BERATUNG BEI DARLEHEN
Förderung für Familien mit Kindern beim Immobilienkauf: KfW 300, Jung kauft Alt, ISB-Förderung und was die Bank verlangt
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
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Förderung für Familien mit Kindern ist ein Bündel aus Programmen von Bund und Land, bei denen Kinder den Zugang öffnen, die Einkommensgrenze anheben und teils den Förderrahmen erweitern. Für Familien in Rheinland-Pfalz stehen vor allem Wohneigentum für Familien der KfW (Programm 300), Jung kauft Alt der KfW und die soziale Wohnraumförderung der ISB im Mittelpunkt. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, ordnet ein, welches Programm zu welchem Objekt passt und warum die Bank trotz Förderung eigenständig rechnet.
Welche Programme kommen für Familien in Frage?
Welches Programm passt, entscheidet zuerst das Objekt und erst danach das Einkommen. Die drei Wege im Vergleich:
- Objekt: Wohneigentum für Familien für Neubau oder Ersterwerb eines neuen Gebäudes, Jung kauft Alt für ein bestehendes Wohngebäude der Effizienzklasse F, G oder H, ISB für Bau oder Erwerb selbst genutzten Wohneigentums.
- Kernbedingung: klimafreundliches Gebäude, das nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt wird, bei Wohneigentum für Familien; energetische Sanierung innerhalb einer festen Frist bei Jung kauft Alt; Einkommen innerhalb der gestaffelten Grenze nach § 13 LWoFG bei der ISB.
- Antragsweg: bei beiden KfW-Programmen über die finanzierende Bank vor dem Kauf- oder Bauvertrag, bei der ISB über die Stadt- oder Kreisverwaltung, die eine Förderbestätigung erteilt und an die ISB weiterleitet.
Die ISB-Förderung steht nicht nur Familien offen. Kinder verschieben dort aber sowohl die Einkommensgrenze als auch den Darlehensrahmen.
Welches Einkommen zählt für die Einkommensgrenze?
Die KfW misst das zu versteuernde Haushaltseinkommen, und zwar als Durchschnitt aus dem vorletzten und dem vorvorletzten Jahr vor dem Antrag. Das zu versteuernde Einkommen liegt in vielen Familien unter dem Bruttogehalt, weil Werbungskosten, Sonderausgaben und weitere Abzüge wirken. Eine Gehaltserhöhung aus dem letzten Jahr zählt noch nicht, ein Jahr mit Elternzeit zwei Jahre zurück dagegen schon. Je weiterem Kind steigt die Grenze um einen festen Betrag.
Das Land arbeitet mit der Grenze nach § 13 Landeswohnraumförderungsgesetz. Seit dem 1. Januar 2026 setzt sie sich aus einem Grundbetrag je Haushaltsgröße, einem Zuschlag für jede weitere Person und einer Erhöhung für jedes Kind zusammen. Ein Kind zählt dort also doppelt.
Legen Sie deshalb die Steuerbescheide der maßgeblichen Jahre neben die Programmbedingungen, statt nur auf das Bruttogehalt zu schauen.
Welches Kind zählt, und zu welchem Zeitpunkt?
Bei der KfW zählt ein Kind unter 18 Jahren, das am Tag der Antragstellung im Haushalt gemeldet ist. Maßgeblich ist dieser eine Tag. Ein Kind, das an diesem Tag 18 wird, zählt noch mit. Beim Bestandserwerb schließt die KfW Kinder, die erst nach dem Antrag geboren werden, ausdrücklich aus.
Die Landesförderung verweist dagegen auf den Kindbegriff aus § 32 Abs. 1 bis 5 EStG. Danach können unter bestimmten Voraussetzungen auch volljährige Kinder in Ausbildung oder Studium als Kind gelten. Ein solches Kind kann also beim Land zählen und bei der KfW nicht.
Daraus folgt eine Frage der Reihenfolge. Wer ein Kind erwartet und knapp über einer Grenze liegt, klärt vorher, ob ein Antrag nach der Geburt günstiger wäre. Dagegen steht immer die Frage, ob das Objekt so lange verfügbar bleibt.
