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Befristung des Mietvertrages – Möglichkeiten für den Vermieter. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen Eine Befristung von Mietverträgen ist im Wohnungsmietrecht grundsätzlich nur begrenzt zulässig. Befristung, die unwirksam bzw. unzulässig sind, haben zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. In der Folge soll auf die Möglichkeit einer Befristung des Mietvertrages bei zwei maßgeblichen Interessenslagen des Vermieters eingegangen werden: 1. Mietobjekt soll nach bestimmter Zeit wieder zur Verfügung stehen In diesem Fall ist ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB ... weiter lesen
Zur Frage, ob der Mieter einen Zeit-Mietvertrag kündigen kann, wenn der Vermieter eine Untervermietung verweigert Kurzfassung Der Vermieter von Wohnraum muss sich nicht auf jeden Untermieter einlassen, den der Mieter ihm präsentiert. Ist die ins Auge gefasste Untermietfamilie erheblich größer als die bisherige, kann er die Genehmigung der Untervermietung verweigern, ohne dass der Hauptmieter kündigen darf. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Coburg, mit dem Mieter zur weiteren Mietzahlung verurteilt wurden. Ihre Mietkündigung sei unwirksam: sieben Untermieter statt der bisherigen zwei Mieter müsse die Hauseigentümerin nicht akzeptieren. Sachverhalt Die beiden Mieter hatten ein Wohnhaus ... weiter lesen
Der Bundesgerichtshof hat in einer jüngeren Entscheidung (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung – wichtige Hinweise zu Formalien für Vermieter (Serie – Teil 5) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Vorliegend lesen Sie Teil 5 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 5. Was ist bei der Formulierung von Eigenbedarfskündigungen für Vermieter zu beachten? In der Folge soll auf die wichtigsten Bestandteile und erforderlichen Angaben im Rahmen der Eigenbedarfskündigung eingegangen werden. Absender und Empfänger: Hier ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Vermieter haben neue Kündigungsmöglichkeit Der Bundesgerichtshof hat Vermietern eine weitere Möglichkeit eröffnet, Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Vermieter, die den Mieter zur Gewährung von Zutritt auffordern, können bei unberechtigter Verweigerung des Zutritts durch den Mieter fristlos, bzw. ordentlich das Mietverhältnis kündigen ( Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 – für den Fall eines verweigerten Zutritts zur Beseitigung eines Schwammbefalls der Wohnung) . Keine Duldungsklage vorab erforderlich Der ... weiter lesen
In manch einer Dachwohnung staut sich im Sommer die Hitze und macht den Aufenthalt zur Qual. Gerade in ungedämmten Altbauten kann es unerträglich werden, hier herrschen teilweise tropische Temperaturen. Mieter solcher Räume müssen diese Zustände nicht einfach hinnehmen, sie können aufgrund unerträglicher Hitze kündigen oder die Miete mindern. Das geht aus verschiedenen Gerichtsurteilen hervor, der Verfassungsgerichtshof Berlin hob eine Entscheidung des Landgerichts auf, das eine fristlose Kündigung einer Mieterin ablehnte, deren Dachgeschosswohnung sich im Sommer auf bis zu 46 Grad erhitzte. Die Betroffene klagte über geschmolzene Kerzen eingegangene ... weiter lesen
Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es? Beim Erwerb einer Immobilie zum Zweck der späteren Vermietung muss sich der Käufer umfassend über die Mieter des Objekts und das Umfeld informieren. Der Käufer muss sich über Umstände im Klaren sein, die zu einer späteren Mietminderung führen könnten. Der Käufer sollte nachforschen, ob es im Umfeld der Mietparteien zu gerichtlichen Auseinandersetzungen oder zu Anzeigen bei der Polizei oder beim Ordnungsamt gekommen ist. Sinnvoll ist es auch, zu recherchieren, ob es in dem Objekt in der Vergangenheit zu häufigen Mieterwechseln gekommen ist, oder ob die Mieterstruktur stabil ist. Je nach Marktlage sollte der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Mit Beginn der kühleren und nasseren Witterungsperiode tritt auch die Problematik von Schimmelpilz in der Wohnung wieder verstärkt in Erscheinung. Nicht selten wird dieser begünstigt durch Wasserschäden, die zuvor bereits z. B. infolge heftiger Regenfälle aufgetreten sind und nicht rechtzeitig fachgerecht behoben wurden. Was können Mieter tun, damit sie möglichst nicht von Schimmel betroffen sind? Ordentliches Lüftungsverhalten Zunächst sollten Mieter ordentlich lüften. Dazu gehört es, sämtliche Fenster in der Wohnung für mindestens fünf Minuten ... weiter lesen
Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. d. Anbietpflicht auch für Wohnungen, die der Vermieter nicht mehr vermieten will? Grundsätzlich besteht keine Anbietpflicht für Wohnungen, die der Vermieter dauerhaft nicht mehr vermieten will. Bundesverfassungsgericht: „Im Rahmen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs steht allein dem Vermieter die Disposition zu, welche Wohnungen aus seinem weiteren Immobilienbestand er dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt. In diese ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss dem gekündigten Mieter während der Kündigungsfrist frei werdende Alternativwohnungen anbieten. Das gilt auch, wenn der Vermieter die frei gewordene Wohnung sanieren will. Unterbleibt dies, wird die Kündigung nachträglich unwirksam (AG Köln, Urteil vom 08. Februar 2013 – 205 C 3/12 –, juris) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin Ausgangslage: Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter solche Wohnungen anzubieten, die während der Kündigungsfrist, also nach Zugang der Kündigung bis zum Ende des Mietverhältnisses, frei ... weiter lesen
Kurz vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes hat das Verwaltungsgericht Berlin in diesem Jahr eine Entscheidung zugunsten einer Behörde und zu Lasten einer Eigentümerin getroffen (Beschluss des VG Berlin vom 21.02.2014, Az: 13 L 274/13 – b.) und dies obwohl in 2012 bei fast identischem Sachverhalt eine absolut entgegengesetzte Entscheidung durch das Gericht getroffen wurde (Beschluss des VG Berlin vom 23.01.2012, Az: 19 L 294/11 – a.) – nämlich zu Lasten der Behörde und zu Gunsten der Eigentümer. Wie kann das sein? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin: ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Grundsätzlich muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dulden, die den Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Bei der Frage, ob dies der Fall ist, stellt der Bundesgerichtshof regelmäßig darauf ab, ob potentielle Mieter die Wohnung nach Durchführung der Baumaßnahmen eher anmieten würden als vorher. Der BGH hat das zum Beispiel für den Fall bejaht, dass bei einer 4-Zimmer-Wohnung Bad und Toilette getrennt werden und dieser Trennung die zuvor vorhandene Speisekammer zum Opfer fällt (BGH, Urteil vom ... weiter lesen