BERATUNG BEI DARLEHEN
Was zählt als Eigenkapital bei der Baufinanzierung? Welche Mittel Banken anerkennen und welche nicht
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Was zählt für Banken als Eigenkapital?
- Welche Mittel erkennen Banken an und welche nicht?
- Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
- Wird Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet?
- Wie viel Eigenkapital braucht ein Immobilienkauf in Koblenz, Neuwied und Umgebung?
- Weiterführende Informationen
- Über den Autor
Als Eigenkapital zählt bei der Baufinanzierung alles, was Sie kurzfristig und ohne neue Schulden in den Kauf einbringen können. Guthaben auf dem Konto gehört dazu, ein verfügbares Bausparguthaben ebenfalls, ein Konsumkredit für die Anzahlung dagegen nicht. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, nach welchen Maßstäben Banken die einzelnen Mittel bewerten und wo die Grenzen verlaufen.
Was zählt für Banken als Eigenkapital?
Banken zählen als Eigenkapital nur Geld, das zum Notartermin sicher bereitsteht und keine neue Verpflichtung auslöst. An diesen zwei Fragen misst die Bank jede Position, die Sie in der Finanzierung angeben.
Alles, was erst verkauft, gekündigt oder beliehen werden müsste, sehen Banken zurückhaltend oder gar nicht als Eigenkapital. Ein Konsumkredit für die Anzahlung scheitert an beiden Fragen gleichzeitig: Er erhöht die monatliche Belastung und steht in der Schufa.
Wichtig ist auch die Herkunft des Geldes. Eine Schenkung aus der Familie ist anrechenbar, wenn sie schriftlich festgehalten ist. Leiht Ihnen die Familie dasselbe Geld nur, wird daraus eine Verbindlichkeit, und die Bank behandelt es entsprechend nicht als Eigenkapital.
Planen Sie außerdem eine Reserve ein, die nicht in die Finanzierung fließt. Drei bis sechs Nettogehälter auf dem Tagesgeldkonto sorgen dafür, dass eine defekte Heizung nicht sofort zum Kreditproblem wird.
Welche Mittel erkennen Banken an und welche nicht?
Banken erkennen Guthaben voll an, prüfen Wertpapiere und Versicherungen genauer und lehnen Kredite und erwartetes Geld als Eigenkapital ab. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Positionen:
- Giro, Tagesgeld, Festgeld: voll anrechenbar, Nachweis über Kontoauszüge.
- Wertpapiere, Fonds, ETFs: meist anrechenbar, oft mit Abschlag wegen der Kursschwankung; sauber ist der Verkauf vor dem Notartermin.
- Bereits bezahltes Grundstück: anrechenbar mit dem Verkehrswert, ein starker Hebel beim Neubau.
- Schriftliche Schenkung: anrechenbar; ein privates Darlehen aus der Familie dagegen nicht.
- Konsumkredit oder Dispo: kein Eigenkapital, weil die Belastung steigt und die Bonität leidet.
- Noch nicht ausgezahlte Boni oder erwartete Erbschaften: kein Eigenkapital, solange das Geld nicht auf dem Konto liegt.
Für die Anfrage gehört ein Eigenkapitalnachweis zu den Unterlagen, die die Bank zur Person verlangt, neben Einkommensnachweisen, Kontoauszügen und Ausweis.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ein Bausparvertrag zählt als Eigenkapital, sobald das angesparte Guthaben verfügbar ist. Den Nachweis liefert der Kontoauszug der Bausparkasse. Ist der Vertrag zuteilungsreif, kommt zum Guthaben ein zinsgesichertes Darlehen hinzu. Ist er noch nicht zuteilungsreif, zählt der Guthabenteil trotzdem, sobald Sie kündigen oder er ausgezahlt wird.
Ähnlich funktionieren andere aufgebaute Werte:
- Lebens- oder Rentenversicherung: Der Rückkaufswert ist anrechenbar, wenn Sie kündigen. Lassen Sie ihn schriftlich bestätigen und prüfen Sie, ob Garantiezins und Steuerfreiheit eines Altvertrags nicht mehr wert sind als der Vorteil in der Finanzierung. Eine Beleihung zählt als Fremdkapital.
