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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Münster (AG Münster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 –, juris). Die Ausgangslage: Eigenbedarfskündigungen nehmen stark zu. Nicht immer besteht der Eigenbedarf wirklich. Vermieter nutzen die großzügigen Kündigungsmöglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders günstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. In solchen Fällen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht außerdem unter Umständen einen Prozessbetrug. Der Mieter ... weiter lesen
Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht: Verwaltungskosten können bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umgelegt werden. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 –, juris. Die Ausgangslage: Anders als im Wohnraummietrecht ist es im Gewerberaummietrecht durchaus zulässig, Verwaltungskosten auf den Mieter umzulegen. Dazu bedarf es aber einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag. Bei der Formulierung in Formularmietverträgen ist regelmäßig Vorsicht geboten, da hier eine gesetzliche Kontrolle der Allgemeinen ... weiter lesen
Fristlose Kündigung wegen Eigenbedarfs: Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters (hier das Wohl des Kindes) und den Interessen des Mieters (Krankheit, Alter und Dauer des Mietverhältnisses). Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 23.8.2011 – 2-11 S 110/11. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. Ausgangsfall: Die Vermieter kündigten ihren Mietern wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung trugen sie vor, dass sie mit ihren zwei Kindern in einer zu kleinen (54 qm großen) Mietwohnung leben würden und ihre (68 qm große) Eigentumswohnung ihren Kindern eine bessere Entwicklung ermögliche. Die Eigentumswohnung ... weiter lesen
Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute (erneut) über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in Mietvertragsformularen entschieden. Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin, einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Nach dem von der Klägerin verwendeten Mietvertragsformular hat der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin zum Mietvertrag (AVB) enthalten unter anderem folgende Regelungen: "Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume (2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere ... weiter lesen
Die DIN 1946-6: Lüften von Wohnungen sorgt für Schlagzeilen. Nach dieser DIN-Norm muss ein bestimmter Luftaustausch in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern vorliegen. Der Grund: Bei zu geringem Luftaustausch droht gesundheitsschädliche Schimmelbildung. Die DIN-Norm sieht vor, dass ein bestimmter „Luftvolumenstrom“ in den Räumen zirkulieren muss. Notfalls muss ein künstlicher Spalt zwischen Fenster und Fensterrahmen geschaffen werden. Was aber, wenn die Wohnung aufwändig mit hochisolierenden Doppel- oder Dreifachglasfenstern ausgestattet wird? Was, wenn die Luft in der Wohnung deswegen nach nur wenigen Stunden stickig wird? Die DIN-1946-6: Lüften von Wohnungen hat juristische ... weiter lesen
Der Vermieter darf nicht die auf die Instandsetzung entfallenden Kosten umlegen. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13. Ausgangslage: Wenn der Vermieter modernisiert, darf er die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umlegen. Nicht umlegen darf er die Instandsetzungskosten. Umstritten ist immer wieder, was das konkret für den jeweiligen Prozess, für die Darlegungs- und Beweislast und die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bedeutet. Der Fall: Eine Vermieterin hatte verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und je nach Baufortschritt insgesamt fünfmal ... weiter lesen
Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung. Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen. Kammergericht aktuell: Das höchste ... weiter lesen
Für Schäden durch Urinspritzer von Stehpinklern auf einem weißen Marmorboden kann ein Vermieter nicht automatisch Schadenersatz verlangen. Der Mieter muss für den farblich veränderten und abgestumpften Marmorfußboden im Toilettenbereich nur dann haften, wenn der Vermieter zuvor auf die besondere Empfindlichkeit des Fußbodens hingewiesen hat, entschied das Landgericht Düsseldorf am Donnerstag, 12. November 2015 (Az.: 21 S 13/15). Im konkreten Fall hatten Mieter ihr „kleines Geschäft“ im Bad und Gäste-WC ihrer Wohnung offenbar stets im Stehen verrichtet. Die unvermeidbaren Urin-Kleinstspritzer waren für den weißen und säureempfindlichen ... weiter lesen
Frankfurt/Main (jur). Wollen Unternehmen wegen coronabedingter Umsatzeinbußen die Miete für ihre Geschäftsräume kürzen oder gar aussetzen, müssen sie die Unzumutbarkeit der Zahlungen genau begründen. So muss nicht nur die Kostenstruktur des Geschäftsbetriebs oder die allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse offengelegt werden, sondern auch, ob und in welcher Höhe staatliche Hilfeleistungen gezahlt wurden, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main in einem am Donnerstag, 17. März 2022, veröffentlichten Beschluss (Az.: 2 U 138/21). Ohne diese Angaben scheide eine Anpassung der Miete aus. Im konkreten Fall ging es um einen ... weiter lesen
Das Amtsgerichts München hat mit Urteil vom 30.11.2017 zum Aktenzeichen 423 C 8953/17 entschieden, dass ein Vermieter einem Mieter, der in einem angemieteten Wohngebäude eine Werkstatt einrichtet, gekündigt werden darf. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten bewohnen mit ihren beiden gemeinsamen Kindern die von ihnen angemietete streitgegenständliche Doppelhaushälfte. Im Mietvertrag vom Juni 2016 ist geregelt, dass das Mietobjekt zur Benutzung als Wohnung vermietet ist. Im November 2016 brachten die Beklagten am Balkon des ersten Stockwerks gut sichtbar ein Plakat mit folgendem Text an: „Skiservice - Montag - Freitag 16:00 - 19:30 Uhr - Ski- und Snowboard-Service wachsen, schleifen ... weiter lesen
Ein feuchter Keller ist auch in einem Altbau ein Mietmangel, den der Vermieter beseitigen muss. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12. Ausgangslage: Treten bei einem Altbau Gebrauchsbeeinträchtigungen auf, kann der Mieter grundsätzlich Instandsetzung verlangen. Voraussetzung ist aber, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Hier ist zunächst zu fragen, welchen baulichen Zustand der Vermieter schuldet. Ausgangspunkt sind immer die zum Zeitpunkt der Errichtung, bzw. wesentlichen Änderung der Mietsache geltenden Bestimmungen. Allein die Tatsache, dass diese eingehalten wurden, ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Das Berliner Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht, Urteil vom 25.9.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05) entschied, dass wiederholte Schimmelbildung an den Einbaumöbeln im Gewerberaum nicht zu einem Mietmangel führt, solange keine erhöhte Schimmelkonzentration in der Luft oder keine erhöhte Raumluftfeuchtigkeit nachgewiesen werden kann. Selbst ein laborgutachterlich geführter Nachweis, dass die Schimmelpilzsporen toxischer Natur waren, konnte keinen Mietmangel begründen. Denn, so die Richter, die Einbaumöbel seien nicht mitvermietet und eine Schadstoffbelastung der ... weiter lesen