MIETRECHT
Mietversprechen gebrochen: Miete ist trotzdem fällig
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Zu den Folgen eines Vorvertrages, durch den sich künftige Mietparteien verpflichten, einen Mietvertrag erst zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen
Kurzfassung
Aus einem Vertrag vor dem eigentlichen Vertrag ergeben sich Rechte, aber auch Pflichten. Löst sich beispielsweise der künftige Mieter einseitig von einer bindenden Vereinbarung, einen Mietvertrag abzuschließen, hat er unter Umständen trotzdem die vereinbarte anvisierte Miete (als Schadensersatz) zu zahlen. Zumindest bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der abzuschließende Mietvertrag erstmals hätte gekündigt werden können.
Das musste jetzt eine sich in diesem Sinne Verpflichtete erfahren. Amtsgericht und Landgericht Coburg verurteilten sie zur Zahlung von rund 1.500 € Schadensersatz an die Vermieterin in spe. Wegen des Vorvertrages sei sie verpflichtet gewesen, ein Mietverhältnis zu begründen. Dieser Pflicht sei die künftige Mieterin nicht nachgekommen.
Sachverhalt
Im Sommer 2001 trafen die beiden Damen eine schriftliche Abmachung: Zum 1. Oktober sollte über die leerstehende Wohnung ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Die vereinbarte Kaltmiete: 980 DM im Monat. Kurz vor diesem Stichtag „kündigte“ die künftige Mieterin das „Mietverhältnis“. In der Küche fehle nämlich ein Starkstromanschluss. Dies ließ die baldige Vermieterin nicht gelten. Sie verlangte die vereinbarte Kaltmiete auch ohne Einzug der abgesprungenen Mieterin, zumindest für drei Monate.
Gerichtsentscheidung
Amts- und Landgericht Coburg gaben der klagenden „Doch-nicht-Vermieterin“ Recht. Durch den sog. Mietvorvertrag hätten sich Klägerin und Beklagte bindend verpflichtet, zum 1. Oktober einen Mietvertrag abzuschließen. Diese Pflicht habe die Beklagte schuldhaft nicht erfüllt. Vor der „Kündigung“ hätte sie die Klägerin auffordern müssen, den Starkstromanschluss in die Küche legen zu lassen. Dies habe sie nicht getan. Die abgesprungene Mieterin müsse daher als Schaden die verlangten drei Monatsmieten zahlen. Denn das abzuschließende Mietverhältnis hätte erstmals zum Jahresende gekündigt werden können.
Fazit
Seine Pflichten aus einem Vorvertrag zu unterschätzen, kann eine teuere Angelegenheit werden.
(Urteil des Amtsgericht Coburg vom 28.01.2004, Az: 12 C 1434/03; Beschluss des Landgerichts Coburg vom 24.03.2004, Az: 33 S 16/04; rechtskräftig)
Karlsruhe (jur). Der Austausch gemieteter Rauchwarnmelder in einer Wohnung mit vom Vermieter gekauften neuen Geräten ist kein Grund für eine Mieterhöhung. Denn der Austausch mit gleichwertigen Geräten führt nicht zu einem höheren Gebrauchswert der Wohnung und ist damit nicht als Modernisierungsmaßnahme anzusehen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag, 30. Juni 2023, veröffentlichten Urteil (Az.: VIII 213/21). Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Warnmelder zuvor nur gemietet und später durch den Kauf neuer Geräte ersetzt hat, betonten die Karlsruher Richter.
Im konkreten Fall hatte die klagende Vermieterin 2012/2013 in einer vermieteten Wohnung in Halle Rauchwarnmelder einbauen lassen. Die Geräte ... 
Beleidigungen und Drohungen seitens des Mieters gegenüber der Hausverwaltung haben unmittelbare Kündigungsrelevanz, weil den Vermieter dieser gegenüber eine Schutzpflicht trifft. Die Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" überschreitet die Grenze des Zumutbaren, ebenso wie die Bezeichnung der Hausverwalterin als "grenzdebil" (AG München v. 24.06.2022 - 461 C 19994/21).
Der Fall : Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage, weil der Mieter die Hausverwaltung in einem Brief als "grenzdebil" bezeichnet hatte und der Brief mit der Schlussformel "Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H!" endete. ...