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Klimaanlage auf dem Balkon: Eigentümer können Zustimmung verlangen
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Klimaanlage auf dem Balkon kann durchsetzbar sein © KI-Symbolbild
- Das Wichtigste in Kürze
- Warum der Streit viele Eigentümer betrifft
- Der Hintergrund des Falls
- Was entschieden wurde und warum das wichtig ist
- Warum das Gericht so entschieden hat
- Geräusche reichen nicht immer als Gegenargument
- Was die Entscheidung praktisch bedeutet
- Diese Fehler sollten Eigentümer vermeiden
- Redaktions-Tipp
- Häufige Fragen
- Darf ich als Wohnungseigentümer einfach eine Klimaanlage auf dem Balkon einbauen?
- Kann die Eigentümergemeinschaft ein Klima-Splitgerät wegen möglicher Geräusche verbieten?
- Was passiert, wenn die Eigentümerversammlung meinen Antrag ablehnt?
- Was gilt, wenn die Klimaanlage später tatsächlich zu laut ist?
- Gehören Klima-Splitgeräte zu den privilegierten Maßnahmen im WEG?
- Entscheidungsdaten
Wer in einer Eigentumswohnung lebt und im Sommer ein Klima-Splitgerät auf dem Balkon installieren will, braucht dafür in der Regel einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass schon mögliche Geräusche der Anlage ausreichen, um den Einbau zu verhindern. Der Bundesgerichtshof stellt nun klar: Ein solcher Einbau kann grundsätzlich verlangt werden, wenn andere Wohnungseigentümer rechtlich nicht erheblich beeinträchtigt werden. Wichtig ist die Entscheidung für Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung kühlen wollen, und für Gemeinschaften, die über solche Anträge entscheiden müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Klima-Splitgerät auf dem Balkon kann eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum sein, weil dafür die Fassade durchbohrt wird.
- Die Gemeinschaft muss den Einbau grundsätzlich gestatten, wenn keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer feststeht.
- Mögliche spätere Geräusche verhindern die Gestattung regelmäßig nicht schon im Voraus.
- Bei tatsächlichen Lärmstörungen können betroffene Wohnungseigentümer später Abwehransprüche haben.
- Eigenmächtiger Einbau bleibt riskant: Erforderlich ist grundsätzlich ein Beschluss oder eine gerichtliche Beschlussersetzung.
Warum der Streit viele Eigentümer betrifft
Klima-Splitgeräte bestehen typischerweise aus einem Innengerät und einem Außengerät. Wird das Außengerät auf einem Balkon angebracht und die Fassade durchbohrt, betrifft das nicht nur die einzelne Wohnung. Die Fassade gehört zum gemeinschaftlichen Eigentum. Deshalb kann der Wunsch nach kühleren Räumen schnell zu einem Konflikt mit der Wohnungseigentümergemeinschaft werden.
Im entschiedenen Fall wollten Wohnungseigentümer ein Klima-Splitgerät auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon einbauen lassen. Auf der Eigentümerversammlung vom 14. Dezember 2023 beantragten sie die Gestattung. Der Antrag fand keine Mehrheit.
Der Hintergrund des Falls
Nach der Ablehnung in der Eigentümerversammlung erhoben die Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage. Damit kann ein Gericht unter bestimmten Voraussetzungen einen unterbliebenen oder verweigerten Beschluss ersetzen.
Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II änderte diese Entscheidung und ersetzte den Gestattungsbeschluss. Dabei machte es nähere Vorgaben unter anderem zur Art des Klima-Splitgeräts und zum Betriebsmodus. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte dagegen Revision ein.
Was entschieden wurde und warum das wichtig ist
Der Bundesgerichtshof bestätigte mit Urteil vom 17. Juli 2026 die Entscheidung des Landgerichts Berlin II. Das Aktenzeichen lautet V ZR 162/25. Danach kann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass ihm der Einbau eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon gestattet wird.
Praktisch wichtig ist daran vor allem: Eine Gemeinschaft kann den Einbau nicht allein mit dem allgemeinen Hinweis blockieren, das Gerät könne später Geräusche verursachen. Solche möglichen Immissionen stehen einem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders kann es sein, wenn bereits vor dem Einbau feststeht, dass die Anlage andere Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung erheblich beeinträchtigen wird.
Warum das Gericht so entschieden hat
Der Einbau war rechtlich eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG, weil er mit einer Durchbohrung der Fassade verbunden war. Für solche Maßnahmen braucht ein Wohnungseigentümer grundsätzlich eine Gestattung durch Beschluss.
Klima-Splitgeräte gehören nicht zu den ausdrücklich genannten privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG. Solche privilegierten Maßnahmen betreffen etwa besondere gesetzlich genannte Vorhaben im gesamtgesellschaftlichen Interesse. Trotzdem kann ein Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG bestehen.
Nach dieser Vorschrift kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn die Rechte anderer Wohnungseigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden oder die betroffenen Eigentümer einverstanden sind.
Der Bundesgerichtshof betonte, dass dafür eine Abwägung der grundrechtlich geschützten Eigentumspositionen vorzunehmen ist. Auch größere Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums, etwa Fassadendurchbrüche, können danach zulässig sein, wenn sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Entscheidend ist, ob sich ein nicht zustimmender Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
Geräusche reichen nicht immer als Gegenargument
Die Gemeinschaft machte in dem Verfahren keine optischen Beeinträchtigungen geltend. Ihre Bedenken bezogen sich vor allem auf mögliche Geräusche bei der späteren Nutzung des Klima-Splitgeräts.
Der Bundesgerichtshof sah darin regelmäßig kein Hindernis für die Gestattung. Der Grund: Ob Geräusche später tatsächlich stören, hängt wesentlich vom Nutzungsverhalten ab. Der Gesetzgeber wollte mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts zum 1. Dezember 2020 verhindern, dass der bauliche Zustand von Wohnanlagen erstarrt und nicht mehr an veränderte Gebrauchsbedürfnisse angepasst werden kann.
Nach den Feststellungen war das für den heimischen Markt zugelassene Gerät grundsätzlich in der Lage, die TA Lärm einzuhalten. Außerdem lag das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter von dem Balkon entfernt, auf dem das Außengerät installiert werden sollte. Deshalb bestanden keine Anhaltspunkte dafür, dass schon der vorgesehene Anbringungsort eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung auslöst.
Was die Entscheidung praktisch bedeutet
Für Wohnungseigentümer bedeutet die Entscheidung: Der Wunsch nach einem Klima-Splitgerät ist nicht automatisch chancenlos, nur weil die Anlage an der Fassade installiert wird. Auch eine abgelehnte Abstimmung in der Eigentümerversammlung muss nicht das letzte Wort sein. Unter den Voraussetzungen des WEG kann eine gerichtliche Beschlussersetzung möglich sein.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet die Entscheidung: Eine Ablehnung sollte nicht pauschal auf mögliche spätere Geräusche gestützt werden. Maßgeblich ist, ob schon im Zeitpunkt der Entscheidung eine erhebliche Beeinträchtigung anderer Eigentümer feststeht.
Die Gestattung ist aber kein Freibrief für störenden Betrieb. Kommt es später tatsächlich zu Lärmstörungen, können betroffene Eigentümer nach den im Urteil genannten Vorschriften Abwehransprüche haben, insbesondere nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie nach § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB. Die Stilllegung der Klimaanlage wird nach der Entscheidung allerdings in aller Regel nicht verlangt werden können. Vorrangig kommen zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht. Auch Regelungen in der Hausordnung können möglich sein, wenn sie erforderlich sind.
Diese Fehler sollten Eigentümer vermeiden
- Nicht eigenmächtig einbauen: Wer die Fassade durchbohrt, greift in gemeinschaftliches Eigentum ein und braucht grundsätzlich eine Gestattung.
- Den Antrag nicht zu unbestimmt stellen: Im entschiedenen Fall spielten Vorgaben zur Art des Geräts und zum Betriebsmodus eine Rolle.
- Lärmfragen nicht ignorieren: Auch wenn mögliche Geräusche den Einbau nicht automatisch verhindern, kann störender Betrieb später rechtliche Folgen haben.
