Steuerrechtliche Behandlung verbilligter Vermietungen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG
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Steuerrechtliche Behandlung verbilligter Vermietungen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG für Veranlagungszeiträume ab 1987
Nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG a.F. (= § 21 Abs. 2 EStG n.F.) ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 v.H. der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Für Mieten von mindestens 50 v.H. der Marktmiete hat der Bundesfinanzhof (BFH) nun mit Urteil vom 5. November 2002 IX R 48/01 eine Aufteilung auch dann vorgenommen, wenn die aufgrund einer verbilligten Vermietung angezeigte Überschussprognose zur Überprüfung der Einkünfteerzielunsabsicht negativ ist. Im Streitfall hatte ein Steuerpflichtiger sein Haus an seine Schwester vermietet. Der vereinbarte Mietzins machte etwa 50 bis 60 v.H. der ortsüblichen Marktmiete aus. Das Finanzamt verneinte wegen der verbilligten Vermietung und der hohen Finanzierungskosten die Einkünfteerzielungsabsicht. Das Finanzgericht vertrat hingegen die Auffassung, nach § 21 Abs. 2 EStG sei allein der Verzicht des Steuerpflichtigen auf die mögliche Miete nicht schädlich. Dem folgte der BFH nicht: Bei einer langfristigen Vermietung sei grundsätzlich nur dann von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 v.H. der ortsüblichen Marktmiete betrage. Betrage er allerdings 50 v.H. und mehr, jedoch weniger als 75 v.H, so sei die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Führe diese zu positiven Ergebnissen, seien die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Sei die Überschussprognose indes negativ, so müsse die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten seien abziehbar.
Leitsätze:
1. Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75 v.H. der ortsüblichen Marktmiete beträgt (Abweichung von den BFH-Urteilen vom 15. Dezember 1992 IX R 13/90, BFHE 170, 162, BStBl II 1993, 490, und vom 27. Juli 1999 IX R 64/96, BFHE 190, 125, BStBl II 1999, 826).
2. Beträgt der Mietzins 50 v.H. und mehr, jedoch weniger als 75 v.H. der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Ist die Überschussprognose positiv, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten in voller Höhe abziehbar. Ist die Überschussprognose negativ, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar.
3. Beträgt der Mietzins weniger als 50 v.H. der ortsüblichen Marktmiete, sind die mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängenden Werbungskosten gemäß § 21 Abs. 2 EStG insoweit abziehbar, als sie anteilig auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen.
EStG a.F. § 21 Abs. 2 Satz 2 (= EStG n.F. § 21 Abs. 2)
Urteil vom 5. November 2002 IX R 48/01
Vorinstanz: FG Münster vom 21. Februar 2001 7 K 6908/97 E (EFG 2002, 22)