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In der Praxis ist in vielen Fällen der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht. Der Vermieter sollte hier berücksichtigen, dass er sich in einem solchen Fall schadensersatzpflichtig machen kann. Das kann teuer werden, da ein Schaden in der Differenz zwischen dem ursprünglichen Mietzins und der vom Mieter für die vergleichbare neue Wohnung zu zahlenden Miete bestehen kann und theoretisch über einen sehr langen Zeitraum vom Vermieter zu zahlen ist. Nichtsdestotrotz lässt sich ein vorgetäuschter Eigenbedarf oft nur schwer nachweisen. Wird die Wohnung z.B. als Studentenbude für den Nachwuchs des Vermieters benötigt, macht sich der Vermieter nicht schadensersatzpflichtig, wenn der ... weiter lesen
Durch die Änderung der Heizkostenverordnung (HeizKV) sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013. Rechtsprechung aktuell: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Auf die mietvertragliche Reglung können sich weder Vermieter noch Mieter berufen, wenn sie von der Vorgabe der HeizKV abweicht. Dies bestätigte jüngst das Landgericht ... weiter lesen
Mangelbegriff des Mietrechts und Rechte des Mieters bei dessen Vorliegen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Mietrechtlicher Mangelbegriff: Der Begriff des Mangels im Mietrecht ist nicht ohne weiteres mit dem im Baurecht identisch. Ein Mangel liegt demnach in der Regel nur dann vor, wenn - der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht (im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Wohnung einen Herd hat, tatsächlich hat sie aber keinen) oder - der Standard nicht erreicht wird, den der Mieter erwarten darf (Mieter zieht in einen Neubau, der über keinerlei Trittschallisolierung verfügt) ... weiter lesen
1. Irrtum: Der Wohnungsmietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Auch ein mündlicher Mietvertrag ist wirksam. Zieht der Mieter in die Wohnung ein und überweist dem Vermieter die monatlichen Mietzahlungen mehrmals, ohne dass der Vermieter hier ausdrücklich widerspricht, ist in der Regel ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen. Ein solcher Mietvertrag ist für den Mieter häufig günstiger, da in solchen Fällen die gesetzlichen Regelungen gelten. Diese sind mieterfreundlich. Fachanwaltstipp Mieter: Wenn Sie einige Zeit in der Wohnung wohnen und die Miete überwiesen haben, ohne dass der Vermieter dem widersprochen hat: Unterzeichnen Sie keinen schriftlichen Mietvertrag, ohne ... weiter lesen
Die richtige Berechnung von Minderungsquoten: Welche Methode ist anzuwenden? Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin Oft landet ein Streit um die richtige Minderungsquote vor Gericht. Dort geht es dann nicht selten ums Eingemachte, nämlich wenn der Vermieter aufgrund der ausgebliebenen Teilmietzahlungen fristlos kündigt und Räumungsklage erhebt. Bei jahrelanger Minderung kann die Berechnungsmethode über den Verbleib in der Wohnung entscheiden. Tendenziell rückt die Rechtsprechung von schematischen Berechnungsmethoden ab. Entscheidend ist, wie stark der Gebrauchswert der Mietsache eingeschränkt war. Eine Lärmbelästigung, die sich etwa nur auf die ... weiter lesen
Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist? Ob eine Mietkürzung wegen Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung auch im Fall von nicht giftigem Schimmel in Frage kommt, wird von der Rechtsprechung nicht einheitlich bewertet. Die Rechtsprechung hat auch keine allgemeingültigen Vorgaben darüber entwickelt, wann eine bestimmte Schimmelpilzkonzentration als toxisch einzustufen ist. Beispielsweise urteilte das Landgericht Lübeck am 15.1.2002 (Aktenzeichen: 6 S 161/00), dass sogar ein Recht auf fristlose Kündigung bestand, weil konkrete Verdachtsmomente vorlagen, die eine Gefährdung der Mieter vermuten ließen. Nicht relevant war für die Lübecker Richter, dass es ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin. Lärmbelästigung ist Dauerbrenner Das Thema Lärmbelästigung als Mangel der Mietsache – und damit zusammenhängend die Frage der Mietminderung – ist ein Dauerbrenner im Mietrecht und beschäftigt dementsprechend auch andauernd Anwälte und Gerichte. Schwierigkeiten bereitet dabei in der Praxis das Aufeinandertreffen von rücksichtlosen Mietern auf der einen Seite und solchen, die wiederum überempfindlich gegenüber Geräuscheinflüssen sind, auf der anderen Seite. Wann genau dann tatsächlich eine erhebliche Lärmbelästigung vorliegt, die zu ... weiter lesen
Der Schadensersatzersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter kann aufgrund eines später geschlossenen Räumungsvergleichs ausgeschlossen sein. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des Amtsgerichts München, Urteil vom 13. Januar 2013 – 474 C 19752/11 –, juris Ausgangslage: Der Vermieter spricht eine Kündigung wegen Eigenbedarf aus. Der Mieter sieht keine Chancen für einen Verbleib in der Wohnung und zieht aus. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht war, kann der Mieter den Vermieter grundsätzlich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Mögliche Schäden können z.B. ... weiter lesen
Das Minderungsrecht kann für einzelne Räume der Wohnung unterschiedlich beurteilt werden: In Funktionsräumen, wie Küche, Bad und Flur, muss der Mieter mehr Lärm hinnehmen als in Wohn- und Schlafräumen. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat in einer aktuellen Entscheidung darauf hingewiesen, dass bei einer Lärmbelästigung nicht ohne weiteres von einem Mangel der gesamten Wohnung auszugehen ist. Jeweils für die einzelnen Räume und die Nutzungsmöglichkeiten ist die konkrete Beeinträchtigung festzustellen. Bei bloßen Funktionsräumen sind Lärmeinwirkungen noch nicht ohne weiteres als Mangel anzusehen. Bei Wohn- und ... weiter lesen
Die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz wegen Schimmel in der Wohnung. Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor besprechen die wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung: ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14 . Ausgangslage: Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Wann aber ist ein solcher nicht unerheblicher Teil der Miete erreicht, der zur Kündigung berechtigt? Ist dafür bereits ein Rückstand in Höhe von einer Mietzahlung oder gar noch weniger ausreichend? Urteil: Der BGH stellt zunächst ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt. 2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten? Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als • ... weiter lesen