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Manche Mieter mögen‘s bunt. Bei der Wohnungsabnahme stellt der Vermieter geschockt fest, dass der Mieter seinem Lebensgefühl freie Bahn gegeben und alle Wände in grellen oder ganz dunklen Farben gestrichen hat. Das Problem: So bekommt er die Wohnung nicht weitervermietet. Die Wohnung muss daher neu gestrichen werden. Doch von wem? Zunächst kommt es darauf an, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht. Ist die Schönheitsreparaturklausel, wie bei vielen Mietverträgen jüngeren Datums, wirksam, gibt es keine Frage. Der kreative Mieter muss nolens volens die Wände am Besten in Weiß nachstreichen – und zwar so lange, bis die darunter liegende Farbe ... weiter lesen
Mängel der Mietsache: Darf der Mieter vorhandene Mängel in den Mieträumen einfach selbst beseitigen und kann er anschließend vom Vermieter hierfür Kostenerstattung verlangen? Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung jüngeren Datums (BGH, Urteil vom 16.1.2009, Az. VIII ZR 222/06) daran erinnert, dass einem solchen Anspruch auf Kostenersatz eine vorherige Abmahnung des Mieters an den Vermieter vorausgehen muss. Der Mieter muss dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen. Etwas anders gilt nur dann, wenn es sich um eine Notmaßnahme handelt. Wenn zum Beispiel aus einem defekten Wasserrohr Wasser in die Wohnung dringt, kann der Mieter einen Handwerker mit der Schließung des ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin In einem Urteil (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat der Bundesgerichtshof die Klage eines Mieters auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung und auf Unterlassung von Lärmbelästigung durch ein nach Einzug des Mieters im Erdgeschoss errichtetes Fischrestaurant und eine dort betriebene Abluftanlage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entscheidend darauf abgestellt, dass die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen eingehalten wurden. Spätere Änderungen der Gesetzeslage seien unbeachtlich. Tipp Mieter: Insbesondere, wenn sich die Lärmsituation erst ... weiter lesen
Hamburg/Berlin (DAV). Wenn der Mieter einen Mangel kennt und dennoch den Vertrag unterschreibt, kann er während der Mietzeit wegen dieser Mängel die Miete nicht mehr mindern oder Schadensersatz verlangen. Aber gilt dies auch, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Mangel zwar noch nicht tatsächlich vorliegt, der Mieter aber damit rechnen muss? An die Vorhersehbarkeit von künftigen Mängeln sind sehr hohe Anforderungen zu stellen. Dies hat nunmehr das Landgericht Hamburg in seinem Urteil vom 25. November 2014 (AZ: 334 C 20/14) entschieden, wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt. In dem zu entscheidenden Fall war es aufgrund von erheblichen ... weiter lesen
Düsseldorf (jur). Raucher dürfen in ihren eigenen vier Wänden ihrer Sucht und Leidenschaft nachgehen. Sie müssen sich aber bemühen, die dadurch entstehenden Belästigungen für Mitbewohner im selben Haus zu begrenzen, urteilte am Donnerstag, 26. Juni 2014, das Landgericht Düsseldorf (Az.: 21 S 240/13). Es bestätigte damit die Räumungsklage gegen den mittlerweile 75-jährigen „rauchenden Mieter“ Friedhelm A. in Düsseldorf. Der mittlerweile 75-Jährige lebt schon seit 40 Jahren in seiner Wohnung. Seinen starken Tabakkonsum hat er nach Medienberichten heute auf „nur“ noch 15 bis 20 Zigaretten täglich beschränkt. Dennoch hatten sich ... weiter lesen
Die Kündigung muss grundsätzlich im Namen aller Vertragspartner auf der Vermieterseite ausgesprochen und gegenüber allen Mietern erklärt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen: Mail, Fax oder SMS reichen nicht aus. Wird die Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, muss sich dies hinreichend deutlich aus der Kündigungserklärung ergeben. Die Vollmacht sollte nachgewiesen werden. Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben genau dargelegt werden. Es empfiehlt sich bei Zahlungsverzug nicht nur den Gesamtsaldo anzugeben, sondern die Rückstände aufgeschlüsselt nach den jeweiligen Monaten. Die Rechtsprechung lässt zwar in einfach ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November, AZ: VIII ZR 266/14 . Fall: Ein Mieter hatte eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin angemietet. Im Mietvertrag wurde die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Der Vermieter verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Vermieter hatte sich bei der Berechnung der Mieterhöhung auf die tatsächliche Wohnfläche von 210,43 m² gestützt. Der Mieter hatte sich darauf berufen, dass für die Berechnung der zulässigen ... weiter lesen
Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt. 2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten? Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als • Geldbetrag (Kaution), • als Sparbuch das verpfändet wird oder als • Bürgschaft (z.B. von einer ... weiter lesen
Kaum ist es mehr als ein Jahr her, dass Sie als Mieter in Ihre neue Mietwohnung gezogen sind, schon finden Sie in Ihrem Briefkasten eine Mieterhöhung, der Sie zu stimmen sollen. Und immer wieder beruft sich der Vermieter auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Sie sich auch fragen, ob Sie verpflichtet sind, zuzustimmen, dann lesen Sie weiter: Der Vermieter ist gesetzlich dazu berechtigt, wenn er keine Staffelmiete oder Indexmiete mit Ihnen vertraglich vereinbart hat, die Nettokaltmiete in regelmäßigen Abständen zu erhöhen. Das ist in § 558 BGB geregelt. Dabei bleiben Mieterhöhungen wegen der Erhöhung der Betriebskosten und Modernisierungen außer Betracht. Bei der Erhöhung ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung: Schadensersatzansprüche des Mieters wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf auch dann, wenn die eigentliche Kündigung unwirksam ist (BGH, Urteil vom 08. April 2009 – VIII ZR 231/07 –, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Ausgangslage: In der Praxis schließen Mieter nach Erhalt einer Eigenbedarfskündigung oft einen Vergleich mit dem Vermieter, wonach sie sich gegen Zahlung einer Abfindung zum Auszug aus der Wohnung verpflichten. Stellt sich später heraus, dass der Eigenbedarf des Vermieters gar nicht bestand, ärgern sich die Mieter über die Einigung. Hier wird schnell der Ruf nach ... weiter lesen
Der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs kann durch einen nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung geschlossenen Vergleich mit dem Vermieter über den Auszug ausgeschlossen sein. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04. September 2013 – 531 C 351/12. Die Ausgangslage: Wenn der Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, den Eigenbedarf vortäuscht, kann der Mieter später Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies kann für den Vermieter sehr teuer werden. Unter anderem kann der Mieter auch die Differenz der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin und Essen. Häufig fragen Mieter, wie eine Mietminderung eigentlich berechnet wird. In Gerichtsentscheidungen wird als Berechnungsgrundlage gelegentlich die Nettomiete (Kaltmiete) verwendet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies unzutreffend. Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9). Zu berücksichtigen ist aber, dass ein ... weiter lesen