MIETRECHT
Auch vorher beschlossene Sonderumlage muss Wohnungskäufer zahlen
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Karlsruhe (jur). Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich immer auch nach noch offenen Beschlüssen der Eigentümerversammlung erkundigen. Denn für eine noch fällige Sonderumlage haften sie mit, auch wenn diese von vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 15. Dezember 2017 entschied (Az.: V ZR 257/16).
Im Streitfall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Raum Stuttgart im August 2014 einstimmig eine Sonderumlage von 60.000 beschlossen, um dringende gemeinsame Baumaßnahmen zu finanzieren. Im Oktober 2014 wechselte eine der Wohnungen ihren Besitzer. Als im Dezember 2014 der Verwalter das Geld für die Bauarbeiten einsammelte, weigerte sich der neue Eigentümer, den auf seine Wohnung entfallenden Anteil von 2.400 Euro zu zahlen.
Kosten der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums müssen getragen werden
Doch das muss er, urteilte wie die Vorinstanzen nun auch der BGH. Laut Gesetz sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mit zu tragen. Dass hier die entsprechende Sonderumlage schon vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde, stehe dem nicht entgegen.
Zur Begründung erklärten die Karlsruher Richter, der Erwerber sei Rechtsnachfolger des Voreigentümers. Daher müsse er Umlagen bei Fälligkeit bezahlen. Dabei gebe es keinen Grund, eine Sonderumlage anders zu behandeln als die übliche monatliche Umlage für gemeinschaftliche Aufgaben.
Sonderumlage ist erst mit Abruf durch den Verwalter fällig
Dass der Erwerber an dem Beschluss für die Sonderumlage noch nicht mitwirken konnte, spiele keine Rolle. Denn in jedem Fall profitiere er, und nicht mehr der Voreigentümer, von den anstehenden Bauarbeiten. Auch sei die Sonderumlage nicht schon mit dem Beschluss der Eigentümerversammlung, sondern „erst mit Abruf durch den Verwalter fällig“ geworden.
Zwar könne ein Eigentümerbeschluss eine abweichende Fälligkeit regeln, dies sei hier aber nicht geschehen. Ebenso könne der Kaufvertrag für eine Wohnung regeln, dass der Verkäufer bereits beschlossene aber noch nicht erhobene Sonderumlagen zu tragen hat. Auch dies sei hier aber nicht vereinbart worden.
Mit seinem Urteil hat der BGH eine für Wohnungseigentümer noch offene Rechtsfrage geklärt. Allerdings hatten die Karlsruher Richter auch bei anderen Streitfragen bislang stets auf die Fälligkeit abgestellt. So haftet ein Erwerber nicht für Forderungen, die schon vor de Kauf beschlossen und fällig wurden (Beschluss vom 23. September 1999, Az.: V ZB 17/99). Wohl haftet ein Erwerber aber für Nachforderungen, über die die Eigentümergemeinschaft erst später entscheidet, auch wenn sie einen Zeitraum vor dem Wohnungskauf betreffen (Beschluss vom 30. November 1995, Az.: V ZB 16/95).
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