- Arbeitgeberdarlehen: wird häufig wie Eigenkapital behandelt, wenn es nachrangig ist und die Rate in die Haushaltsrechnung eingeht. Klären Sie, was bei einem Jobwechsel passiert.
- Förderdarlehen und Zuschüsse: ersetzen kein Eigenkapital, verkleinern aber den Bankanteil.
Kündigen Sie nichts, bevor die Finanzierung steht.
Wird Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet?
Eigenleistung wird als Eigenkapital angerechnet, aber nur begrenzt und nur für Arbeiten, die Sie tatsächlich selbst ausführen können. Banken sprechen hier von der Muskelhypothek. Angerechnet wird der ersparte Lohnanteil, nicht das Material, denn das müssen Sie ohnehin bezahlen.
Jede Bank deckelt die Muskelhypothek selbst, üblich ist eine Obergrenze im niedrigen fünfstelligen Bereich oder ein Anteil an der Bausumme. Wer handwerklich ausgebildet ist, bekommt erfahrungsgemäß mehr anerkannt.
Als Nachweis dient eine Aufstellung der Gewerke mit Stundenzahl und ortsüblichem Stundensatz, dazu Handwerkerangebote zum Vergleich. Typisch anerkannt werden Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenbeläge, Fliesen, Innenausbau und Außenanlagen. Elektro, Sanitär, Heizung, Statik und Dach bleiben außen vor, weil Abnahme und Haftung an einem Fachbetrieb hängen.
Prüfen Sie ehrlich, wie viele Stunden neben dem Beruf bleiben. Verzögert sich der Bau, fressen Bereitstellungszinsen den gesparten Betrag schnell wieder auf.
Wie viel Eigenkapital braucht ein Immobilienkauf in Koblenz, Neuwied und Umgebung?
Ein Immobilienkauf braucht als Faustregel die vollständigen Kaufnebenkosten aus eigenem Geld und zusätzlich einen Anteil am Kaufpreis, üblich sind 10 bis 20 Prozent. Die Nebenkosten schaffen keinen Verwertungswert, deshalb finanzieren die meisten Banken sie nicht mit.
In Rheinland-Pfalz beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent, Notar und Grundbuch liegen zusammen bei etwa 1,5 bis 2,0 Prozent, dazu kommt gegebenenfalls eine Maklercourtage. Bei 300.000 Euro Kaufpreis ohne Makler sind das rund 20.000 Euro Nebenkosten.
FinanzPlusImmo begleitet Baufinanzierungen in Koblenz, Neuwied, Andernach und im nördlichen Rheinland-Pfalz. Angefragt werden regionale Sparkassen und Volksbanken ebenso wie überregionale Banken, weil regionale Banken häufig nur innerhalb ihres Geschäftsgebiets finanzieren.
„Die Frage nach dem Eigenkapital wird fast immer als Erstes gestellt und fast immer zu eng. Entscheidend ist nicht nur, wie viel vorhanden ist, sondern woher es kommt und ob die Bank es anerkennt. Das kläre ich vor der Anfrage, weil eine nachträgliche Korrektur die Bearbeitung zurückwirft.“ Enis RecicaWeiterführende Informationen
- Ratgeber: Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung und wie viel Sie wirklich brauchen
- Baufinanzierung mit FinanzPlusImmo in Koblenz, Neuwied und bundesweit
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Für den Teilmarkt Horchheim und Horchheimer Höhe weist die Sparkasse Koblenz eine Mietrendite von 3,9 Prozent im Jahr aus, unverändert zum Vorjahr (Immobilienmarkt 2026, Kapitel 1.8, Datenstichtag 01.03.2026). Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, wie sich die Mieten im Teilmarkt verteilen, welche Wohnungsgrößen sich rechnerisch unterscheiden und worauf die Bank bei einer vermieteten Wohnung in Horchheim achtet.
Welche Kaltmieten werden in Horchheim gezahlt?
Die durchschnittliche Kaltmiete in Horchheim und auf der Horchheimer Höhe hängt von der Wohnungsgröße ab. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter die höchste Miete, größere etwas weniger. Der Marktbericht der Sparkasse ...