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Grundsätzlich muss der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache dulden, die den Gebrauchs- und Substanzwert der Räume erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen. Bei der Frage, ob dies der Fall ist, stellt der Bundesgerichtshof regelmäßig darauf ab, ob potentielle Mieter die Wohnung nach Durchführung der Baumaßnahmen eher anmieten würden als vorher. Der BGH hat das zum Beispiel für den Fall bejaht, dass bei einer 4-Zimmer-Wohnung Bad und Toilette getrennt werden und dieser Trennung die zuvor vorhandene Speisekammer zum Opfer fällt (BGH, Urteil vom 13.2.2008, Az. VIII ZR 105/07). Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich darauf hin, dass es immer auf den ... weiter lesen
Hat der Vermieter die Wohnung erworben, bevor die Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Berliner Senats vom 13.08.2013 in Kraft getreten ist, greift die Sperrfrist dennoch. Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Sperrfrist greift ab Zeitpunkt der erstmaligen Veräußerung Das Landgericht Berlin hat sich in einem aktuellen Urteil vom 17.03.2016 (Aktenzeichen: 67 O 30/16) wieder einmal mit der Sperrfrist von zehn Jahren bei einer Eigenbedarfskündigung auseinandergesetzt. Fakten Seit 1979 hatte der Mieter die Wohnung gemietet. Die Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgte 2009. Der aktuelle Vermieter hatte die Wohnung ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsecht , Berlin und Essen. Wenn Mieter eine Kündigung ihres Vermieters bekommen, müssen sie deswegen nicht in Panik ausbrechen. Damit eine Räumung der Wohnung verhindert werden kann, gilt es allerdings einige Hinweise zu beachten. Prüfung der Kündigungsgründe Der Vermieter muss seine Kündigung auf bestimmte, gesetzlich vorgegebene Kündigungsgründe stützen. Diese Gründe werden bei einem Prozess von den Gerichten genau überprüft. Kündigung wegen Eigenbedarfs Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter den zur Kündigung berechtigenden ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 -. Ausgangslage: Speziell wenn eine Wohnung zum ersten Mal vermietet wird, sind oftmals noch nicht alle Bestandteile fertig gestellt, wenn der Mietvertrag abgeschlossen wird. Dann kann es durchaus dazu kommen, dass die eine oder andere Zusicherung vom Vermieter oder Makler später nicht eingehalten wird. Wenn also die Mietsache nicht so hergerichtet wird wie vertraglich vereinbart, stellt sich die Frage nach den Rechten des Mieters. Fall: Die vertragliche Vereinbarung im Fall, den das Amtsgericht Brandenburg zu beurteilen ... weiter lesen
Zu den Folgen eines Vorvertrages, durch den sich künftige Mietparteien verpflichten, einen Mietvertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen Kurzfassung Aus einem Vertrag vor dem eigentlichen Vertrag ergeben sich Rechte, aber auch Pflichten. Löst sich beispielsweise der künftige Mieter einseitig von einer bindenden Vereinbarung, einen Mietvertrag abzuschließen, hat er unter Umständen trotzdem die vereinbarte anvisierte Miete (als Schadensersatz) zu zahlen. Zumindest bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der abzuschließende Mietvertrag erstmals hätte gekündigt werden können. Das musste jetzt eine sich in diesem Sinne Verpflichtete erfahren. Amtsgericht und Landgericht Coburg verurteilten sie zur Zahlung von rund 1.500 € ... weiter lesen
Der Mieter muss bei seinem Auszug aus der gemieteten Wohnung nicht grundsätzlich renovieren, so entschied das Gericht. Normale Abnutzung/Gebrauchsspuren müssen nicht beseitigt werden. Vertragsklauseln nach denen der Mieter bei Auszug unabhängig von der Mietdauer die gemietete Wohnung fachgerecht renovieren müsse sind unwirksam. Derartige Klauseln benachteiligten den Mieter in unangemessener Weise, entschieden die Richter. AG Kassel, Az. 451 C 4761/95weiter lesen
Berichten des Tagesspiegel vom 18.4.2015 zufolge, der sich auf eine Studie des Instituts für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität beruft, steigt die Anzahl an Zwangsräumungen in Berlin an. Die Autoren wörtlich: „Kündigungen, Räumungsklagen und Zwangsräumungen haben sich zu weit verbreiteten Instrumenten der Ertragssteigerung entwickelt“. Zu dem Thema ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Vermehrte Zwangsräumungen nur kleiner Teil des Problems: Ein Hauptgrund für die steigenden Zwangsräumungen sei es, dass Mieter die Miete nicht mehr zahlen könnten. Ich bin der Meinung, dass die ... weiter lesen
Ist die Miete auch dann gemindert, wenn sich später herausstellt, dass keine Gesundheitsgefahr bestand? Nach dem Einzug in eine Wohnung bemerkt manch ein Mieter, dass die Wohnung nach chemischen Stoffen riecht. Der Mieter ist natürlich besorgt – besonders, wenn in der Wohnung Kinder wohnen. Sollte gerade ein Neugeborenes zur Welt gekommen sein, ist es nur verständlich, dass sich die Eltern große Sorgen machen. Zunächst rufen die besorgten Mieter die Hausverwaltung zu Hilfe. Die wiegelt oft erst einmal ab. Die Gerüche seien gar nicht so schlimm. Der Mieter müsse einige Tage ordentlich durchlüften; dann sei der Geruch verflogen und das Problem gelöst. Der chemische Geruch ... weiter lesen
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09) etwas überraschend festgestellt, dass ein Wohnungseigentümer eine Wohnung an häufig wechselnde Personen (Feriengäste) vermieten darf, also quasi eine Nutzung als Pension, bzw. Ferienwohnung eine zulässige Wohnnutzung sei. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist und die Wohnungseigentümer auch nichts anderes vereinbart haben. In solchem Fall können die Wohnungseigentümer den Eigentümer, der die Pension betreibt, nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung untersagen. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine Praxis, wie sie ... weiter lesen
Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Entscheidung vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu ... weiter lesen
Neustadt/Berlin (DAV). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann jeder Wohnungseigentümer nur in Höhe seines Anteiles in Anspruch genommen werden. Dieser Grundsatz hat sich – teilweise auch zu Recht – bei den meisten Eigentümern in den letzten Jahren herumgesprochen. Doch diese quotale Haftung kommt nicht immer zur Anwendung. Auch heute noch kann der Eigentümer von einem außenstehenden Dritten für den gesamten von der Gemeinschaft geschuldeten Betrag in Anspruch genommen werden. In diesem Zusammenhang informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) über eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Neustadt vom 11. Dezember 2014 (AZ: 4 K ... weiter lesen
Schimmel in der Wohnung - Was tun? Ein Dauerbrenner im Mietrecht Alle Jahre wieder im Herbst-Die trockene Zeit ist vorbei, der Schimmel wächst und der Streit mit dem Vermieter beginnt- Wer ist schuld - Das Wohnverhalten oder die Bausubstanz? Es beginnt mit der Mängelanzeige beim Vermieter. Der reagiert regelmäßig mit dem Hinweis auf das Wohnverhalten. Schuld sei der Mieter selbst, weil er falsch lüfte, jeden Tag dusche und außerdem zuviel Feuchtigkeit selbst ausdünste oder seine Tiere oder Pflanzen. Die großen Wohnungsbaugesellschaften fügen der Antwort sogar ein Hinweisblatt mit Tipps zum richtigen Lüften bei. Dabei zeigt die Erfahrung in den letzten Jahren, dass ... weiter lesen