MIETRECHT
Gewerberaummietrecht – aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
, Autor: Michael Wemmer - Rechtsanwalt
Diese Übersicht enthält einige Entscheidungen, die aus unserer Sicht für die Praxis und die Entwicklung des Rechts von Bedeutung sind. Auf Anfrage stellen wir Ihnen gerne den vollständigen Urteilstext, falls vorhanden, zur Verfügung.
Kann der Vermieter durch AGB einseitig die Nebenkostenvorauszahlungen anpassen?
Es bestehen keine rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenab-rechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf.
Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag für Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen des Verstoßes gegen § 550 Abs. 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.
BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13
Schriftform Heilungsklausel hindert den Erwerber nicht an der Kündigung
Ein nicht vom Mieter unterzeichnetes Bestätigungsschreiben des Vermieters über mündlich vereinbarte Änderungen genügt nicht der Schriftform.
Eine sogenannte mietvertragliche „Schriftformheilungsklausel“ hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.
Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn er den Schriftformverstoß beim Erwerb bereits kennt. Nur im Ausnahmefall kann eine solche Kündigung rechtsmissbräuchlich sein.
BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10
Anmerkung:
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit weiterem Urteil vom 30.04.2014 bekräftigt.
Kein Anerkenntnis einer Betriebskostennachforderung durch deren Ausgleich
Bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und der vorbehaltlose Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.
BGH, Urteil vom 28.05.2014 - XII ZR 6/13
„Center-Management-Kosten“ ohne weitere Erläuterung sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung intransparent und somit nicht wirksam vereinbart
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentraums belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der „Verwaltung“ nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des „Center-Managements“ gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam.
BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11
Kappungsgrenze bei Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlich
Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 307 Abs. 1, 2 BGB.
BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11
Sind bei Nebenkosten Einwendungsfristklauseln wirksam?
Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben muss, andernfalls sei er nach Ablauf dieser Frist mit Einwendungen gegen die Abrechnung ausgeschlossen, kann auch unter Unternehmern gegen das Regelungsverbot des § 308 Nr. 5 BGB verstoßen und unwirksam sein.
BGH, Urteil vom 10.09.2014 - XII ZR 56/11
Kann der Mieter nach vorbehaltsloser Ausübung der Verlängerungsoption noch die Miete mindern?
Die vorbehaltslose Ausübung einer Verlängerungsoption durch die Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist.
Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.
BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12
Gleichrangige Vermieterpfandrechte für ursprüngliche Vermieter und Erwerber
Neben dem Vermieterpfandrecht des Veräußerers, das dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis sichert, entsteht ein eigenständiges Vermieterpfandrecht des Erwerbers. Die beiden Vermieterpfandrechte erfassen dieselben Sachen und stehen im gleichen Rang.
BGH, Urteil vom 15.10.2014 - XII ZR 163/12
Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei Nebenkosten
Auch der Vermieter von Gewerberaum hat das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.
Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt auch im gewerblichen Mietrecht beim Mieter, der sich die notwendigen Kenntnisse durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verschaffen kann.
Hält der Mieter abgerechnete Verwaltungskosten für zu hoch, muss er vor Gericht konkret vortragen, das vom Vermieter gezahlte Entgelte übersteige die ortsüblichen und angemessenen Preise für die Verwaltung des Mietobjektes derart, dass der Vermieter auch unter Beachtung des ihm zustehenden Ermessensspielraumes gegen seine Nebenpflicht zur Vermeidung überflüssiger Kosten verstoßen hat. Die Anforderungen an den Mieter dürfen allerdings nicht überspannt werden.
Der Mieter hat darzulegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringerem Preis beschafft worden seien.
BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13
Die Falschbezeichnung einer Vertragspartei
Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstückes als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zustande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio).
BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13
Michael Wemmer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Erbrecht
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