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Der u.a. für das gewerbliche Miet- und Pachtrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Wirksamkeit einer auf Gesundheitsgefährdung gestützten fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages durch den (gewerblichen) Zwischenvermieter zu beurteilen. Nach § 544 BGB a.F. (jetzt: §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 2 BGB) kann der Mieter einer Wohnung oder anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Räume das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume gesundheitsgefährdend ist (hier: wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung). Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu. Das Oberlandesgericht Köln hatte entschieden, daß dieses Kündigungsrecht nur dem Untermieter, nicht aber dem Zwischenmieter ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Beschluss vom 03. Februar 2015 – 67 T 29/15 -, juris. Ausgangslage: Das Internet macht es vielen Mietern einfach, ihre Mietwohnung an Touristen „weiterzuvermieten“. Fall: Der Beklagte (Mieter) vermietete seine Wohnung über eine Internetplattform an Touristen. Nachdem der Vermieter ihn erstmals abgemahnt hatte und ihn dazu aufgefordert hatte, die Wohnung nicht mehr im Internet anzubieten, trotzte der Mieter der Warnung und bot weiterhin seine Wohnung als Ferienwohnung an. Der Kläger (Vermieter) kündigte daraufhin die Wohnung ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. In den vergangenen Wochen gab es immer wieder teils schwere Unwetter, die zu dem ein oder anderen vollgelaufenen Keller und zum Teil auch Schlimmerem geführt haben. Dementsprechend angestiegen sind auch die Anfragen zum Thema Wassersachaden in der Wohnung. Was können und sollten Mieter tun, wenn sie bei sich in der Mietwohnung einen Wasserschaden haben? Mängelanzeige beim Vermieter: Wer entdeckt, dass es zu einem solchen Schaden gekommen ist, weil das Wasser irgendwie seinen Weg in die Wohnung gefunden hat, sollte zunächst unverzüglich den Vermieter darüber informieren. Wichtig: Diese ... weiter lesen
Bei gesundheitsschädigendem Schimmel und anderen toxischen Stoffen in der Raumluft stehen dem Mieter umfassende Rechte zu. Das Amtsgericht Charlottenburg wies eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung von rückständigen – wegen Mietminderung nicht gezahlten – Mietzinsen in einem Urteil vom 9.7.2007, Aktenzeichen: 203 C 607/06, ab. Folgender Fall lag dem zugrunde: Über Jahre litt eine Familie unter Schimmelsporen in der Wohnung. Die Kinder mussten wegen Gesundheitsschäden an der Lunge notärztlich behandelt werden. Mehrere Familienmitglieder mussten wegen des Schimmels wiederholt in ärztliche Behandlung. Die Mieter waren der Auffassung, die Miete sei durch die Gesundheitsgefährdung der ... weiter lesen
Zur Frage, ob der Mieter einen Zeit-Mietvertrag kündigen kann, wenn der Vermieter eine Untervermietung verweigert Kurzfassung Der Vermieter von Wohnraum muss sich nicht auf jeden Untermieter einlassen, den der Mieter ihm präsentiert. Ist die ins Auge gefasste Untermietfamilie erheblich größer als die bisherige, kann er die Genehmigung der Untervermietung verweigern, ohne dass der Hauptmieter kündigen darf. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Coburg, mit dem Mieter zur weiteren Mietzahlung verurteilt wurden. Ihre Mietkündigung sei unwirksam: sieben Untermieter statt der bisherigen zwei Mieter müsse die Hauseigentümerin nicht akzeptieren. Sachverhalt Die beiden Mieter hatten ein Wohnhaus ... weiter lesen
Üblicherweise ist vereinbart, dass der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten wie Strom, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen usw. leistet und der Vermieter nach Ablauf des Jahres dann eine Abrechnung erteilt. Bei gestiegenen Kosten und notwendiger Nachzahlung des Mieters ist der Vermieter dann gemäß § 560 Abs. 4 BGB berechtigt, die Vorauszahlungen der Höhe nach anzupassen. Bislang genügte dem BGH für eine solche Erhöhung der Vorauszahlungen eine lediglich formell korrekte Abrechnung, die aber nicht unbedingt inhaltlich richtig sein musste. Formell in Ordnung ist eine Abrechnung bereits, wenn die Gesamtkosten zusammengestellt sind, die zugrunde gelegten Umlageschlüssel ... weiter lesen
Mietkaution: Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er diese Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt? Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 344/07). Tipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung – wichtige Hinweise zu Formalien für Vermieter (Serie – Teil 5) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Vorliegend lesen Sie Teil 5 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 5. Was ist bei der Formulierung von Eigenbedarfskündigungen für Vermieter zu beachten? In der Folge soll auf die wichtigsten Bestandteile und erforderlichen Angaben im Rahmen der Eigenbedarfskündigung eingegangen werden. Absender und Empfänger: Hier ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Die Mietpreisbremse im Hinblick auf die Maklergebühren gilt ab heute (1.6.2015). Nachdem bisher regelmäßig der Vermieter den Makler bestellt hatte und bei erfolgreicher Vermittlung der Mieter dann den Lohn zu zahlen hatte, wird nun das sog. Bestellerprinzip eingeführt: wer bestellt, der zahlt. Demnach muss künftig in der Regel der Vermieter den Makler bezahlen. Davon kann es aber unter gewissen Umständen auch Ausnahmen geben: Wird der Makler vom Mieter beauftragt und daraufhin dann tatsächlich tätig, indem er etwa Anzeigen schaltet, um eine Wohnung für den Mieter ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgericht Lübecks, LG Lübeck, Urteil vom 21. November 2014 – 1 S 43/14. Die Ausgangslage: Soweit der Vermieter die Formalitäten der Kündigung einhält, der Mietvertrag die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung nicht einschränkt, der Eigenbedarf tatsächlich besteht und keine Sperrfrist greift, kann der Mieter sich nur sehr eingeschränkt gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen. Der so genannte Härteeinwand des Mieters geht in der Praxis allzu häufig ins Leere. Der rechtliche Hintergrund: Nach § 574 ... weiter lesen
Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat in einem aktuellen Urteil (OLG Karlruhe, Urteil vom 17.12.2009, Az. 9 O 42/09) entschieden, dass bei einem Altbau (hier Baujahr 1920) keine Verpflichtung des Vermieters besteht, in den Räumen zu gewährleisten, dass bestimmte Höchsttemperaturen nicht überschritten werden. Zumindest kurzfristige und geringe Überschreitungen der in der Arbeitsstättenverordnung festgelegten Temperaturen stellen noch keinen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter darf deswegen dann auch nicht die Miete mindern. Diese Entscheidung weicht von den Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte ab. Danach können hohe Temperaturen in Büroräumen durchaus einen Mietmangel (und damit eine ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Pressemitteilungen zufolge hat das Bundeskartellamt die angestrebte Übernahme der Immobiliengesellschaft Deutsche Wohnen durch den bisherigen Marktführer Vonovia gebilligt. Damit würde der Konzern einen Bestand von rund 500.000 Mietwohnungen haben. Im Moment wehrt sich die Deutsche Wohnen noch gegen eine Übernahme, die Entscheidung treffen nun die Aktionäre. Was wurde eine Übernahme für die Mieter der „Deutsche Wohnen” bedeuten? Dazu einige Tipps. 1. Keine Änderungen durch Wechsel des Vermieters Der neue Vermieter tritt in die Rechte und Pflichten aus dem ... weiter lesen