BERATUNG BEI DARLEHEN
Mehrere vermietete Immobilien finanzieren: Ab wann die Bank Ihren Bestand als Portfolio bewertet
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Gibt es eine feste Zahl, ab der die Bank mehrere Immobilien als Portfolio finanziert?
- Wie zählt die Bank Ihre vermieteten Wohnungen nach Art. 124 CRR?
- Welche drei Auslöser verändern die Prüfung eines Immobilienportfolios?
- Was ändert sich an Rechnung, Unterlagen und Bankauswahl?
- Welche Unterlagen sollten Sie für die Finanzierung mehrerer Immobilien bereithalten?
- Weiterführende Informationen
- Über den Autor
Ein Immobilienportfolio ist aus Sicht der Bank ein Bestand mehrerer vermieteter Objekte, den sie nicht mehr Objekt für Objekt prüft, sondern als Ganzes mit allen Mieten, Restschulden und Zinsbindungsenden rechnet. Eine gesetzliche Zahl, ab der das beginnt, gibt es nicht. Es gibt aber eine aufsichtsrechtliche Zählung je Bank und drei Auslöser, an denen sich die Prüfung spürbar verändert. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, was das für Sie bedeutet, wenn Sie mehrere Immobilien finanzieren möchten.
Gibt es eine feste Zahl, ab der die Bank mehrere Immobilien als Portfolio finanziert?
Eine feste Zahl, ab der eine Bank mehrere vermietete Immobilien als Portfolio behandelt, gibt es nicht. Keine Bank schaltet bei einer bestimmten Wohnungszahl automatisch um. Die Betrachtung verschiebt sich, sobald mehrere vermietete Einheiten, eine spürbare Gesamtverschuldung und ein hoher Mietanteil am Einkommen zusammenkommen.
Wo genau der Wendepunkt liegt, legt jede Bank in ihren eigenen Richtlinien fest. Die interne Praxis liegt teils unter, teils über der einzigen Zahl, die tatsächlich belegt ist: der aufsichtsrechtlichen Zählung von 4 Objekten je Bank.
Nicht verwechseln sollten Sie das mit der Drei-Objekt-Grenze des Finanzamts. Sie stammt aus dem Steuerrecht und betrifft den Verkauf: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert, handelt nach dem BMF-Schreiben vom 26.03.2004 grundsätzlich gewerblich. Für die Einstufung Ihrer Finanzierung durch die Bank spielt sie keine Rolle. Ob sie bei einem geplanten Verkauf greift, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie zählt die Bank Ihre vermieteten Wohnungen nach Art. 124 CRR?
Die Bank zählt nach Art. 124 Abs. 2 CRR nur die Immobilien, die bei ihr selbst als Sicherheit dienen. Seit dem 1. Januar 2025 darf sie vermietete Wohneinheiten einer Privatperson nur dann wie einen gewöhnlichen Wohnimmobilienkredit behandeln, wenn bei ihr nicht mehr als 4 Immobilien oder getrennte Wohneinheiten als Sicherheit dienen. Ab der fünften gilt die strengere Einstufung für einnahmengenerierende Immobilien, also für Finanzierungen, deren Rückzahlung wesentlich von den Mieten abhängt.
Daraus folgen drei Punkte:
- Zählung je Bank: Drei Wohnungen bei der Hausbank und zwei bei einer anderen Bank liegen bei keiner der beiden über der Grenze.
- Bündeln: Wer alles bei einer Bank zusammenführt, kann die Grenze überschreiten, obwohl sich am Bestand nichts geändert hat.
- Mehrfamilienhaus: Getrennte Wohneinheiten in einem Haus zählen einzeln. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist deshalb in aller Regel nicht von der Ausnahme erfasst.
Welche drei Auslöser verändern die Prüfung eines Immobilienportfolios?
Drei Auslöser verändern die Prüfung, wenn Sie mehrere Immobilien über eine Bank finanzieren: die Zahl der Einheiten, die Gesamtverschuldung und der Mietanteil am Einkommen.
- Anzahl der vermieteten Einheiten: Bei einer oder zwei Wohnungen prüft die Bank im Kern Ihr Einkommen und rechnet die Miete als Zusatzeinkunft ein. Ab mehreren Einheiten will sie wissen, ob der Bestand sich selbst trägt.
- Gesamtverschuldung: Die Bank will alle Darlehen sehen, auch die bei anderen Banken. Übersteigt Ihr Gesamtkredit bei ihr 1,5 Millionen Euro oder 10 Prozent ihres Kernkapitals, muss sie sich nach § 18 KWG Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen lassen. Unabhängig von der Summe gilt die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 18a KWG.
- Mietanteil am Einkommen: Überholen die Mieten Ihr Gehalt, prüft die Bank Sie eher wie einen Investor. Nach § 10 BelWertV setzt sie grundsätzlich die vereinbarte Miete an, geplante Mietsteigerungen zählen noch nicht.
