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Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Münster (AG Münster, Urteil vom 17. Januar 2014 – 61 C 568/13 –, juris). Die Ausgangslage: Eigenbedarfskündigungen nehmen stark zu. Nicht immer besteht der Eigenbedarf wirklich. Vermieter nutzen die großzügigen Kündigungsmöglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders günstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. In solchen Fällen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht außerdem unter Umständen einen Prozessbetrug. Der Mieter ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Kündigung wegen Rückständen mit der Miete Wenn Mieter ihre Miete nicht pünktlich zahlen können oder wollen, riskieren sie eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Vermieter. Der Vermieter wird in der Regel fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen. Wenn Sie als Mieter eine solche Kündigung erhalten, müssen Sie zunächst noch nicht in Panik verfallen. Wenn der Vermieter Sie aus der Wohnung haben will, muss er zunächst eine Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht erheben. Dadurch gewinnen Sie viel Zeit, wenn Sie alles richtig machen. ... weiter lesen
Mieter müssen im Falle einer Mietminderung nur den konkreten Sachmangel darlegen, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung, die Ursache des Mangels oder eine bestimmte Minderungsquote müssen im Prozess nicht vorgetragen werden, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 25.10.2011, VIII ZR 125/11 entschied. Der Mieter hatte über etliche Monate hinweg die Miete gemindert oder nur unter Vorbehalt gezahlt. Nachdem die Rückstände entsprechend aufgelaufen waren, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und klagte auf Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der ausstehenden Mietzinsen. In der ersten Instanz ... weiter lesen
Ein Interview von Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Maximilian Renger: Zum Ende des Jahres hin wird auch das Thema Betriebskostenabrechnung wieder relevant. Der Bundesgerichtshof hat im Sommer dazu wieder ein Urteil (vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15) gefällt, das wir hier einmal besprechen wollen. Worum ging es dabei? Fachanwalt Bredereck: Der BGH hat sich mit der Frage der formellen Wirksamkeit von Heizkostenabrechnungen befasst für den Fall, dass der Vermieter diese nicht nach tatsächlichem Verbrauch abrechnet, sondern schätzt. Maximilian Renger: Was bedeutet denn erst ... weiter lesen
Die Problemkonstellation: Wird seitens des Vermieters von Wohnraum eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, kann der Mieter gemäß § 574 Abs. 1 BGB der Kündigung widersprechen und kann vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Hausstandes eine besondere Härte bedeuten würde. Schließlich muss diese besondere Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters – es erfolgt also eine Interessenabwägung – nicht zu ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ende des Jahres bekommen die meisten Wohnungsmieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Da die Kosten generell meistens steigen, sind regelmäßig erhebliche Nachzahlungen für die Vergangenheit zu entrichten. Die Nachzahlungen schuldet der Mieter allerdings nur dann, wenn die Betriebskostenabrechnung auch wirksam ist. Ist die Betriebskostenabrechnung zum Beispiel schon formell unwirksam, weil sie die wesentlichen Dinge, die eine Betriebskostenabrechnung enthalten muss, nicht enthält, ist ein Nachforderungsbetrag nicht geschuldet. Doch welche Anforderungen werden an die formelle ... weiter lesen
GRP Rainer Rechtsanwälte und Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Bremen und Nürnberg www.grprainer.com führen aus: Die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohn- oder Gewerbemietverhältnis soll sich vor allem danach richten, was die Parteien bei Vertragsschluss gewollt haben. Dies entschied das Kammergericht (KG) Berlin mit Urteil vom 17. Juni 2010 (Az. 12 U 51/09). Danach soll für die Einordnung eines Mietverhältnisses maßgeblich sein, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegt. Dies soll sich insbesondere nach den Umständen des Einzelfalles und dem vereinbarten Vertragszweck ... weiter lesen
Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht einen von ihm selbst einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerunternehmens zur verbindlichen Grundlage für die vom Mieter zu übernehmenden Kosten erklären. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin aus Anlass eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 12.7.2013 (VIII ZR 285/129) Ausgangslage: Grundsätzlich trifft nicht den Mieter, sondern den Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung kann im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen werden, mit der Folge dass der Vermieter seinerseits vom Mieter die Durchführung verlangen kann. Bei der ... weiter lesen
Das Minderungsrecht kann für einzelne Räume der Wohnung unterschiedlich beurteilt werden: In Funktionsräumen, wie Küche, Bad und Flur, muss der Mieter mehr Lärm hinnehmen als in Wohn- und Schlafräumen. Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat in einer aktuellen Entscheidung darauf hingewiesen, dass bei einer Lärmbelästigung nicht ohne weiteres von einem Mangel der gesamten Wohnung auszugehen ist. Jeweils für die einzelnen Räume und die Nutzungsmöglichkeiten ist die konkrete Beeinträchtigung festzustellen. Bei bloßen Funktionsräumen sind Lärmeinwirkungen noch nicht ohne weiteres als Mangel anzusehen. Bei Wohn- und ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Viele Betriebskostenabrechnungen enthalten Positionen, die an sich überhaupt nicht auf den Mieter umlegbar sind. Doch wonach bestimmt sich eine Umlegbarkeit von Betriebskosten eigentlich? Zuerst den Mietvertrag prüfen: Der Vermieter kann wirksam nur die Betriebskosten umlegen, deren Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Zur Prüfung einer Betriebskostenabrechnung gehört daher unbedingt, dass sämtliche umgelegten Positionen anhand des Mietvertrages auf die Umlagefähigkeit überprüft werden. Es reicht allerdings, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung ... weiter lesen
Berlin/Berlin (DAV). Mietverträge beinhalten oft eine Regelung, wonach der Mieter die Miete nicht mit eigenen Ansprüchen gegenüber dem Vermieter verrechnen kann: ein sogenanntes Aufrechnungsverbot. Solche Regelungen sind häufig nicht wirksam, erklären die Mietrechtsanwälte im Deutschen Anwaltverein (DAV). Oftmals steht hier das Recht dem Mieter zur Seite, wie aus in einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin vom 11. September 2014 (AZ: 8 U 77/13) hervorgeht. Der Mieter war mit dem Zustand der Räumlichkeiten nicht einverstanden und hatte neben der Beseitigung der Mängel auch eine Mietminderung geltend gemacht. Der Vermieter berief sich auf das im Vertrag festgelegte ... weiter lesen
Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf ... weiter lesen