MIETRECHT
Keine detaillierte Begründung für Mieterhöhung wegen Modernisierung
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Karlsruhe (jur). Die Mieterhöhung eines Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen darf nicht an zu hohen formellen Begründungsanforderungen scheitern. So müssen Vermieter bei der Erläuterung der Modernisierung nicht alle vorgenommenen Arbeiten detailliert aufschlüsseln, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren am Donnerstag, 21. Juli 2022, bekanntgegebenen Urteilen vom Vortag (Az.: VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21). Es reiche aus, wenn in dem Mieterhöhungsverlangen die jeweiligen Gesamtkosten der verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen und eine Quote für darin enthaltene, nicht bei der Mieterhöhung zu berücksichtigende Instandhaltungskosten aufgeführt sind, urteilten die Karlsruher Richter.
Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter in Form einer Mieterhöhung umlegen. So darf die jährliche Miete um acht Prozent (bis einschließlich 2018 um elf Prozent) der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Dabei auch ausgeführte Instandhaltungsmaßnahmen müssen die Mieter jedoch nicht tragen. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform mitteilen und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten erläutern.
Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen erhielten auch die Kläger, mehrere Mieter aus Bremen. Sie hielten das Mieterhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen für unwirksam. Denn der Vermieter habe nicht die einzelnen Arbeitsschritte oder „greifbare Einzelarbeiten“ bei der Maßnahme erläutert. Dies sei aber insbesondere bei umfassenden und kostenträchtigen Maßnahmen und solchen, die außerhalb der Mietwohnung vorgenommen wurden, erforderlich. Nur so könnten die Kostenpositionen und die Mieterhöhung plausibel nachvollzogen werden.
Der Vermieter hielt es dagegen für ausreichend, dass eine Kostenzusammenstellung vorgelegt und unter Angabe der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen die Gesamtkosten aufgeführt werden. Davon müssten dann nur noch die nicht für die Mieterhöhung zu berücksichtigenden Instandhaltungskosten abgezogen werden.
Dem folgte auch der BGH. Die formellen Anforderungen würden überspannt, wenn ein Vermieter die Kosten für jeden einzelnen Arbeitsschritt der Modernisierungsmaßnahme anführen müsste. Zu hohe Anforderungen könnte dazu führen, dass Vermieter „inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könnten“ und deshalb dann die vom Gesetzgeber eigentlich gewünschten Modernisierungen unterlassen.
Mieter müssten allerdings nicht alles schlucken, was ihr Vermieter von ihnen verlangt. Denn ihnen stehe zur Kontrolle ein umfassendes Auskunfts- und Belege-Einsichtsrecht zur Verfügung, um die sachliche Richtigkeit der Mieterhöhung zu prüfen.
Die konkreten Verfahren verwies der BGH an das Landgericht Bremen zurück. Dieses muss nun inhaltlich prüfen, inwieweit es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen tatsächlich um eine Modernisierungen oder teils auch um nicht umlagefähige Instandsetzungsarbeiten gehandelt hatte.
Quelle: © www.juragentur.de - Rechtsnews für Ihre Anwaltshomepage
Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock