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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Grundsätzlich bereitet die Kündigung der Wohnung durch den Mieter keine Schwierigkeiten. Dennoch können hier mitunter Fehler passieren. Die wichtigsten Hinweise für Mieter in der Folge kurz erläutert: Keine Begründung der Kündigung erforderlich: Für eine Kündigung der Wohnung muss der Mieter keine Gründe angeben. In der Regel drei Monate Kündigungsfrist: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Somit kann der Mieter grundsätzlich jederzeit mit dieser Frist kündigen. Eine Ausnahme davon kommt nur dann in Betracht, ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Beim Immobilienkauf im Wohnraummietrecht ist es häufig von maßgeblicher Bedeutung, ob das Objekt vermietet ist oder freisteht. Auch wenn das Objekt vom Erwerber nicht selbst genutzt werden soll, kann ein möglicherweise seit längerer Zeit bestehender Vertrag mit einem Altmieter die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie erheblich einschränken. Hier ist also eine genaue Beachtung der Unterschiede notwendig. 1. Erwerb von vermieteten Objekten „Kauf bricht nicht Miete“ ist der Grundsatz, der im gesamten Mietrecht gilt. § 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der ... weiter lesen
Durch die Änderung der Heizkostenverordnung (HeizKV) sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013. Rechtsprechung aktuell: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Auf die mietvertragliche Reglung können sich weder Vermieter noch Mieter berufen, wenn sie von der Vorgabe der HeizKV abweicht. Dies bestätigte jüngst das Landgericht ... weiter lesen
Grundsätzlich mindern Bauarbeiten und Baulärm die Miete. Nicht so jedoch, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen werden soll. Dann, so der Tenor in der Rechtsprechung, hätte der Mieter bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass in Zukunft solche Bauarbeiten auftreten werden. Eine Minderung scheidet dann grundsätzlich aus. Hiervon gibt es im Einzelfall Ausnahmen. Sollten die Bauarbeiten das üblicherweise zu erwartende Maß überschreiten, kommt eine Minderung in Betracht. Dieser – sozusagen überschüssige – Baulärm ist aber regelmäßig schwer nachweisbar. Realistisch ist jedoch, eine langfristige Minderung der Miete ... weiter lesen
Ein Zeitmietvertrag über eine Wohnung kann gemäß § 575 BGB nur geschlossen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf geltend machen will oder die Räume so umbauen oder auch beseitigen möchte, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Dies muss der Vermieter dem Mieter zudem bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, anderenfalls liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der mit der Frist des § 573 c BGB, also spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats, gekündigt werden kann. Eine solche unwirksame Zeitmietvereinbarung kann jedoch unter bestimmten Umständen als beidseitiger ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Bei Mängeln der Mietsache kommt neben den Instandsetzungsansprüchen des Mieters grundsätzlich eine Mietminderung in Betracht. Der Mieter kann daneben Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche geltend machen. Vergessen wird häufig, dass dem Mieter daneben auch noch ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zusteht. Dabei kann dieses gerade im Falle einer überhöhten Mietminderung und anschließender Kündigung des Vermieters ein Rettungsanker sein. Was bedeutet das Zurückbehaltungsrecht? Der Mieter darf in neben in der ... weiter lesen
Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Entscheidung vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 – bei juris. Ausgangslage: Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf des Vermieters im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, wenn er in der Folge aus der Wohnung auszieht. Ersatz verlangt werden können dann etwa Umzugskosten, Renovierungskosten, Anwaltskosten und Maklerkosten. Zieht der Mieter daraufhin in eine teurere Wohnung, kann er zudem sogar die Differenzmiete zur früheren Miete verlangen, was für den Vermieter natürlich besonders ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 25. September 2014 – 67 S 198/14 – juris. Die Ausgangslage: Bestreitet der Mieter den Eigenbedarf, muss der Vermieter ihn beweisen. Das ist manchmal nicht so einfach, wenn der Vermieter die Wohnung für sich nutzen will und keine Familienangehörigen hat. Wen soll er als Zeugen benennen? Für solche Fälle sieht die Prozessordnung eine Parteieinvernahme des Vermieters nach § 448 ZPO oder seine Parteianhörung nach § 141 ZPO vor. Der Fall: Der Vermieter hatte in der Zwangsversteigerung eine Wohnung ... weiter lesen
Bauarbeiten, die den Mietgebrauch stören, führen zu einer Minderung der Miete. Wird der Wohnkomfort baubedingt durch Lärm, Erschütterungen, Staub, Baugerüste und andere Unannehmlichkeiten eingeschränkt, kann der Mieter für den Zeitraum der Bauarbeiten günstiger wohnen. Minderungsquoten von 50 bis 75 % sind bei Bauarbeiten keine Seltenheit. Dies gilt grundsätzlich für alle Bauarbeiten, gleich ob sie im selben Wohngebäude oder in der Nachbarschaft ausgeführt werden. Entscheidend ist, ob sich der Lärm oder die Erschütterung auf die Wohnqualität auswirkt. Hiervon plant die Bundesregierung eine gesetzlich bestimmte Ausnahmereglung. Wie kürzlich bekannt ... weiter lesen
Die Sperrfrist läuft zugunsten des Mieters erst mit der Umwandlung, die zur Bildung von Wohnungseigentum nur für die verkaufte und zu kündigende Wohnung führt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (AG Charlottenburg, Urteil vom 09. Oktober 2013 – 213 C 211/13 –, juris). Vorliegend lesen Sie Teil 15 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. 15. Beginn der Sperrfrist bei mehrmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum Der Fall: Der Vermieter hatte zwei Umwandlungen dergestalt durchgeführt, ... weiter lesen
Hat der Vermieter die Wohnung erworben, bevor die Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Berliner Senats vom 13.08.2013 in Kraft getreten ist, greift die Sperrfrist dennoch. Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Sperrfrist greift ab Zeitpunkt der erstmaligen Veräußerung Das Landgericht Berlin hat sich in einem aktuellen Urteil vom 17.03.2016 (Aktenzeichen: 67 O 30/16) wieder einmal mit der Sperrfrist von zehn Jahren bei einer Eigenbedarfskündigung auseinandergesetzt. Fakten Seit 1979 hatte der Mieter die Wohnung gemietet. Die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgte 2009. Der aktuelle Vermieter hatte die Wohnung ... weiter lesen