BERATUNG BEI DARLEHEN
Darlehen vorzeitig umstellen: Welche Rechte Kreditnehmer gegenüber ihrer Bank haben
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Hat ein Kreditnehmer Anspruch auf neue Konditionen während der Zinsbindung?
- Wann darf ein Immobiliendarlehen ohne Entschädigung gekündigt werden?
- Was gilt beim Verkauf der Immobilie?
- Warum ist eine Umstellung im laufenden Vertrag oft teurer als gedacht?
- Welche Rechte gelten bei Ratenkrediten?
- Prüft die Bank bei einer Umstellung die Kreditwürdigkeit neu?
- Wann ist der Weg über die eigene Bank der richtige?
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Ein Darlehen mit fester Zinsbindung lässt sich vorzeitig nur umstellen, wenn die Bank zustimmt oder ein gesetzliches Kündigungsrecht greift, und in den meisten Fällen kostet das eine Vorfälligkeitsentschädigung. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, welche Rechte Kreditnehmer bei Baufinanzierung und Ratenkredit haben und wann der Weg über die eigene Bank sinnvoll ist.
Hat ein Kreditnehmer Anspruch auf neue Konditionen während der Zinsbindung?
Ein Kreditnehmer hat während einer festen Zinsbindung keinen Anspruch darauf, dass die Bank den Vertrag zu neuen Bedingungen umstellt. Die Bank hat den Zins für einen festen Zeitraum zugesagt und sich selbst entsprechend refinanziert. Jede vorzeitige Änderung ist deshalb eine Verhandlung und kein Recht.
Wer mit seiner Bank über eine Umstellung spricht, sollte das wissen. Die Bank kann zustimmen, sie muss es aber nicht, und sie wird den Nachteil, der ihr durch die Änderung entsteht, in Rechnung stellen.
Wann darf ein Immobiliendarlehen ohne Entschädigung gekündigt werden?
Ein Immobiliendarlehen darf ohne Vorfälligkeitsentschädigung in zwei Fällen gekündigt werden. Zum Ende der Zinsbindung erlaubt § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB die Kündigung mit einer Frist von einem Monat. Unabhängig davon erlaubt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB die Kündigung zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten.
Die Zehn-Jahres-Regel ist vor allem bei langen Zinsbindungen wichtig. Wer etwa eine Zinsbindung über fünfzehn Jahre vereinbart hat, kann nach zehn Jahren seit der vollen Auszahlung trotzdem aussteigen und bei der eigenen oder einer anderen Bank neu abschließen.
Was gilt beim Verkauf der Immobilie?
Beim Verkauf der Immobilie kann der Kreditnehmer das Darlehen nach § 490 Abs. 2 BGB vorzeitig kündigen, weil seine berechtigten Interessen das gebieten. Die Bank darf in diesem Fall aber den Ersatz ihres Schadens verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung.
Das außerordentliche Kündigungsrecht schützt also vor dem Festhalten am Vertrag, nicht vor den Kosten. Wer verkauft und gleichzeitig neu kauft, sollte deshalb früh mit der Bank klären, ob sich das bestehende Darlehen auf das neue Objekt übertragen lässt, statt es abzulösen.
Warum ist eine Umstellung im laufenden Vertrag oft teurer als gedacht?
Eine Umstellung im laufenden Vertrag ist oft teurer als gedacht, weil die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung häufig in den neuen Vertrag einrechnet. Das wirkt bequem, weil keine Einmalzahlung fällig wird. Die neue Finanzierung trägt dann aber genau den Betrag, den der Kreditnehmer eigentlich sparen wollte.
Enis Recica empfiehlt deshalb, sich jedes Angebot in zwei Teilen zeigen zu lassen:
- die Entschädigung für die Auflösung des alten Vertrags,
- die Bedingungen des neuen Vertrags für sich betrachtet.
Erst mit dieser Trennung wird sichtbar, ob sich die Umstellung für den Kunden rechnet oder vor allem für die Bank.
Welche Rechte gelten bei Ratenkrediten?
Bei Ratenkrediten, im Gesetz Allgemein-Verbraucherdarlehen, darf der Kreditnehmer nach § 500 Abs. 2 BGB jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nach § 502 Abs. 3 BGB gedeckelt:
- höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags,
- höchstens ein halbes Prozent, wenn die Restlaufzeit ein Jahr nicht übersteigt,
- nie mehr als die Zinsen, die bis zum Vertragsende noch angefallen wären.
Mehrere Ratenkredite bei derselben Bank lassen sich deshalb vergleichsweise leicht zu einem Vertrag zusammenfassen. Eine niedrigere Rate über eine längere Laufzeit kann in der Summe aber teurer sein als die bisherigen Verträge. Wer eine Immobilie besitzt, kann die Ratenkredite unter Umständen in die grundschuldbesicherte Finanzierung übernehmen, sofern freier Beleihungsspielraum vorhanden ist.
Prüft die Bank bei einer Umstellung die Kreditwürdigkeit neu?
Die Bank prüft die Kreditwürdigkeit neu, wenn der Darlehensbetrag deutlich steigt. § 505a Abs. 2 BGB schreibt dann eine Prüfung auf aktueller Informationsgrundlage vor. Das gilt auch für die eigene Bank, die den Kunden seit Jahren kennt. Sie verlangt in diesem Fall aktuelle Einkommensnachweise und Kontoauszüge.
Bleibt der Betrag unverändert, fällt die Prüfung meist schlank aus. Das kann ein Vorteil der eigenen Bank sein, wenn sich die persönliche Lage seit dem Kauf verändert hat, etwa durch Elternzeit, Kurzarbeit oder den Übergang in die Rente.
Wann ist der Weg über die eigene Bank der richtige?
Der Weg über die eigene Bank ist vor allem zum Ende der Zinsbindung sinnvoll. Die Grundschuld bleibt eingetragen, Notar und Grundbuchamt werden nicht gebraucht, und die Bank kennt Objekt und Zahlungshistorie. Enis Recica rät dennoch zum Vergleich: „Erst danach frage ich bei anderen Banken an, und zwar mit genau diesen Eckdaten. So lässt sich das Angebot der eigenen Bank sauber gegen die Alternativen halten.“
Ist die Immobilie vermietet, wirken sich Zinsen und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung auch steuerlich aus. Das klären Kreditnehmer am besten mit ihrem Steuerberater.
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- Ratgeber: Kredit umschulden bei der gleichen Bank
- Anschlussfinanzierung mit FinanzPlusImmo
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Die passende Bank für einen Immobilienkredit ergibt sich aus dem eigenen Fall, nicht aus der Bankengruppe. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, nach welchen Fragen Käufer zwischen Hausbank, regionaler Bank und überregionalem Anbieter wählen.
Gilt für alle Banken dasselbe Gesetz?
Ja, die gesetzliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung ist für alle gleich. Nach § 505a BGB und auf der Aufsichtsseite nach § 18a KWG muss jede Bank vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen prüfen, ob der Kunde das Darlehen tragen kann. Verschieden sind die internen Kreditrichtlinien, mit denen jedes Institut diese Pflicht umsetzt.
Was spricht für die Hausbank?
Die Hausbank kennt die ...