- Ablehnung nicht vorschnell hinnehmen: Wenn die Eigentümerversammlung nicht zustimmt, kann eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG in Betracht kommen.
Redaktions-Tipp
Wer ein Klima-Splitgerät in einer Wohnungseigentumsanlage einbauen möchte, sollte vor der Versammlung möglichst konkret darlegen, welches Gerät installiert werden soll, wo das Außengerät angebracht wird und wie der Betrieb vorgesehen ist. Je klarer die Maßnahme beschrieben ist, desto besser lässt sich prüfen, ob andere Eigentümer tatsächlich erheblich beeinträchtigt werden.
Häufige Fragen
Darf ich als Wohnungseigentümer einfach eine Klimaanlage auf dem Balkon einbauen?
Nein. Wenn der Einbau mit einem Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum verbunden ist, etwa durch eine Fassadendurchbohrung, braucht es grundsätzlich eine Gestattung durch Beschluss.
Kann die Eigentümergemeinschaft ein Klima-Splitgerät wegen möglicher Geräusche verbieten?
Mögliche spätere Geräusche reichen nach der Entscheidung regelmäßig nicht aus. Anders kann es sein, wenn schon vorher feststeht, dass die Anlage andere Wohnungseigentümer rechtlich erheblich beeinträchtigen wird.
Was passiert, wenn die Eigentümerversammlung meinen Antrag ablehnt?
Dann kann unter den Voraussetzungen des WEG eine Beschlussersetzungsklage möglich sein. Das Gericht kann den erforderlichen Beschluss ersetzen, wenn ein Anspruch auf Gestattung besteht.
Was gilt, wenn die Klimaanlage später tatsächlich zu laut ist?
Dann können betroffene Wohnungseigentümer Abwehransprüche haben. Nach der Entscheidung kommen vorrangig Maßnahmen wie zeitliche Nutzungsbeschränkungen in Betracht. Eine Stilllegung wird in aller Regel nicht verlangt werden können.
Gehören Klima-Splitgeräte zu den privilegierten Maßnahmen im WEG?
Nein. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass Klima-Splitgeräte nicht zu den in § 20 Abs. 2 WEG aufgezählten privilegierten Maßnahmen gehören. Ein Anspruch kann aber nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen.
Entscheidungsdaten
- Gericht: Bundesgerichtshof, V. Zivilsenat
- Entscheidungsdatum: 17. Juli 2026
- Aktenzeichen: V ZR 162/25
- Vorinstanzen: Amtsgericht Pankow, Urteil vom 24. April 2024, 7 C 24/24 WEG; Landgericht Berlin II, Urteil vom 25. Juli 2025, 56 S 40/24 WEG
- Rechtsgebiet: Wohnungseigentumsrecht
- Wichtige Normen: § 20 Abs. 1 WEG, § 20 Abs. 2 WEG, § 20 Abs. 3 WEG, § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG, § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 Abs. 1 BGB, § 906 BGB
Karlsruhe (jur). Der Austausch gemieteter Rauchwarnmelder in einer Wohnung mit vom Vermieter gekauften neuen Geräten ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Denn der Austausch mit gleichwertigen Geräten führt nicht zu einem höheren Gebrauchswert der Wohnung und ist damit nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag, 30. Juni 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII 213/21). Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Warnmelder zuvor nur gemietet und später durch den Kauf neuer Geräte ersetzt hat, betonten die Karlsruher Richter.
Im konkreten Fall hatte die klagende Vermieterin 2012/2013 in einer vermieteten Wohnung in Halle Rauchwarnmelder einbauen lassen. Die Geräte ... 
Beleidigungen und Drohungen seitens des Mieters gegenüber der Hausverwaltung haben unmittelbare Kündigungsrelevanz, weil den Vermieter dieser gegenüber eine Schutzpflicht trifft. Die Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" überschreitet die Grenze des Zumutbaren, ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als "grenzdebil" (AG München v. 24.06.2022 - 461 C 19994/21).
Der Fall : Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage, weil der Mieter die Hausverwaltung in einem Brief als "grenzdebil" bezeichnet hatte und der Brief mit der Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" endete. ...