BERATUNG BEI DARLEHEN
Globaldarlehen und Pfandfreigabe: Wie der Abverkauf aufgeteilter Wohnungen finanziert wird
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Warum braucht ein Aufteiler ein Globaldarlehen?
- Wie haftet jede Wohnung für das Globaldarlehen?
- Wie läuft die Pfandfreigabe beim Wohnungsverkauf ab?
- Warum liegt der Freigabebetrag über dem rechnerischen Anteil?
- Welche Bedingungen und Unterlagen verlangt die Bank zusätzlich?
- Weiterführende Informationen
- Über den Autor
Ein Globaldarlehen ist ein einzelnes Darlehen, das ein gesamtes Mehrfamilienhaus finanziert, obwohl dieses Objekt später in mehrere Eigentumswohnungen zerfällt. Die Pfandfreigabe ist das Gegenstück beim Verkauf: Die Bank entlässt eine verkaufte Wohnung gegen einen vereinbarten Betrag aus der Haftung, damit der Käufer lastenfreies Eigentum erhält. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie beide Bausteine den Abverkauf aufgeteilter Wohnungen tragen.
Warum braucht ein Aufteiler ein Globaldarlehen?
Ein Aufteiler braucht ein Globaldarlehen, weil er das Mehrfamilienhaus als Ganzes kauft und es zu diesem Zeitpunkt noch keine Wohnungsgrundbücher gibt, die sich einzeln belasten ließen. Also wird das ganze Haus finanziert und das ganze Haus belastet.
Darin liegt der Unterschied zur Finanzierung einer einzelnen Eigentumswohnung. Dort steht ein Käufer einem Objekt gegenüber, und das Darlehen wird über die Laufzeit getilgt. Beim Aufteiler steht ein Darlehen einem Bestand gegenüber, der nach und nach verschwindet. Getilgt wird über die Verkäufe.
Ein Globaldarlehen ist eine gewerbliche Finanzierung, auch wenn am Ende Privatleute die Wohnungen kaufen. Es wird nach anderen Maßstäben geprüft als ein Eigenheimdarlehen und in aller Regel von anderen Abteilungen derselben Bank entschieden. Die Laufzeit richtet sich nach dem geplanten Abverkauf, gesucht ist eine Struktur, in der Sondertilgungen aus den Verkäufen vorgesehen sind.
Wie haftet jede Wohnung für das Globaldarlehen?
Jede Wohnung haftet nach der Aufteilung für das gesamte Globaldarlehen, nicht nur für ihren rechnerischen Anteil. Gesichert wird das Darlehen zunächst über eine Grundschuld auf dem Stammgrundstück. Wird das Haus nach § 8 WEG geteilt, legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an, und die Grundschuld setzt sich auf allen neuen Blättern fort.
So entsteht eine Gesamtgrundschuld. Nach § 1132 BGB, der über § 1192 BGB auch für die Grundschuld gilt, haftet jedes einzelne Grundstück für die gesamte Forderung. Die Bank kann sich aus jeder Einheit ganz oder teilweise befriedigen.
Für den Käufer einer einzelnen Wohnung wäre das untragbar, denn er erwürbe Eigentum, das für eine fremde Schuld haftet. Der Verkäufer schuldet ihm nach § 435 BGB Eigentum frei von Rechten Dritter. Genau dafür gibt es die Pfandfreigabe. Dasselbe gilt, wenn Sie ein bereits belastetes eigenes Haus aufteilen: Die bestehende Grundschuld lastet danach als Gesamtgrundschuld auf jeder Wohnung.
Wie läuft die Pfandfreigabe beim Wohnungsverkauf ab?
Die Pfandfreigabe beim Wohnungsverkauf läuft über den Notar und eine Treuhandauflage der Bank. Im Darlehensvertrag steht ein Freigabeplan, der für jede Einheit den Betrag nennt, gegen den sie freigegeben wird. Dieser Betrag wird aus dem Kaufpreis gezahlt, bevor der Käufer im Grundbuch steht.
- Der Kaufvertrag über die Wohnung wird beurkundet und enthält eine Lastenfreistellungsverpflichtung des Verkäufers.
- Der Notar fordert bei der finanzierenden Bank die Freigabeerklärung für diese Einheit an.
- Die Bank übersendet sie unter Treuhandauflage: verwendbar erst nach Eingang des Freigabebetrags.
- Der Kaufpreis wird aufgeteilt. Der Freigabebetrag geht direkt auf das Darlehenskonto, der Rest an den Verkäufer.
- Nach Eingang reicht der Notar die Löschungsunterlagen beim Grundbuchamt ein.
