LANDWIRTSCHAFTSRECHT
Spekulation mit Agrarflächen erschwert
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Karlsruhe (jur). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Spekulation mit großen landwirtschaftlichen Flächen erschwert. Verschweigt ein Agrarkonzern, dass ein großes landwirtschaftliches Grundstück letztlich an eine Kapitalgesellschaft verkauft werden soll, kann eine zuvor erteilte behördliche Genehmigung für die Veräußerung wieder rückgängig gemacht werden, entschieden die Karlsruher Richter in einem am Dienstag, 17. Mai 2022, bekanntgegebenen Beschluss (Az.: BLw 5/20).
Im konkreten Fall hatten 14 Gesellschaften eines Agrarkonzerns 2015 landwirtschaftliche Grundstücke von rund 2.262 Hektar in Brandenburg an ein dem Konzern zugehöriges Unternehmen verkauft. Die einzelnen Gesellschaften vereinbarten eine langfristige Rückverpachtung.
Nach dem Grundstückverkehrsgesetz muss der Verkauf größerer landwirtschaftlicher Flächen behördlicherseits genehmigt werden. Kein Anspruch auf eine Genehmigung hat der Verkäufer, wenn der Verkauf zu einer „ungesunden Verteilung des Grund und Bodens“ führt. Dies liegt etwa vor, wenn die Flächen an einen nicht-landwirtschaftlichen Betrieb zu Spekulationszwecken veräußert werden sollen.
In solch einem Fall kann ein Vorkaufsrecht anderer Landwirte oder eines in der Landwirtschaft tätigen Unternehmens bestehen, die ihren eigenen Betrieb mit den neuen Flächen aufstocken wollen. Das Grundstückverkehrsgesetz will so die Nahrungsmittelherstellung sichern. Erst wenn kein Landwirt oder Agrarbetrieb die Flächen kaufen wollen, ist die Veräußerung an einen nicht im Agrarbereich tätigen Konzern möglich.
Hier hatte der zuständige Landkreis die Genehmigung zum Verkauf der Flächen an die Gesellschaft des Agrarkonzerns genehmigt. Kurz darauf übertrug die Alleingesellschafterin jedoch 94,9 Prozent ihrer Geschäftsanteile auf eine zu einem großen Versicherungskonzern gehörende Kapitalgesellschaft. Diese wurde dann im Februar 2016 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.
Als der Landkreis später davon erfuhr, nahm er im Juni 2017 die erteilte Genehmigung zum Verkauf wieder zurück.
Der Verkäufer verwies darauf, dass der Landkreis erst nach einem Jahr und damit viel zu spät die Genehmigung zurückgenommen hat. Das Grundstückverkehrsgesetz gehe dann von einer rechtmäßigen Genehmigung zum Verkauf der Flächen aus.
Der Senat für Landwirtschaftssachen des BGH entschied, dass die Rücknahme der Genehmigung für den Grundstücksverkauf durchaus möglich sei, was aber das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg noch einmal prüfen müsse.
Zwar sei die Rücknahme der Genehmigung regelmäßig ausgeschlossen, wenn „das Rücknahmeverfahren nicht innerhalb eines Jahres nach Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch“ eingeleitet worden sei. So sollen Käufer und Verkäufer sichergehen können, dass ihr Veräußerungsgeschäft auch Bestand hat.
Kein Vertrauensschutz bestehe aber, wenn der Verkäufer den eigentlichen Verkauf der Flächen an eine Kapitalgesellschaft verschleiern wollte. Hier hatten die ursprünglichen Eigentümer den Verkauf der Flächen an eine Gesellschaft ihres Agrarkonzerns mit einer konzerninternen Umstrukturierung begründet. Dass letztlich der Weiterverkauf beabsichtigt gewesen sei, sei dem Landkreis nicht mitgeteilt worden.
Sollen landwirtschaftliche Flächen an einen Nichtlandwirt veräußert werden, müsse die Genehmigung aber zum Verkauf regelmäßig versagt werden, so der BGH in seinem Beschluss vom 28. April 2022. Unerheblich sei es, dass der nicht-landwirtschaftliche Konzern die Flächen an Landwirte verpachten will. Werde keine Genehmigung zum Verkauf erteilt, bestehe erst einmal ein Vorkaufsrecht anderer Landwirte oder in der Landwirtschaft tätige Unternehmen.
Wegen vorliegender Verfahrensfehler müsse das OLG noch einmal über den Fall entscheiden.
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Autor: Rechtsanwalt Sebastian Einbock