BERATUNG BEI DARLEHEN
Umwandlung in Eigentumswohnungen: Welche Rechte Mieter haben und was Käufer und Aufteiler beachten müssen
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Was ändert die Umwandlung am bestehenden Mietvertrag?
- Wie funktioniert das Vorkaufsrecht des Mieters bei der Umwandlung?
- Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung?
- Was bedeuten die Mieterrechte für Kalkulation und Finanzierung eines Aufteilers?
- Weiterführende Informationen
- Über den Autor
Die Umwandlung in Eigentumswohnungen ist die Aufteilung eines vermieteten Hauses in einzeln verkäufliche Wohnungen, und sie gibt den Mietern zwei zusätzliche Rechte: das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB. Beide Rechte kosten kein Geld, sie verschieben aber den Zeitplan und die Kalkulation eines Aufteilerprojekts erheblich. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, was Mieter, Käufer und Aufteiler wissen sollten.
Was ändert die Umwandlung am bestehenden Mietvertrag?
Die Umwandlung ändert am Mietvertrag nichts. Miete, Fristen und alle Vereinbarungen laufen unverändert weiter. Verkauft der Eigentümer die Wohnung, tritt der Käufer nach § 566 BGB an die Stelle des bisherigen Vermieters. Der Grundsatz dahinter lautet: Kauf bricht nicht Miete. Die Umwandlung schafft lediglich ein neues Grundbuchblatt.
Neu sind zwei Rechte, die es vorher nicht gab, weil es vorher keine einzeln verkäufliche Wohnung gab. Das eine gibt dem Mieter die Chance, selbst zu kaufen. Das andere schützt ihn für eine bestimmte Zeit vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf.
Beide Rechte haben denselben Auslöser. Das Wohnungseigentum muss nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet worden sein oder begründet werden sollen. Wer in eine Wohnung einzieht, die schon vorher Wohnungseigentum war, hat keines der beiden Rechte.
Wie funktioniert das Vorkaufsrecht des Mieters bei der Umwandlung?
Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB erlaubt dem Mieter, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag mit einem Dritten einzutreten, zu genau denselben Bedingungen.
- Preis: derselbe wie im Vertrag mit dem Dritten, ohne Abschlag und ohne Nachverhandlung.
- Frist: zwei Monate ab Zugang der Mitteilung, § 469 Abs. 2 BGB, auf den § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB verweist.
- Form: schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
- Ausnahmen: Verkauf an Familienangehörige des Verkäufers oder Angehörige seines Haushalts.
- Übertragbarkeit: keine; das Recht geht nur auf Eintrittsberechtigte nach § 563 BGB über.
Der Verkäufer muss den Mieter nach § 577 Abs. 2 BGB über den Inhalt des Kaufvertrags und über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Wird diese Pflicht verletzt, kann das Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Eine für den Mieter nachteilige abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Mitteilung gehört deshalb in den Ablauf jedes Verkaufs einer vormals vermieteten Einheit.
Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung?
Die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB beträgt drei Jahre ab der Veräußerung. So lange kann sich der Erwerber nicht auf Eigenbedarf oder auf die Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen. Andere Gründe, etwa eine erhebliche Vertragsverletzung, bleiben möglich.
Nach § 577a Abs. 2 BGB können die Landesregierungen die Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Die Übersicht des Deutschen Mieterbunds führt mit Stand 06/2026 Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen auf und vermerkt für Rheinland-Pfalz keine Verordnung.
Den Fristbeginn hat der Bundesgerichtshof am 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) geklärt: Maßgeblich ist der Eigentumserwerb durch den Käufer der einzelnen Wohnung, nicht der frühere Ankauf des ungeteilten Hauses durch den Aufteiler. Absatz 1a erstreckt die Sperrfrist zudem auf Verkäufe an Personengesellschaften oder mehrere Erwerber, auch ohne vorherige Umwandlung.
Was bedeuten die Mieterrechte für Kalkulation und Finanzierung eines Aufteilers?
Die Mieterrechte bestimmen die Reihenfolge des Abverkaufs. Eine vermietete Wohnung, bei der der Käufer drei Jahre lang keinen Eigenbedarf geltend machen kann, ist für Selbstnutzer kein Kaufobjekt, sondern ein Objekt für Kapitalanleger, und die zahlen andere Preise.
- Mieterliste mit Vertragsbeginn je Einheit erstellen.
- Vermietete und leere Einheiten getrennt kalkulieren, mit getrennten Preisannahmen und Zielgruppen.
- Vor jedem Verkauf einer vormals vermieteten Einheit die Mitteilung nach § 577 Abs. 2 BGB vorbereiten.
- Die Zweimonatsfrist des Vorkaufs zwischen Beurkundung und Vollzug einplanen.
- Die Liquidität darauf einstellen, dass vermietete Einheiten länger im Bestand bleiben.
Die Bank prüft ein Aufteilerprojekt entlang seines Absatzrisikos. Ein Bestand mit hoher Vermietungsquote wird langsamer abverkauft, und das wirkt auf Freigabeplan und Liquidität. Solange das Haus ungeteilt ist, bewertet die Bank es als Mehrfamilienhaus über den Ertrag, und dabei zählt die Ist-Miete. Mieterliste und Vertragsbeginn gehören deshalb in die ersten Unterlagen, nicht in die letzten.
„In fast jeder Kalkulation zu einem Aufteilerprojekt stehen die vermieteten Einheiten mit demselben Preis wie die leeren. Das geht nicht auf. Wer einpreist, dass ein Selbstnutzer drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarf kündigen kann, kalkuliert nicht pessimistisch, sondern richtig, und bekommt von der Bank eine belastbarere Zusage.“ Enis RecicaFinanzPlusImmo sitzt in Neuwied und begleitet Aufteilerprojekte persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung. Weil für Rheinland-Pfalz nach dem Stand 06/2026 keine Verordnung zur Verlängerung ersichtlich ist, bleibt es bei Objekten in der Region bei den gesetzlichen drei Jahren. Der Stand sollte vor jedem Projekt neu geprüft werden.
Weiterführende Informationen
- Ratgeber: Mieterrechte bei der Umwandlung mit Vorkaufsrecht und Sperrfrist
- Aufteilerfinanzierung: Ankauf, Aufteilung und Einzelverkauf finanzieren
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Für den Teilmarkt Horchheim und Horchheimer Höhe weist die Sparkasse Koblenz eine Mietrendite von 3,9 Prozent im Jahr aus, unverändert zum Vorjahr (Immobilienmarkt 2026, Kapitel 1.8, Datenstichtag 01.03.2026). Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie sich die Mieten im Teilmarkt verteilen, welche Wohnungsgrößen sich rechnerisch unterscheiden und worauf die Bank bei einer vermieteten Wohnung in Horchheim achtet.
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