BERATUNG BEI DARLEHEN
Obergrenze für Kreditraten: Wie viel vom Einkommen Banken für Darlehen akzeptieren
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
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- Was regelt das Gesetz bei Wohnimmobilienkrediten?
- Warum haben Banken trotzdem eigene Grenzen?
- Wie wird die Belastung durch Kreditraten gemessen?
- Welches Einkommen setzt die Bank an?
- Warum rechnen Banken mit einer höheren Rate als heute?
- Reicht eine niedrige Quote für eine Zusage?
- Wie bereiten Kaufinteressenten die Anfrage vor?
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- Über den Autor
Eine gesetzliche Obergrenze dafür, wie viel vom Einkommen in Kreditraten fließen darf, gibt es in Deutschland nicht, jede Bank legt ihre Grenze selbst fest. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, woher diese Grenzen kommen, warum sie von Bank zu Bank abweichen und wie Kaufinteressenten ihre eigene Belastung vor der Anfrage richtig einschätzen.
Was regelt das Gesetz bei Wohnimmobilienkrediten?
Das Kreditwesengesetz gibt der Finanzaufsicht BaFin in § 48u KWG genau zwei Werkzeuge für Darlehen zum Bau oder Kauf von Wohnimmobilien. Die BaFin darf eine Obergrenze für das Verhältnis von Darlehensvolumen zu Immobilienwert festlegen, und sie darf vorgeben, wie schnell ein Darlehen getilgt sein muss. Eine Grenze für das Verhältnis von Kreditraten zu Einkommen sieht § 48u KWG nicht vor.
Wer im Internet eine feste Prozentzahl als allgemeine Höchstgrenze für Kreditraten findet, liest deshalb die Richtlinie einer einzelnen Bank oder eine Faustregel, kein Gesetz.
Warum haben Banken trotzdem eigene Grenzen?
Banken haben eigene Grenzen, weil die Europäische Bankenaufsicht EBA sie verlangt. Die EBA-Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung (EBA/GL/2020/06) zählen in ihrem Anhang zu den Kreditvergabekriterien für Verbraucher ausdrücklich zulässige Limits für die Schuldendienstquote auf. Jede Bank muss also festlegen, ab welcher Belastung sie genauer prüft oder ablehnt.
Wo diese Grenze liegt, entscheidet die Bank selbst. Ein Haushalt, der bei einer Bank knapp über der internen Schwelle liegt, kann bei einer anderen Bank ohne Weiteres passen. Für Kaufinteressenten ist das der wichtigste Punkt: Eine Absage bei der Hausbank sagt wenig darüber, wie andere Banken denselben Fall sehen.
Wie wird die Belastung durch Kreditraten gemessen?
Gemessen wird die Belastung mit der Schuldendienstquote, auf Englisch Debt Service to Income oder DSTI. Die Rechnung lautet: Summe aller Kreditraten geteilt durch das Einkommen im selben Zeitraum. Zu den Raten zählen Zins und Tilgung des neuen Immobiliendarlehens und aller laufenden Kredite.
Die EBA unterscheidet dabei zwei Werte. Das Verhältnis von Kredit-Kapitaldienst zu Einkommen betrachtet nur das neue Darlehen. Die Schuldendienstquote nimmt alle Verpflichtungen eines Haushalts zusammen und ist der Wert, den Banken in der Praxis meist meinen.
Welches Einkommen setzt die Bank an?
Welches Einkommen zählt, legt jede Bank in ihren Richtlinien fest, und das verschiebt die Quote erheblich. Ein Modellhaushalt mit 5.200 Euro netto und 7.800 Euro brutto im Monat und 1.730 Euro Kreditraten kommt netto auf rund 33 Prozent, brutto auf rund 22 Prozent. Die Werte sind Annahmen für ein Rechenbeispiel.
Bei Mieteinnahmen gilt eine gesetzliche Einschränkung. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV dürfen Mieten nur berücksichtigt werden, wenn sie dem Grunde und der Höhe nach wahrscheinlich und nachhaltig zu erzielen sind. Banken setzen meist die Nettokaltmiete nach einem Abschlag an, dessen Höhe sie selbst bestimmen.
Warum rechnen Banken mit einer höheren Rate als heute?
Banken rechnen mit einer höheren Rate, weil das Gesetz einen Puffer verlangt. § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV schreibt vor, bei der Kreditwürdigkeitsprüfung einen wahrscheinlichen Anstieg des Sollzinssatzes ausreichend zu berücksichtigen. Läuft ein Darlehen länger als die Zinsbindung, ist die heutige Rate nur für einen Teil der Laufzeit gesichert.
Im Modellhaushalt steigt die Quote auf Nettobasis von rund 33 auf rund 39 Prozent, wenn für die Zeit nach der Zinsbindung eine angenommene Rate von 1.750 statt 1.450 Euro angesetzt wird. Mit welchem Aufschlag eine Bank tatsächlich rechnet, steht in ihren eigenen Richtlinien.
Reicht eine niedrige Quote für eine Zusage?
Eine niedrige Quote reicht nicht für eine Zusage, weil die Bank nach § 505b Abs. 2 BGB die Kreditwürdigkeit eingehend prüfen muss. Grundlage sind Informationen zu Einkommen, Ausgaben und den übrigen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Die Bank entscheidet am Ende über die Haushaltsrechnung mit dem monatlichen Überschuss.
Zwei Haushalte mit derselben Schuldendienstquote können deshalb ganz verschieden dastehen. Ein Paar ohne Kinder hat bei rund 33 Prozent einen anderen Spielraum als eine Familie mit drei Kindern.
Wie bereiten Kaufinteressenten die Anfrage vor?
- Laufende Kreditraten aus Verträgen oder Kontoauszügen zusammenstellen, nicht aus dem Gedächtnis.
- Die Quote mit dem Nettoeinkommen und zum Vergleich mit dem Bruttoeinkommen rechnen.
- Mieten nur mit der Nettokaltmiete nach Abschlag ansetzen.
- Die Rechnung mit einer höheren Rate für die Zeit nach der Zinsbindung wiederholen.
- Prüfen, ob ein kleiner Ratenkredit mit hoher Monatsrate vorher abgelöst werden kann.
„Die Kennzahl ersetzt dabei nie die Haushaltsrechnung, sie sagt mir nur, wo ich genauer hinschauen muss“, sagt Enis Recica aus seiner Arbeit mit Selbstauskünften.
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- Ratgeber: DSTI-Kennzahl berechnen und richtig lesen
- Baufinanzierung mit FinanzPlusImmo
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Die passende Bank für einen Immobilienkredit ergibt sich aus dem eigenen Fall, nicht aus der Bankengruppe. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, nach welchen Fragen Käufer zwischen Hausbank, regionaler Bank und überregionalem Anbieter wählen.
Gilt für alle Banken dasselbe Gesetz?
Ja, die gesetzliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung ist für alle gleich. Nach § 505a BGB und auf der Aufsichtsseite nach § 18a KWG muss jede Bank vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen prüfen, ob der Kunde das Darlehen tragen kann. Verschieden sind die internen Kreditrichtlinien, mit denen jedes Institut diese Pflicht umsetzt.
Was spricht für die Hausbank?
Die Hausbank kennt die ...