- Das Grundbuchamt löscht die Gesamtgrundschuld an diesem Wohnungsgrundbuch und trägt den Käufer als Eigentümer ein.
Deshalb fließt der Kaufpreis bei Aufteilerprojekten fast nie vollständig an den Verkäufer.
Warum liegt der Freigabebetrag über dem rechnerischen Anteil?
Der Freigabebetrag liegt fast immer über dem rechnerischen Darlehensanteil, weil die Bank ihre Restsicherheit über den gesamten Abverkauf stabil halten will. Der rechnerische Anteil ergibt sich aus der Darlehenssumme, verteilt nach Miteigentumsanteilen oder nach Fläche. Den Aufschlag darauf nennt die Praxis Übererfüllung.
Der Grund ist die Reihenfolge des Abverkaufs. Zuerst verkaufen sich die attraktiven Einheiten: gute Lage im Haus, guter Schnitt, kein Mieter, kein Sanierungsstau. Zurück bleibt der schwierigere Rest. Gäbe die Bank jede Wohnung gegen genau ihren Anteil frei, läge am Ende die volle Restschuld auf dem schwächsten Teil des Bestands.
Mit der Übererfüllung schrumpft das Darlehen schneller als der Bestand. Für den Aufteiler ist das kein Verlust, sondern vorgezogene Tilgung. Es wirkt aber bei jedem Verkauf wie ein Liquiditätsabfluss und muss genau so geplant werden. Der Freigabeplan ist verhandelbar, allerdings nur vor der Zusage. Danach steht er im Vertrag.
Welche Bedingungen und Unterlagen verlangt die Bank zusätzlich?
Neben dem Freigabeplan verhandelt die Bank beim Globaldarlehen vor allem Vorverkaufsquote und Eigenkapital. Die Vorverkaufsquote verlangt notariell beurkundete Kaufverträge, bevor die Bank auszahlt oder eine weitere Tranche freigibt, eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Beim Eigenkapital zählt neben dem Anteil für den Kauf eine zweite Reserve für den Kapitaldienst während der Haltezeit und für die Übererfüllung bei jedem Verkauf. In die Anfrage gehören:
- Ankaufskalkulation mit Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierungsbudget und Puffer
- Abverkaufsplanung je Einheit mit Preis und Zeitpunkt, hergeleitet aus Vergleichswerten
- aktuelle Mieterliste mit Ist-Miete und Angabe der leerstehenden Einheiten
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, als Entwurf oder Bestand
- Liquiditätsplanung über die gesamte Haltezeit einschließlich der Übererfüllung
- Nachweise zu bisherigen Projekten, sofern vorhanden
FinanzPlusImmo aus Neuwied begleitet Aufteiler persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. Dazu gehören die Abstimmung der Ankaufsstruktur samt Globaldarlehen und Staffel der Pfandfreigaben, die Aufbereitung der Objekt- und Unternehmensunterlagen für die Bankvorlage, die Anfrage bei Banken, deren Richtlinien zum Aufteilergeschäft passen, und die Anbindung des Abverkaufs, damit die Käufer der Einheiten eine Finanzierungszusage erhalten.
„Der Freigabeplan ist der Punkt, an dem Aufteilerprojekte gewonnen oder verloren werden. Ich sehe regelmäßig Kalkulationen mit dem rechnerischen Darlehensanteil je Wohnung, während die Bank einen Aufschlag darauf verlangt. Diese Lücke trägt der Aufteiler aus eigener Liquidität, bei jedem einzelnen Verkauf. Wer das erst nach der Zusage merkt, hat ein Liquiditätsproblem und keine Finanzierungsfrage mehr.“
Enis Recica, FinanzPlusImmo
Weiterführende Informationen
- Ratgeber: Globaldarlehen und Pfandfreigabe mit Modellrechnung zum Freigabeplan
- Aufteilergeschäft finanzieren: Ankauf, Aufteilung und Einzelverkauf zusammen gedacht
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Für den Teilmarkt Horchheim und Horchheimer Höhe weist die Sparkasse Koblenz eine Mietrendite von 3,9 Prozent im Jahr aus, unverändert zum Vorjahr (Immobilienmarkt 2026, Kapitel 1.8, Datenstichtag 01.03.2026). Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie sich die Mieten im Teilmarkt verteilen, welche Wohnungsgrößen sich rechnerisch unterscheiden und worauf die Bank bei einer vermieteten Wohnung in Horchheim achtet.
Welche Kaltmieten werden in Horchheim gezahlt?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Horchheim und auf der Horchheimer Höhe hängt von der Wohnungsgröße ab. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter die höchste Miete, größere etwas weniger. Der Marktbericht der Sparkasse ...