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Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 72/09) etwas überraschend festgestellt, dass ein Wohnungseigentümer eine Wohnung an häufig wechselnde Personen (Feriengäste) vermieten darf, also quasi eine Nutzung als Pension, bzw. Ferienwohnung eine zulässige Wohnnutzung sei. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in der Teilungserklärung nichts anderes bestimmt ist und die Wohnungseigentümer auch nichts anderes vereinbart haben. In solchem Fall können die Wohnungseigentümer den Eigentümer, der die Pension betreibt, nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung untersagen. Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine Praxis, wie sie ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung – grundlegende Voraussetzungen (Serie – Teil 2) Vorliegend lesen Sie Teil 2 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Der vorherige Teil wurde bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Teil 2: Welche Voraussetzungen müssen vorliegen? Der Vermieter muss die Wohnung für sich selbst (Eigennutzung), für zu seinem Haushalt gehörende Personen oder für seine Familienangehörigen benötigen. 1. Eigennutzung Wenn der Vermieter die Wohnung für ... weiter lesen
Der Bundesgerichtshof hat heute in einer Entscheidung seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines Mangels einer Mietsache bekräftigt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30. April 2014 – VIII ZR 284/13 –). Der Fall: Will der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, muss er die Kündigung schriftlich begründen. Über die Anforderungen an die Begründung wird immer wieder gestritten. Im vorliegenden Fall ging der Rechtsstreit bis zum Bundesgerichtshof. Der Vermieter bekam zwar letztlich Recht (vom Landgericht war die Räumungsklage noch abgewiesen worden). Allerdings hat das Ganze natürlich entsprechend lange gedauert und man fragt sich, warum der Vermieter sich hier nicht mehr Mühe bei ... weiter lesen
Viele Klauseln in Mietverträgen, die von Mietern die Durchführung sog. Schönheitsreparaturen verlangen, sind unwirksam. Hintergrund sind etliche Urteile des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre, die vorher gebräuchliche Klauseln für unwirksam erklärt haben. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Mietsache selbst erhalten muss, da er hierfür ja auch die Miete bekommt. Der Vermieter kann Instandhaltungsarbeiten, zu denen auch die Schönheitsreparaturen gehören, nur durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Diese muss bestimmten Vorgaben entsprechen. Meist handelt es sich bei diesen Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da ... weiter lesen
Der Vermieter möchte den Mieter für einen bestimmten Zeitraum an den Mietvertrag binden. Gerade bei der Erstvermietung einer Immobilie oder bei Neuvermietung nach Modernisierung hat der Vermieter häufig ein Interesse, den Mieter möglichst längerfristig an den Mietvertrag zu binden. Andernfalls riskiert er, dass der Mieter in die frisch renovierte Wohnung einzieht und diese bereits nach frühestens drei Monaten (gesetzliche Kündigungsfrist) wieder verlässt. Hier ist zunächst § 573c BGB zu beachten. § 573c Fristen der ordentlichen Kündigung (1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Amtsgericht Neustadt/Aisch zur Kündigung bei Messie-Wohnung: Das Amtsgericht Neustadt/Aisch hat sich in einem aktuellen Urteil mit der Kündigung eines Vermieters wegen „messieähnlichem Zustands“ der Wohnung beschäftigt (Amtsgerichts Neustadt, Urteil vom 25.08.2016, 1 C 321/15). Der entsprechende Mieter hatte in der Wohnung Unrat, Kartons, Taschen, Altpapier sowie Gegenstände diverser Art gestapelt. Nach Angaben des Gerichts sei einer Nutzung der Küche nicht möglich gewesen, in der Wohnung habe es zudem unerträglich ... weiter lesen
GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart, Hannover, Bremen, Nürnberg und Essen www.grprainer.com führen aus: Nach der gesetzlichen Regelung kann ein Vermieter im Falle der Wohnraummiete nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt unter anderem dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hierbei handelt es sich dann um die sog. Eigenbedarfskündigung. Mit Urteil vom 26.09.2012 (Az. VIII ZR 330/11) äußerte sich der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Smmove - Onlineportal für die Versteigerung von Mietwohnungen Mit Smmove ist ein Portal an den Start gegangen, das in den Medien bereits als eine Art „eBay für den Wohnungsmarkt“ bezeichnet wurde. Wohnungen sollen dort ersteigert werden können. Kann so etwas bei Wohnungen funktionieren? Umfragen zufolge sind Vermieter mehr noch als an der Miethöhe an langfristigen und zuverlässigen Mietern interessiert. Kein Wunder: Mietverhältnisse dauern im Schnitt heutzutage genauso lange wie Ehen. Seine Frau würde man vermutlich auch nicht bei eBay ersteigern. ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Wenn es aufgrund von Baumängeln zur Schimmelpilzbildung gekommen ist und kein (Mit-) verschulden des Mieters, etwa wegen unzureichendem Lüften in der Wohnung, angenommen werden kann, kommen für den Mieter grundsätzlich folgende Ansprüche in Betracht: Heute: Teil 1 – Instandsetzung und Mietminderung 1. Instandsetzung (Beseitigung der Mängel, deren Ursachen und deren Folgen) Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 Satz 1 dazu verpflichtet, die Mietwohnung frei von Mängeln zu halten. Entsteht im Laufe der Mietzeit ein Mangel, kann der Mieter daher vom Vermieter die ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung – Sperrfrist (Serie – Teil 4) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Vorliegend lesen Sie Teil 4 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 4. Was ist hinsichtlich einer möglichen Sperrfrist zu beachten? Eine laufende Sperrzeit hat zur Folge, dass die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter nicht zulässig ist. Davon können keine Ausnahmen gemacht werden, jegliche nachteilig davon abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag sind ... weiter lesen
Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage die Wirksamkeit einer Kündigung und über den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden. In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der ... weiter lesen