MIETRECHT
Kündigung von Wohnung zwecks Gewinnoptimierung?
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Vermieter dürfen nicht ohne Weiteres kündigen, weil sie trotz eines intakten Gebäudes mehr Rendite aus dem Verkauf einer Mietwohnung herausholen wollen.
Ein Mieter erhielt von seinem Vermieter die Kündigung. Der Vermieter begründete die Kündigung seiner Wohnung damit, dass er das Grundstück nach dem Abriss von 20 Wohnungen neu bebauen wollte. Im Anschluss daran soll das Grundstück mit den neuen Wohnungen verkauft und nach Abzug der Investitionskosten von 35,5 Millionen Euro zum Preis von 48, 2 Millionen Euro ein Gewinn in Höhe von 12,7 Millionen Euro erzielt werden. Doch der Mieter akzeptierte die Kündigung nicht und weigerte sich die Wohnung zu räumen.
Hierzu entschied das Landgericht Berlin mit Urteil vom 25.09.2014 – 67 S 207/14, dass die Kündigung des Vermieters unwirksam gewesen ist. Denn eine Kündigung des Mieters ist nur erlaubt, wenn der Vermieter ansonsten an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Hierbei ist allein schon fragwürdig, ob in dem späteren Abriss intakter Bausubstanz aus dem Grunde der bloßen Gewinnoptimierung überhaupt als angemessene Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen werden kann. Jedenfalls fehlt es dem Vermieter hier an einem drohenden erheblichen Nachteil. Denn dieser besteht nicht bereits dann, wenn der Vermieter ansonsten auf das Erzielen der höchstmöglichen Rendite verzichten muss.
Anders sieht die Situation womöglich dann aus, wenn das Gebäude sanierungsbedürftig gewesen wäre und die Sanierung für den Vermieter ein hohes Risiko dargestellt hätte. Dafür sprachen hier allerdings keine Anhaltspunkte.
Diese Entscheidung des Landgerichtes Berlin steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur sogenannten Verwertungskündigung (BGH, Urteil vom 09.02.2011 - Az.: VIII ZR 155/10 sowie BGH, Urteil vom 08.06.2011 - Az.: VIII ZR 226/099. Darin hatte der Bundesgerichtshof zwar die Voraussetzungen für eine solche Kündigung etwas gelockert. Trotzdem können sich Vermieter nicht allein auf die Möglichkeit einer höheren Rendite berufen.