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Trotz Kenntnis von geplanten Baumaßnahmen bei Vertragsschluss hat der Mieter ein Minderungsrecht, wenn ihm die besondere Intensität der später durchgeführten Baumaßnahmen nicht bekannt war. In dem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall (Kammergericht, Urteil vom 12.11.2007, Az. 8 U 194/06) war dem Mieter bereits bei Anmietung der Mietsache bekannt, dass in der Straße, in der die Mieträume lagen, eine U-Bahn gebaut werden sollte. Später waren die Bauarbeiten aber so intensiv, dass die gesamte Straße gesperrt wurde, so dass ein ungehinderter Zugang zu den Mieträumen wegen dort aufgestellter Baucontainer nicht mehr möglich war. Der Mieter war auf Kundenverkehr angewiesen, ... weiter lesen
Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze: 1. Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf – in angemessenem Umfang – die Tiere seiner Wahl halten. Der Vermieter darf die Tierhaltung dann nur nach konkreter Störung durch das Tier verbieten. 2. Eine Klausel, die dem Mieter die Tierhaltung generell – unter Erlaubnisvorbehalt – untersagt, ist so auszulegen, dass der Mieter nur für das Halten von größeren Tieren eine Erlaubnis ... weiter lesen
Die DIN 1946-6: Lüften von Wohnungen sorgt für Schlagzeilen. Nach dieser DIN-Norm muss ein bestimmter Luftaustausch in der Wohnung bei geschlossenen Fenstern vorliegen. Der Grund: Bei zu geringem Luftaustausch droht gesundheitsschädliche Schimmelbildung. Die DIN-Norm sieht vor, dass ein bestimmter „Luftvolumenstrom“ in den Räumen zirkulieren muss. Notfalls muss ein künstlicher Spalt zwischen Fenster und Fensterrahmen geschaffen werden. Was aber, wenn die Wohnung aufwändig mit hochisolierenden Doppel- oder Dreifachglasfenstern ausgestattet wird? Was, wenn die Luft in der Wohnung deswegen nach nur wenigen Stunden stickig wird? Die DIN-1946-6: Lüften von Wohnungen hat juristische ... weiter lesen
Begriff der Wohnraummiete – Abgrenzung zur Gewerberaummiete und Mischmietverhältnisse. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen Bei der Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete ist das entscheidende Kriterium, welchen Zweck der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertraglich verfolgt. Vom Begriff des Wohnraums werden alle Räume, die zum Schlafen, Essen oder zur dauerhaften privaten Nutzung bestimmt sind, umfasst. Auf die Bezeichnung im Vertrag kommt es in erster Linie nicht an! Gewerberaummiete: Gewerberäume sind alle Gebäude oder Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Grundsätzlich muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dulden, die den Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Bei der Frage, ob dies der Fall ist, stellt der Bundesgerichtshof regelmäßig darauf ab, ob potentielle Mieter die Wohnung nach Durchführung der Baumaßnahmen eher anmieten würden als vorher. Der BGH hat das zum Beispiel für den Fall bejaht, dass bei einer 4-Zimmer-Wohnung Bad und Toilette getrennt werden und dieser Trennung die zuvor vorhandene Speisekammer zum Opfer fällt (BGH, Urteil vom ... weiter lesen
§ 577 BGB wird hier analog angewandt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 04. April 2011– 1 BvR 1803/08 –, juris). Die Ausgangslage: Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Dem Wortlaut nach umfasst die Vorschrift nur Fälle der Begründung von Wohnungseigentum. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob Bewohner eines Ein- oder ... weiter lesen