„Bei Familien sehe ich regelmäßig zwei Fehler, die mit dem Kalender zu tun haben. Das Haushaltseinkommen wird am aktuellen Gehalt gemessen, obwohl die KfW auf den Durchschnitt des vorletzten und vorvorletzten Jahres schaut. Und ein Kind, das erst noch zur Welt kommt, wird fest eingeplant, obwohl beim Antrag nur zählt, wer an diesem Tag im Haushalt lebt. Beides lässt sich vor dem Notartermin klären, danach nicht mehr.“ Enis RecicaWoran scheitern Familienanträge außer am Einkommen?
Familienanträge scheitern häufig an vier weiteren Grenzen. Diese Punkte sollten Sie vor dem Notartermin klären:
- Vorhandenes Eigentum: Wer bereits ein Wohngebäude oder eine Eigentumswohnung in Deutschland besitzt, ist bei den KfW-Familienprogrammen ausgeschlossen. Beim Neubauprogramm schließt auch früheres Baukindergeld aus.
- Selbstnutzung: Die Familie muss selbst einziehen und mindestens zur Hälfte Eigentümer sein.
- Gebäude: Neubau mit hohem Standard, Bestand mit schlechter Klasse und Sanierungspflicht. Die Sanierungskosten gehören in die Finanzierung.
- Zeitpunkt: Bei der KfW steht der Antrag vor dem Kauf- oder Bauvertrag, bei der ISB wird nicht vor der Förderzusage gebaut.
Beim Bestandserwerb verlangt die KfW außerdem, dass die Immobilie über mehrere Jahre ab Einzug selbst bewohnt wird. Umschuldungen und Nachfinanzierungen fördert das Neubauprogramm nicht. Und wer zuerst beurkundet, hat die Förderung in aller Regel verloren. Drängen Makler oder Verkäufer zum schnellen Notartermin, ist das der Moment, die Förderfrage sofort zu stellen.
Was prüft die Bank bei Familien trotz Förderzusage?
Die Bank prüft Ihre Kreditwürdigkeit unabhängig von jeder Förderzusage. Grundlage sind § 505b Abs. 2 BGB und § 4 ImmoKWPLV: Die Bank muss wahrscheinliche künftige Belastungen ausreichend berücksichtigen.
Kinder erhöhen die Lebenshaltungskosten in der Haushaltsrechnung. Sie verändern außerdem das Einkommen, wenn ein Elternteil in Elternzeit ist oder in Teilzeit zurückkehrt. Die Rückkehr aus der Elternzeit darf die Bank einrechnen, aber nur mit aussagekräftigen Unterlagen. Eine Bescheinigung des Arbeitgebers über Rückkehr und künftigen Stundenumfang ist deshalb oft wichtiger als jede Förderbestätigung.
Auch ein Förderdarlehen ist ein Darlehen. Es senkt die Belastung gegenüber einem Darlehen am freien Markt, erzeugt aber eine Rate, die über die gesamte Laufzeit tragbar sein muss. Sinnvoll ist deshalb, die Gesamtfinanzierung einmal mit und einmal ohne Förderdarlehen durchzurechnen.
FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied und begleitet Familien persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung. Angefragt werden regionale Sparkassen und Volksbanken ebenso wie überregionale Banken, weil regionale Banken häufig nur innerhalb ihres Geschäftsgebiets finanzieren.
Weiterführende Informationen
- Ratgeber: Förderung für Familien mit Kindern im Detail
- Baufinanzierung mit FinanzPlusImmo: Förderung von Anfang an eingeplant
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Für den Teilmarkt Horchheim und Horchheimer Höhe weist die Sparkasse Koblenz eine Mietrendite von 3,9 Prozent im Jahr aus, unverändert zum Vorjahr (Immobilienmarkt 2026, Kapitel 1.8, Datenstichtag 01.03.2026). Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie sich die Mieten im Teilmarkt verteilen, welche Wohnungsgrößen sich rechnerisch unterscheiden und worauf die Bank bei einer vermieteten Wohnung in Horchheim achtet.
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