Was ändert sich an Rechnung, Unterlagen und Bankauswahl?
Mit der Portfolio-Betrachtung ändern sich bei der Bank Rechnung, Unterlagen, Ansprechpartner, Bankauswahl und Prüfungsdauer. Im Einzelfall regelt jede Bank das in eigenen Richtlinien. Die typischen Unterschiede:
- Rechnung: Eine oder zwei Wohnungen laufen über die Haushaltsrechnung mit der Miete als zusätzlicher Einkunft, ein Bestand über eine Objekt- und Gesamtkapitaldienstrechnung über alle Objekte.
- Unterlagen: Bei wenigen Wohnungen genügen Selbstauskunft, Einkommen und Unterlagen zum neuen Objekt, beim Bestand kommen Objektliste, Mietaufstellungen und Darlehensübersicht hinzu.
- Ansprechpartner: Bei wenigen Wohnungen die Privatkundenberatung oder Baufinanzierung, beim Bestand oft die Immobilienkunden- oder Firmenkundenbetreuung.
- Bankauswahl: Bei wenigen Wohnungen nahezu alle Banken der Baufinanzierung, beim Bestand weniger Banken, dafür solche mit Erfahrung in Kapitalanlagen und größeren Volumina.
- Prüfungsdauer: Bei wenigen Wohnungen der Standardprozess, beim Bestand länger, weil mehr Objekte bewertet und mehr Unterlagen geprüft werden.
Ob ein Mehrfamilienhaus gewerblich finanziert wird, hängt ebenfalls von der Bank ab. Oft entscheidet eher das Kreditvolumen als die Zahl der Wohnungen.
Welche Unterlagen sollten Sie für die Finanzierung mehrerer Immobilien bereithalten?
Für die Finanzierung eines Immobilienportfolios sollten Sie ab dem dritten vermieteten Objekt eine vollständige Bestandsübersicht bereithalten. Die Bank fragt sie spätestens bei der nächsten Finanzierung ab, und wer sie vorbereitet hat, spart eine Runde Rückfragen.
- Objektliste mit Adresse, Objektart, Wohnfläche, Zahl der Einheiten und Kaufjahr
- Mietaufstellung je Objekt mit den tatsächlich gezahlten Nettokaltmieten, Leerstand und Mietbeginn
- Darlehensübersicht mit Bank, Restschuld, Rate, Zinsbindungsende und eingetragener Grundschuld
- Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
- Einkommensnachweise, Vermögensaufstellung und Kontoauszüge mit den Mieteingängen
- Unterlagen zum neuen Objekt wie Exposé, Grundbuchauszug, Energieausweis und Flächenberechnung
Achten Sie auch auf die Struktur: Laufen mehrere Zinsbindungen im selben Jahr aus, hängt der gesamte Bestand am Zinsniveau eines einzigen Zeitpunkts. Wer mehrere Objekte besitzt, sollte die Enden der Zinsbindungen deshalb staffeln.
FinanzPlusImmo sitzt in Neuwied und begleitet Kapitalanleger persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. Vor jeder Anfrage rechnet FinanzPlusImmo Ihr Objekt so, wie die Bank es rechnet, geht Objekt, Miete und Ihren bestehenden Bestand durch und wählt die Banken nach Objektart, Beleihungsauslauf und Anzahl Ihrer Einheiten aus. Gerade bei Bestandsportfolios lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken, weil ihre Bewertung unterschiedlich ausfällt.
„Kommt jemand mit der dritten oder vierten vermieteten Wohnung zu mir, frage ich zuerst, bei welchen Banken die bestehenden Darlehen liegen. Die Vier-Objekte-Zählung läuft je Bank, deshalb kann dieselbe Anfrage bei der Hausbank anders ausgehen als bei einer Bank, bei der noch kein Objekt finanziert ist. Vor der ersten Anfrage lege ich außerdem eine Objektliste mit Restschulden und Zinsbindungsenden an, weil die Bank sie ohnehin verlangt.“
Enis Recica, FinanzPlusImmo
Weiterführende Informationen
- Ratgeber: Ab wann die Bank Ihre Immobilien als Portfolio bewertet
- Kapitalanlage-Immobilie finanzieren: So rechnet die Bank Ihre vermietete Wohnung
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Für den Teilmarkt Horchheim und Horchheimer Höhe weist die Sparkasse Koblenz eine Mietrendite von 3,9 Prozent im Jahr aus, unverändert zum Vorjahr (Immobilienmarkt 2026, Kapitel 1.8, Datenstichtag 01.03.2026). Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie sich die Mieten im Teilmarkt verteilen, welche Wohnungsgrößen sich rechnerisch unterscheiden und worauf die Bank bei einer vermieteten Wohnung in Horchheim achtet.
Welche Kaltmieten werden in Horchheim gezahlt?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Horchheim und auf der Horchheimer Höhe hängt von der Wohnungsgröße ab. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter die höchste Miete, größere etwas weniger. Der Marktbericht der Sparkasse ...