BERATUNG BEI DARLEHEN
Wohnung kaufen in Koblenz-Kesselheim: Was Käufer über Preise und Finanzierung wissen sollten
Autor: Herr Enis Recica - Unternehmensberater
zuletzt bearbeitet am:
- Was kostet eine Wohnung in Kesselheim im Vergleich zu Koblenz insgesamt?
- Warum sind Wohnungen in Kesselheim günstiger als im Rest der Stadt?
- Was sollten Sie vor dem Kauf in Kesselheim abwägen?
- Wie bewertet die Bank eine Wohnung in Kesselheim?
- Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine Wohnung in Kesselheim?
- Weiterführende Informationen
- Über den Autor
Eine Eigentumswohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern kostet in Koblenz-Kesselheim im Schnitt 2.220 Euro je Quadratmeter und damit weniger als in jedem anderen der 16 Koblenzer Teilmärkte (Sparkasse Koblenz, Immobilienmarkt 2026, Datenstand 2025). Für die Finanzierung zählt allerdings nicht allein der niedrige Preis, sondern der Wert, den die Bank dem Objekt dauerhaft zutraut. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, ordnet ein, worauf Käufer in Kesselheim vor der Bankanfrage achten sollten.
Was kostet eine Wohnung in Kesselheim im Vergleich zu Koblenz insgesamt?
Eine Wohnung in Kesselheim liegt je nach Größe bei 2.220 bis 2.430 Euro je Quadratmeter, während Eigentumswohnungen in der gesamten Stadt Koblenz im Schnitt 3.190 Euro je Quadratmeter kosten. Alle folgenden Werte stammen aus dem Immobilienmarktbericht der Sparkasse Koblenz, Ausgabe 2026, Datenstand 2025:
- Bis 40 Quadratmeter: Kesselheim 2.430 Euro je Quadratmeter, rund 87.500 Euro gesamt; Stadt Koblenz 3.220 Euro je Quadratmeter.
- 40 bis 80 Quadratmeter: Kesselheim 2.220 Euro je Quadratmeter, rund 144.300 Euro gesamt bei durchschnittlich 65 Quadratmetern; Stadt Koblenz 2.930 Euro, Altstadt, Mitte und Süd 2.880 Euro, Oberwerth 2.990 Euro.
- 80 bis 120 Quadratmeter: Kesselheim 2.270 Euro je Quadratmeter, rund 199.800 Euro gesamt; Stadt Koblenz 3.000 Euro.
Innerhalb der mittleren Flächenklasse reicht die Spanne in Kesselheim von 1.830 bis 3.380 Euro je Quadratmeter. Gegenüber den teuersten Lagen der Stadt ist der Stadtteil damit rund ein Viertel günstiger.
Warum sind Wohnungen in Kesselheim günstiger als im Rest der Stadt?
Kesselheim ist günstiger, weil der Stadtteil im Norden von Koblenz am Rhein liegt, deutlich abseits der Innenstadt und nahe am Hafen- und Industriegebiet. Er ist klein und hat eine geringere Infrastrukturdichte als die zentralen Lagen.
Für Selbstnutzer bedeutet das längere Wege. Für Kapitalanleger ergibt sich ein niedriger Einstieg bei einer Miete, die nicht im selben Maß niedriger ausfällt: Die Kaltmiete liegt bei 9,55 Euro je Quadratmeter, rund 19 Prozent unter dem Spitzenwert der Altstadt, der Kaufpreis dagegen rund 23 Prozent darunter.
Daraus entsteht eine Bruttomietrendite von rund 5,2 Prozent, der höchste Wert im Stadtgebiet vor Metternich mit rund 5,1 Prozent. Das ist ein Bruttowert vor Kaufnebenkosten, Hausgeld, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. In den letzten zwölf Monaten sind die Wohnungspreise in Kesselheim um 1,2 Prozent und die Hauspreise um 1,7 Prozent gefallen, die Mieten um 2,2 Prozent gestiegen.
Was sollten Sie vor dem Kauf in Kesselheim abwägen?
