BERATUNG BEI DARLEHEN
Budget vor der Besichtigung klären: Wie viel Immobilie Sie sich leisten können, bevor Sie sich verlieben
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Warum sollten Sie Ihr Budget vor der ersten Besichtigung kennen?
- Wie ermitteln Sie, wie viel Immobilie Sie sich leisten können?
- Woran misst die Bank, ob die monatliche Belastung tragbar ist?
- Was leistet eine Machbarkeitsprüfung und was nicht?
- Welche Unterlagen brauchen Sie für die erste Einschätzung?
- Weiterführende Informationen
- Über den Autor
Das Budget für einen Immobilienkauf ist der Rahmen, der sich aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital ergibt und den die Bank an der Tragfähigkeit Ihrer monatlichen Belastung misst. Wer diesen Rahmen vor der ersten Besichtigung kennt, sucht innerhalb seiner Möglichkeiten, statt sich in ein Objekt zu verlieben und die Zahlen danach passend machen zu wollen. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, zeigt, wie Sie Ihr Budget vorab ermitteln und was eine Machbarkeitsprüfung leisten kann.
Warum sollten Sie Ihr Budget vor der ersten Besichtigung kennen?
Die Reihenfolge entscheidet, ob Sie ein Objekt beurteilen oder ihm hinterherlaufen. Wer seinen Rahmen kennt, prüft bei jeder Besichtigung sofort, ob das Objekt überhaupt passt. Wer ihn nicht kennt, verhandelt aus der schwächeren Position.
Dazu kommt der Zeitfaktor. Ein Immobilienkaufvertrag muss nach § 311b Abs. 1 BGB notariell beurkundet werden, und der Notar soll Ihnen den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vorher zur Verfügung stellen. In dieser Zeit muss die Bank die Unterlagen prüfen, das Objekt bewerten und zusagen.
Der Teil, der Ihre Person betrifft, lässt sich vollständig vorziehen. Nur die Prüfung des Objekts muss warten, bis es gefunden ist. Wer beides erst nach der Besichtigung beginnt, reiht zwei Wartezeiten hintereinander, die sich hätten überlappen können.
Wie ermitteln Sie, wie viel Immobilie Sie sich leisten können?
Ihr Budget ergibt sich nicht aus dem Kaufpreis allein. Die Rechnung hat drei Schritte:
- Kaufpreis und Kaufnebenkosten zum Gesamtaufwand addieren.
- Das Eigenkapital abziehen. Übrig bleibt der Darlehensbedarf.
- Den Darlehensbedarf ins Verhältnis zum Objektwert setzen. Daraus folgt der Beleihungsauslauf.
Die Nebenkosten werden oft unterschätzt. In der Modellrechnung des Ratgebers mit einem angenommenen Kaufpreis von 320.000 Euro, der Grunderwerbsteuer von 5,0 Prozent in Rheinland-Pfalz sowie angenommenen Kosten für Notar, Grundbuch und Makler machen sie rund 33.000 Euro aus. Viele Banken finanzieren diesen Betrag nicht mit, deshalb gehört er von Anfang an in die Planung.
Jeder Euro Eigenkapital senkt den Darlehensbedarf und damit den Beleihungsauslauf. Beachten Sie: Die Bank rechnet mit ihrem eigenen Beleihungswert, der regelmäßig unter dem Kaufpreis liegt. Der tatsächliche Auslauf fällt deshalb höher aus als eine Rechnung auf Basis des Kaufpreises.
Woran misst die Bank, ob die monatliche Belastung tragbar ist?
Die Bank misst Ihren Rahmen an der Tragfähigkeit der monatlichen Belastung, nicht nur am Beleihungsauslauf. Sie stellt Ihren Einnahmen die Ausgaben gegenüber, setzt für die Lebenshaltung eine Pauschale je Person an und prüft, ob danach ein Überschuss bleibt.
Bestehende Raten aus Konsumkrediten mindern diesen Überschuss unmittelbar. Deshalb lohnt sich eine Bestandsaufnahme vor der Besichtigung doppelt: Wer sieht, dass eine alte Ratenzahlung den Rahmen spürbar drückt, kann sie ablösen oder in die Finanzierung einbinden, bevor ein Objekt im Raum steht.
