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In einem vom VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes zu entscheidenden Fall hatte der Kläger einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung geschlossen, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vermietet war. Nach § 570b BGB a.F. steht dem Mieter in diesem Fall, wenn das Wohnungseigentum - wie hier - nach der Überlassung der Wohnung an ihn begründet wurde, ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Nachdem der Mieter auf dieses Recht hingewiesen worden war, setzte sich die beklagte Wohnungsbaugesellschaft, die sich schon vorher für die Wohnung interessiert hatte, mit ihm in Verbindung. Beide kamen überein, daß der Mieter sein Vorkaufsrecht zunächst ausüben und die aus dem Vorkaufsrecht erworbenen Ansprüche sodann an die Beklagte abtreten ... weiter lesen
Bereits in seinem Urteil vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11, hatte der BGH die Anforderungen an den Vortrag des Mieters im Falle einer Mietminderung gesenkt. Dort ging es um bauliche Mängel wie einen nicht funktionierenden Heizkörper usw. Diese Linie verfolgte er weiter in seinem Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11, in dem es um eine Mietminderung wegen Lärms ging. Die Vermieterin eines Wohnhauses in Berlin war nämlich dazu übergegangen, frei werdende Wohnungen nicht mehr dauerhaft zu vermieten, sondern tage- und wochenweise Touristen anzubieten. Diese machten viel Lärm und Schmutz, was eine dort dauerhaft wohnende Mietpartei zum Anlass nahm, die Miete zu mindern. Als die Mietminderung die entsprechende ... weiter lesen
Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls nicht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt. Dies hat zur Konsequenz, dass der Gewerbemietvertrag nun mit den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Mit einem Angriff auf die Schriftform eines Gewerbemietvertrages kann ein auf lange Jahre fest abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis vorzeitig gekündigt werden. Die Rechtsprechung setzt Mindeststandards, die für die Wahrung der Schriftform eingehalten werden müssen. Auf der Vertragsurkunde müssen zumindest die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin In der Praxis kommt es vor, dass der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung geltend macht, aber nach Auszug des Mieters doch nicht in die Wohnung einzieht. In einem solchen Fall kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegen, der den Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz gegenüber seinem alten Mieter verpflichtet. Das kann teuer werden: Der zwischenzeitlich ausgezogene Mieter hat wegen der Eigenbedarfskündigung üblicher Weise finanzielle Nachteile. Zu Umzugskosten und Lagerkosten kommt oft ein immer wiederkehrender Schaden einer höheren Miete hinzu – besonders hoch ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz wegen Schimmel in der Wohnung. Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11 –. Die Ausgangslage: Gegen Ende des Jahres erhalten Mieter regelmäßig ihre Betriebskostenabrechnung mit teilweise erheblichen Nachforderungen. Außerdem erhöht der Vermieter meistens die Vorauszahlungen auf der Basis der Nachforderungen. Soweit die Nachforderung berechtigt ist, kann er dies auch durch einseitige Erklärung vornehmen. Der Vermieter kann die fristlose Kündigung nicht auf die Nichtzahlung der Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung selbst stützen. Immer wieder umstritten war ... weiter lesen
Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. a. Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Grundsätzlich trifft die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen den Vermieter. Üblich ist die Übertragung dieser Verpflichtung auf den Mieter im Mietvertrag. Dies geschieht in der Regel formularvertraglich, sodass bei der Abfassung Sorgfalt geboten ist. Andernfalls ist die Klausel gemäß § 307 BGB unwirksam. Fälle der Unwirksamkeit: - So genannte „starre Fristen“ für die Vornahme von ... weiter lesen
Wer eine Kündigung erhält, hat drei Wochen Zeit beim zuständigen Arbeitsgericht Kündigungsschutzklage einzureichen. Wer diese Frist ungenutzt verstreichen lässt, hat in der Regel seine Chance auf eine Abfindung (ein halbes Bruttomonatsgehalt pro Beschäftigungsjahr oder auch deutlich mehr) vertan. Doch wie läuft so ein Kündigungsschutzverfahren nach Eingang der Kündigungsschutzklage weiter? Damit beschäftigt sich die nachfolgende Artikelreihe von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Heute Teil 2: Persönliches Erscheinen und Verhalten vor dem und im Gerichtssaal Anordnung des persönlichen Erscheinens: Möglicherweise ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. In einem aktuellen Urteil hat sich der Bundesgerichtshof mal wieder mit der Frage der Mietminderung aufgrund von Lärmbelästigung beschäftigt und dabei zum Umfang der Darlegungslast des Mieters, speziell zu den Anforderungen an ein Lärmprotokoll, Stellung bezogen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 – VIII ZR 1/16) . Miete gemindert, Wohnung gekündigt Im zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter aufgrund von fortwährenden Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Mehrfamilienhaus die Miete gemindert. Daraufhin ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Gerade in Mietrechtsstreitigkeiten ist immer wieder zu beobachten, dass an sich relativ harmlose Sachverhalte völlig eskalieren. So berichtete Spiegel online zum Beispiel am 05.08.2015 über einen Strafprozess. Vater und Sohn hatten sich mit ihrem Vermieter-Ehepaar gestritten. Am Ende war das Vermieter-Ehepaar tot. Vater und Sohn wurden freigesprochen, weil ihre Tatversion, wonach sie in Notwehr gehandelt hätten, vor Gericht nicht widerlegt werden konnte. Das Urteil hatte noch im Gerichtssaal für Tumulte gesorgt. Die Staatsanwaltschaft kündigte Revision gegen das Urteil an. Klar ist allerdings, ... weiter lesen
Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute (erneut) über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in Mietvertragsformularen entschieden. Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformular hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen: "Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume (2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere ... weiter lesen