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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 – VIII ZR 166/14 –, juris. Ausgangslage: Stützt der Vermieter seine Kündigung auf Eigenbedarf, kann der Mieter jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung weder durch den Mietvertrag noch durch eine Sperrfrist ausgeschlossen ist, regelmäßig wenig ausrichten. Einer der Einwände, die nahezu nie erfolgreich sind, ist „der Vermieter brauche so viel Wohnraum nicht“. Hintergrund: das Bundesverfassungsgericht hat in verschiedenen Entscheidungen festgestellt, dass es grundsätzlich Sache des Vermieters ... weiter lesen
Was, wenn der Vermieter die unpünktliche Mietzahlung lange Zeit nicht gerügt hat? Es dürfte nicht selten vorkommen, dass der Mieter die Miete nicht wie vertraglich vereinbart im Voraus zum 3. Werktag eines Monats überweist, sondern erst ein paar Tage später. Mal wird das Geld am 4. oder 6. Werktag, mal erst am 10. des Monats überwiesen. Der Mieter denkt sich meist nichts dabei, der Vermieter bekommt ja schließlich sein Geld. Doch Vorsicht! Jede einzelne dieser verspäteten Zahlungen stellt eine Vertragsverletzung dar. Nach Jahren missfällt dies dem Vermieter – oder dem neuen Vermieter, der das Grundstück erworben hat – und er mahnt den Mieter deshalb ab und droht ihm die ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen? Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der ... weiter lesen
Vermietet ein Vermieter ein Objekt zur Nutzung als Büro und stellt sich nach Anmietung heraus, dass er für eine solche Nutzung keine Genehmigung hat, kann der Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (BGH, Urteil vom 6.8.2008, Az. XII ZR 67/06). Erstmalig stellt der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung klar, dass die Anfechtung auch noch nach Übergabe der Mietsache möglich ist. Der Mieter schuldet hier für die Zeit der Nutzung einen Wertersatz. Dieser berechnet sich nach der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte. Fachanwaltstipp Mieter: Stellen Sie nach Überlassung der Mietsache fest, dass Sie hinsichtlich einzelner Eigenschaften des Mietobjekts vom ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Bauarbeiten können speziell in Großstädten zu einer erheblichen Belastung für Mieter werden. Ist es der Vermieter selbst, der Bauarbeiten vornimmt, bestehen die Ansprüche in der Regel problemlos. Doch wie sieht es aus, wenn Dritte nahe der Wohnung am Bauen sind? Verursacher des Lärms ausfindig machen: Der erste Schritt ist immer, herauszufinden, wer eigentlich den Lärm durch die Bauarbeiten verursacht. Wenn es sich dabei nicht um den Vermieter handelt, können Mieter nicht ohne weiteres Ansprüche gegen diesen geltend machen. Baulückenrechtsprechung: ... weiter lesen
Die Zielrichtung ist fraglich, die Umsetzung öffnet Umgehungsversuchen Tür und Tor. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Der Gesetzesentwurf für die Einführung der so genannten „Mietpreisbremse“ liegt nun vor. Was ist konkret geplant? Wie sind die Änderungen aus Anwaltssicht zu bewerten? Welche Auswirkungen auf den Markt insgesamt sind zu erwarten? Wie geht man am besten mit entstehenden Rechtsfragen im Alltag um? Damit beschäftigt sich der nachfolgende Artikel. Vorbemerkung zu möglichen Problemen einer Mietpreisbremse: Ich habe den Mietmarkt in Deutschland bisher immer so verstanden: Mieten steigen ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Zulässigkeit nach dem Mietvertrag? Ob und in welchem Umfang eine Tierhaltung zulässig ist, kann sich zunächst einmal aus dem Mietvertrag ergeben. Allerdings können diesbezügliche Regelungen in Mietverträgen auch durchaus unwirksam sein, etwa wenn sie ein generelles Verbot von Hundehaltung enthalten. Das hat der Bundesgerichtshof bereits in einem Urteil klargestellt: Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Mietvertrag über Wohnräume, die den Mieter verpflichtet, "keine Hunde und Katzen zu halten" ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ... weiter lesen
(Mietrechtsänderungsgesetz, Entwurf 2011): Fristlose Kündigung bei Verzug der Mietkaution. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Bei Mietvertragsbeginn muss der Mieter, falls vertraglich vereinbart, eine Kaution von maximal 3 kalten Monatsmieten als Mietsicherheit leisten. Die Mietsicherheit kann der Mieter in 3 Monatraten zahlen. Bislang gilt, dass eine fristlose Kündigung wegen eines Verzugs des Mieters mit diesen Kautionsraten im Wohnraummietrecht (anders als im Gewerberaummietrecht) nicht möglich war. Der Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes sieht vor, dass eine fristlose Kündigung wegen Verzugs von ... weiter lesen
Der Vermieter möchte das Mietobjekt nach einer bestimmten Zeitspanne wieder zur Verfügung haben. Im Bereich des Wohnungsmietrechts ist die Befristung von Mietverträgen nur begrenzt zulässig. Unwirksame, bzw. unzulässige Befristungen führen dazu, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. Hier bietet sich die Vereinbarung eines so genannten Zeitmietvertrages an. § 575 Zeitmietvertrag (1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit 1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, 2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen ... weiter lesen
Welche Tatsachen müssen im Kündigungsschreiben selbst aufgeführt sein und was kann später noch im Prozess ergänzt werden? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2013 – 67 S 100/13 –, juris). Vorliegend lesen Sie Teil 14 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. 14. Umfang der Begründungspflicht bei der Eigenbedarfskündigung Der Fall: Die Vermieter hatten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Der Ausspruch einer solchen ... weiter lesen
Bei Bautätigkeit mindert sich regelmäßig die Miete der Wohnungen, in denen Mieter von den Bauarbeiten betroffen sind. Die Minderungsquote hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab, etwa durch Lärm, Staub, Erschütterung, unansehnliches Baugerüst, Sichtbeschränkung durch Bauplanen etc. Minderungsquoten von 50 % und mehr sind nicht unrealistisch. Im Internet kursieren Lärmtabellen, die einen guten ersten Überblick geben. Recht haben und Recht bekommen sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Der Mieter mag die Bauarbeiten als sehr störend empfinden. Ein Gericht kann das aber immer auch anders sehen und die erhoffte Minderungsquote von 55 % schmilzt auf 35 %, weil der Richter ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Die Mietpreisbremse im Hinblick auf die Maklergebühren gilt ab heute (1.6.2015). Nachdem bisher regelmäßig der Vermieter den Makler bestellt hatte und bei erfolgreicher Vermittlung der Mieter dann den Lohn zu zahlen hatte, wird nun das sog. Bestellerprinzip eingeführt: wer bestellt, der zahlt. Demnach muss künftig in der Regel der Vermieter den Makler bezahlen. Davon kann es aber unter gewissen Umständen auch Ausnahmen geben: Wird der Makler vom Mieter beauftragt und daraufhin dann tatsächlich tätig, indem er etwa Anzeigen schaltet, um eine Wohnung für den Mieter ... weiter lesen