BERATUNG BEI DARLEHEN
Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen: Wie Aufteiler das Vorhaben finanzieren
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Was ist das Aufteilergeschäft und worin unterscheidet es sich vom Bestandsankauf?
- Wie wird ein Mehrfamilienhaus rechtlich aufgeteilt?
- Wann braucht die Aufteilung eine Genehmigung nach § 250 BauGB?
- Wie finanzieren Aufteiler Ankauf und Abverkauf?
- Was prüfen Banken beim Aufteiler, und was gilt für die Käufer der Wohnungen?
- Weiterführende Informationen
- Über den Autor
Ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen heißt, das Eigentum am Haus im Grundbuch in Miteigentumsanteile zu gliedern, mit denen jeweils Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden ist. Rechtlich geschieht das also nicht beim Verkauf, sondern vorher. Wer ankauft, aufteilt und einzeln verkauft, betreibt das Aufteilergeschäft und braucht dafür eine eigene Finanzierungsstruktur. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, beschreibt, wie Aufteilung und Finanzierung ineinandergreifen.
Was ist das Aufteilergeschäft und worin unterscheidet es sich vom Bestandsankauf?
Das Aufteilergeschäft ist der Ankauf eines Mehrfamilienhauses, die Aufteilung in Eigentumswohnungen und der anschließende Einzelverkauf. Der Aufteiler kauft ein Objekt als Ganzes und veräußert es in Teilen weiter. Wirtschaftlich ist das etwas anderes als der klassische Bestandsankauf:
- Rückzahlung: Beim Bestandshalter aus der Miete über viele Jahre, beim Aufteiler aus den Verkaufserlösen der Einheiten.
- Zinsbindung: Beim Bestandshalter häufig lang für Planungssicherheit, beim Aufteiler kurz oder variabel, passend zum Abverkauf.
- Sicherheit: Beim Bestandshalter eine Grundschuld auf dem Haus, beim Aufteiler eine Globalgrundschuld mit vereinbarten Pfandfreigaben.
- Blick der Bank: Beim Bestandshalter der Kapitaldienst aus der Miete, beim Aufteiler Marge, Abverkaufsplan und Erfahrung.
Weil der Aufteiler nur eine Zwischenphase bis zum Abverkauf finanziert, sollte er diese Struktur bereits vor dem Ankauf mit der Bank abgestimmt haben.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus rechtlich aufgeteilt?
Ein Mehrfamilienhaus wird über eine Teilungserklärung nach § 8 WEG aufgeteilt, wenn es einer einzigen Person oder Gesellschaft gehört. Das ist eine einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, zustimmen muss niemand, auch die Mieter nicht. Gehört das Haus mehreren gemeinsam, greift § 3 WEG mit einer Vereinbarung aller Miteigentümer. Der Weg in der Praxis:
- Bestandsaufnahme mit Grundbuchauszug, Baugenehmigung, vorhandenen Plänen und Mieterliste.
- Aufteilungsplan durch einen Architekten oder Vermessungsingenieur.
- Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsicht. Geprüft wird unter anderem ein eigener abschließbarer Zugang, Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC in der Einheit.
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung beim Notar.
- Eintragungsantrag mit beiden Anlagen nach § 7 Abs. 4 WEG beim Grundbuchamt.
- Anlage der Wohnungsgrundbücher, danach Ordnung der Belastungen und erst dann der Abverkauf.
Wann braucht die Aufteilung eine Genehmigung nach § 250 BauGB?
Eine Genehmigung nach § 250 BauGB braucht die Aufteilung nur in Gebieten, die eine Landesregierung eigens durch Rechtsverordnung bestimmt hat. Ohne eine solche Verordnung gibt es keinen Genehmigungsvorbehalt. Die Verordnungen treten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft.
Ausgenommen sind Wohngebäude mit nicht mehr als fünf Wohnungen. Die Länder dürfen die Schwelle auf einen Wert zwischen drei und fünfzehn Wohnungen festlegen. Wo eine Verordnung gilt, muss die Genehmigung in bestimmten Fällen erteilt werden, etwa bei einer Vermögensauseinandersetzung unter Miterben, beim Verkauf an Familienangehörige zur eigenen Nutzung oder beim Verkauf an mindestens zwei Drittel der Mieter zur eigenen Nutzung.
Für die Finanzierung ist diese Frage zentral: Eine verweigerte Genehmigung kippt das Geschäftsmodell, und eine Bank wird ohne geklärte Genehmigungsfrage in aller Regel keine Aufteilerfinanzierung zusagen. Klären Sie den aktuellen Stand deshalb vor dem Ankauf bei Land und Gemeinde.