Es gibt zwei Arten von Immobilien. Das Grundstück und das Wohnungseigentum. Bei einem Grundstückserwerb erwirbt der Käufer das Grundstück mit sämtlichen darauf liegenden Gebäuden, wesentlichen Bestandteilen und Gebäudezubehör. Eigentum am Gebäude kann im deutschen Recht nicht getrennt vom Grundstück erworben werden. Beim Wohnungseigentum erwirbt der Erwerber Eigentum an einer einzelnen Wohnung innerhalb eines Gebäudes und am gemeinschaftlichen Eigentum am Grundstück. Wer Eigentum an einem Grundstück erwirbt, wird Eigentümer des Grund und Bodens und der wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks und des Gebäudes, sowie des Zubehörs. Dies umfasst die ... weiter lesen
Bei gesundheitsschädigendem Schimmel und anderen toxischen Stoffen in der Raumluft stehen dem Mieter umfassende Rechte zu. Das Amtsgericht Charlottenburg wies eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung von rückständigen – wegen Mietminderung nicht gezahlten – Mietzinsen in einem Urteil vom 9.7.2007, Aktenzeichen: 203 C 607/06, ab. Folgender Fall lag dem zugrunde: Über Jahre litt eine Familie unter Schimmelsporen in der Wohnung. Die Kinder mussten wegen Gesundheitsschäden an der Lunge notärztlich behandelt werden. Mehrere Familienmitglieder mussten wegen des Schimmels wiederholt in ärztliche Behandlung. Die Mieter waren der Auffassung, die Miete sei durch die Gesundheitsgefährdung der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Grundsätzlich guter Schutz für Wohnungsmieter vor Kündigung In Deutschland besteht ein grundsätzlich guter Schutz des Mieters vor einer Kündigung durch den Vermieter. Deswegen ist das Mietsystem in Deutschland (anders als in anderen Ländern) auch so beliebt. Das ändert sich gerade. In Ballungszentren, wo die Nachfrage nach Wohnraum stark und die Mietpreise durch gesetzliche Regelungen gebremst sind, entsteht zunehmend ein starkes Bedürfnis der Vermieter, die Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Der Vorteil: Man kann dann an neue Mieter zu einer höheren Miete vermieten. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Beliebte Klausel in Mietverträgen Vermieter bedienen sich in den von ihnen verwendeten Formularmietverträgen gerne einer Klausel, nach der sie die Kündigung des Mietverhältnisses mit mehreren Mietern auch einem Mieter gegenüber mit Wirkung für alle anderen erklären können. Die Verwendung dieser Klausel ist allerdings durchaus riskant, wie ein aktuelles Urteil des Landgericht Münchens vom 12.10.2016 (Az.: 14 S 639/05) zeigt. Der Fall Der Vermieter hatte im zugrundliegenden Fall auf Grundlage der beschriebenen ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Bei einer zerstörten Vertrauensgrundlage kann sowohl der Vermieter, als auch der Mieter das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Das gilt sowohl für Gewerberäume, als auch für Mietverhältnisse über Wohnraum. Eine jüngere Gerichtsentscheidung zeigt, dass eine Zerstörung der Vertrauensgrundlage und damit die (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses selbst bei scheinbar nichtigem Anlass gegeben sein kann (Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21.3.2011, Aktenzeichen: 24 U 102/10). Eine Mieterin von ... weiter lesen
Der Kläger wohnt aufgrund eines Nutzungsvertrages in einer Siedlung der beklagten Wohnungsbaugenossenschaft in München. Sämtliche Nutzungsverträge sowie die Hausordnung der Beklagten sehen vor, dass eine Haustierhaltung der vorherigen Zustimmung der Beklagten bedarf. Mit Schreiben vom 04.07.2002 genehmigte die Beklagte den Wohnungsnachbarn des Klägers „in stets widerruflicher Weise“ die Haltung einer „Wohnungskatze.“ Der Kläger leidet an allergischem Asthma-Bronchiale; sein Hauptallergen sind Katzenhaare. Vor allem deshalb bezog er im März 1998 eine Wohnung in der Siedlung der Beklagten, weil dort ein allgemeines Verbot der Haustierhaltung bestand. Nach Anschaffung der Katze durch die Nachbarn hat der Kläger die Beklagte ... weiter lesen