Eine monatliche Rate lässt sich seriös erst nennen, wenn ein konkretes Angebot vorliegt. Die Budgetrechnung vor der Besichtigung endet deshalb beim Darlehensbedarf und beim Beleihungsauslauf. Weil die Banken ihre Konditionsstufen am Auslauf festmachen, wirkt Eigenkapital dabei zweifach: Es verkleinert die Schuld und verbessert die Einstufung.
Was leistet eine Machbarkeitsprüfung und was nicht?
Eine Machbarkeitsprüfung zeigt Ihnen ohne konkretes Objekt, in welcher Größenordnung ein Kauf darstellbar ist. Sie ist ein Rahmen und keine Zusage.
- Zeitpunkt: Finanzierungsbestätigung vor der Besichtigung, Darlehenszusage erst nach Prüfung von Person und Objekt.
- Grundlage: Bestätigung auf Basis Ihrer Angaben zu Einkommen, Krediten und Eigenkapital, Zusage auf Basis geprüfter Unterlagen, Objektbewertung und Kreditwürdigkeitsprüfung.
- Rechtliche Wirkung: Bestätigung als Einschätzung ohne Bindung, Zusage als verbindliches Vertragsangebot der Bank.
- Aufwand: für die Bestätigung ein Gespräch und wenige Unterlagen, für die Zusage die vollständige Akte.
Verbindlich wird die Bank erst nach der Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB. Makler und Verkäufer sortieren Interessenten aber nach der Wahrscheinlichkeit des Abschlusses, und dabei zählt ein Dokument mehr als eine geschilderte Absicht. Wer ein Gebot ohne Finanzierungsvorbehalt formulieren kann, steht entsprechend anders da.
„Ich erlebe die Reihenfolge oft andersherum: Der Besichtigungstermin steht, die Unterlagen für die Bank sind noch nicht beisammen. Sobald ein Notartermin im Raum steht, muss die Bank prüfen, bewerten und zusagen. Das ist machbar, aber nur, wenn die Vorarbeit erledigt ist.“ Enis RecicaWelche Unterlagen brauchen Sie für die erste Einschätzung?
Für die erste Einschätzung reichen wenige Unterlagen zu Ihrer Person:
- die letzten drei Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die beiden letzten Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide,
- eine Aufstellung aller laufenden Kredite, Leasing- und Ratenverträge mit Restschuld und Rate,
- den Nachweis über das verfügbare Eigenkapital,
- Angaben zu Haushaltsgröße, Unterhaltsverpflichtungen und aktueller Miete,
- bei vorhandenem Immobilienbesitz Darlehensübersicht und Grundbuchauszug,
- die Ausweisdokumente aller Personen, die später im Darlehensvertrag stehen sollen.
Objektunterlagen wie Exposé, Grundriss und Energieausweis kommen erst dazu, wenn ein konkretes Objekt gefunden ist. Kontoauszüge werden nur vom Konto benötigt, auf das das Gehalt eingeht, nicht von allen Konten. So liegt der persönliche Teil bereit, bevor ein Objekt im Raum steht, und nach der Zusage des Verkäufers fehlen nur noch die Objektunterlagen für Bewertung und abschließende Prüfung.
FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied und begleitet Käufer persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung. Gespräch, Unterlagen und Finanzierungsbestätigung laufen auch digital, der Ort des Objekts spielt dafür keine Rolle.
Weiterführende Informationen
- Ratgeber: Finanzierung klären, bevor Sie besichtigen
- Finanzierungsbestätigung von FinanzPlusImmo für Ihre Besichtigung
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Für den Teilmarkt Horchheim und Horchheimer Höhe weist die Sparkasse Koblenz eine Mietrendite von 3,9 Prozent im Jahr aus, unverändert zum Vorjahr (Immobilienmarkt 2026, Kapitel 1.8, Datenstichtag 01.03.2026). Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie sich die Mieten im Teilmarkt verteilen, welche Wohnungsgrößen sich rechnerisch unterscheiden und worauf die Bank bei einer vermieteten Wohnung in Horchheim achtet.
Welche Kaltmieten werden in Horchheim gezahlt?
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