Wie finanzieren Aufteiler Ankauf und Abverkauf?
Aufteiler finanzieren das Vorhaben über ein Globaldarlehen mit Pfandfreigabe. Die Bank finanziert den Ankauf des Gesamtobjekts und lässt sich eine Grundschuld auf das gesamte Grundstück eintragen. Nach der Aufteilung lastet sie als Gesamtgrundschuld auf allen Wohnungsgrundbüchern. Wird eine Wohnung verkauft, gibt die Bank sie gegen einen vorher vereinbarten Ablösebetrag frei, der in der Regel über dem rechnerisch anteiligen Darlehen liegt.
Das Eigenkapital legt jede Bank nach Projekt und Erfahrung des Aufteilers selbst fest. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln tragen, in Rheinland-Pfalz 5 Prozent Grunderwerbsteuer sowie rund 1,5 bis 2 Prozent für Notar und Grundbuch.
Die Laufzeit richtet sich nach dem geplanten Abverkauf. Eine lange feste Zinsbindung passt selten, weil jede vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann. Gesucht ist eine Struktur mit Sondertilgungen aus den Verkäufen. Der Ankauf ist auch vor der Teilungserklärung möglich, Pfandfreigaben gibt es aber erst nach Anlage der Wohnungsgrundbücher.
Was prüfen Banken beim Aufteiler, und was gilt für die Käufer der Wohnungen?
Banken prüfen beim Aufteilergeschäft vor allem den Ankäufer und seine Kalkulation, weil die Rückführung des Darlehens aus dem Abverkauf kommt. Vier Punkte stehen regelmäßig im Fokus:
- Erfahrung und Bilanz des Ankäufers mit bereits umgesetzten Projekten
- Kalkulation der Einzelverkaufspreise, gemessen an vergleichbaren Verkäufen in derselben Lage
- Zeitplan des Abverkaufs
- Zustand und Instandhaltungsstau des Objekts
Ebenso wichtig ist die Seite der Käufer. Eine einzelne Wohnung lässt sich erst ab Anlage der Wohnungsgrundbücher finanzieren, denn vorher gibt es kein Blatt, auf dem die Bank des Käufers eine Grundschuld eintragen könnte. Außerdem greifen die Mieterrechte: Nach § 577 BGB hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, nach § 577a BGB gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die per Landesverordnung bis zu zehn Jahre betragen kann. Vermietete Einheiten sprechen deshalb vor allem Kapitalanleger an.
Für Rheinland-Pfalz, wo FinanzPlusImmo in Neuwied sitzt, ist eine Verordnung nach § 250 BauGB nach der Übersicht des Deutschen Notarinstituts mit Stand 20.01.2026 nicht ersichtlich. Die Landesverordnung vom 15. September 2023 nach § 201a BauGB über Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ist eine andere Vorschrift und begründet kein Genehmigungserfordernis für die Umwandlung. Weil sich solche Gebietskulissen ändern können, gehört der aktuelle Stand trotzdem in jede Projektprüfung. FinanzPlusImmo begleitet Aufteiler persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital, bei der Ankaufsfinanzierung und auf Wunsch auch bei der Finanzierung der Käufer der einzelnen Wohnungen.
„Der häufigste Fehler in der Zeitplanung ist die Annahme, die Aufteilung sei ein Notartermin. Der Notartermin ist der schnellste Teil. Gewartet wird auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht und auf den Vollzug beim Grundbuchamt, und beides hängt von Behörden ab, die der Aufteiler nicht steuert. Ich plane diese Strecke deshalb immer vor dem ersten Verkaufsgespräch ein.“
Enis Recica, FinanzPlusImmo
Weiterführende Informationen
- Ratgeber: Ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen, von der Teilungserklärung bis zum Wohnungsgrundbuch
- Aufteilergeschäft finanzieren: Globaldarlehen, Aufteilung und Pfandfreigabe
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Für den Teilmarkt Horchheim und Horchheimer Höhe weist die Sparkasse Koblenz eine Mietrendite von 3,9 Prozent im Jahr aus, unverändert zum Vorjahr (Immobilienmarkt 2026, Kapitel 1.8, Datenstichtag 01.03.2026). Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie sich die Mieten im Teilmarkt verteilen, welche Wohnungsgrößen sich rechnerisch unterscheiden und worauf die Bank bei einer vermieteten Wohnung in Horchheim achtet.
Welche Kaltmieten werden in Horchheim gezahlt?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Horchheim und auf der Horchheimer Höhe hängt von der Wohnungsgröße ab. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter die höchste Miete, größere etwas weniger. Der Marktbericht der Sparkasse ...