Sie sollten die Rendite nicht als einzige Größe betrachten, denn sie lässt sich am leichtesten rechnen. Drei Punkte gehören auf die Prüfliste:
- Wiederverkauf: In Randlagen mit weniger Transaktionen dauert ein Verkauf typischerweise länger, und der Preis schwankt stärker.
- Mieterkreis: Wo die Nachfrage geringer ist, wiegt jeder Leerstandsmonat schwerer.
- Wertentwicklung: Sie folgt nicht automatisch der Innenstadt, wie die gefallenen Preise der letzten zwölf Monate zeigen.
Wer auf laufenden Ertrag setzt, findet in Kesselheim passende Zahlen. Wer auf Wertzuwachs setzt, sollte die Werte der zentralen Teilmärkte danebenlegen.
„Kesselheim ist der Teilmarkt mit den niedrigsten Einstiegspreisen, deshalb kommen Kapitalanleger darauf. Ich schaue mir dort besonders die erzielbaren Mieten und den Zustand an, denn ein niedriger Kaufpreis allein trägt keine Rendite. Die Bank rechnet mit der Ist-Miete, nicht mit der erhofften.“ Enis RecicaWie bewertet die Bank eine Wohnung in Kesselheim?
Die Bank finanziert eine Wohnung in Kesselheim gegen den Beleihungswert, nicht gegen den Kaufpreis. Dieser Wert wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung bewusst vorsichtig angesetzt, weil er über die gesamte Dauer der Beleihung erzielbar sein soll.
In Märkten mit weniger Transaktionen fällt der Sicherheitsabschlag tendenziell höher aus, da sich die Verwertbarkeit schwerer einschätzen lässt. Eine günstige Wohnung in Randlage kann deshalb einen höheren Beleihungsauslauf haben als eine teurere in zentraler Lage. Aus diesem Grund schätzt FinanzPlusImmo den Beleihungswert vor der Bankanfrage und stellt nicht einfach den Kaufpreis in die Rechnung. Kaufen Sie als Kapitalanleger, prüft die Bank zusätzlich die Mieteinnahme und setzt sie meist nicht in voller Höhe an.
Bei kleineren Kaufpreisen kommt ein zweiter Punkt hinzu: Manche Banken haben Mindestdarlehenssummen und finanzieren Objekte unter einer bestimmten Größe gar nicht. Welche Banken das betrifft, wird vor der Anfrage geklärt.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine Wohnung in Kesselheim?
Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital aufbringen, da viele Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren. Für eine durchschnittliche Wohnung der mittleren Flächenklasse sieht der Rechenweg so aus:
- Kaufpreis: rund 144.300 Euro für durchschnittlich 65 Quadratmeter.
- Grunderwerbsteuer: 5,0 Prozent, der gesetzliche Satz in Rheinland-Pfalz.
- Notar und Grundbuch: etwa 1,5 bis 2,0 Prozent.
- Ergebnis: Kaufnebenkosten von rund 9.400 bis 10.100 Euro, ohne Maklerprovision.
Wer diese Position übersieht, plant das Eigenkapital zu knapp. Kommt ein Makler hinzu, erhöht seine Courtage den Betrag. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in Koblenz möglich, wenn Ihr Einkommen die höhere Belastung dauerhaft trägt. Die Bank finanziert dann auch die Nebenkosten und prüft Haushaltsrechnung, Beschäftigung und Schufa besonders genau. Wie viel Eigenkapital darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Ihrer Lage ab und nicht von einer Faustregel.
Weiterführende Informationen
- Ratgeber: Wohnung kaufen in Koblenz Kesselheim mit allen Preisen, Mieten und Hauswerten
- Baufinanzierung in Koblenz: Marktzahlen, Nebenkosten und Beleihungswert
Über den Autor
Enis Recica ist seit 2016 in der Finanzbranche tätig und vermittelt mit FinanzPlusImmo aus Neuwied Baufinanzierungen, Umschuldungen und Modernisierungskredite, persönlich in Koblenz, Neuwied und Umgebung sowie deutschlandweit digital. FinanzPlusImmo, Inhaber Enissabit Recica, Dierdorfer Straße 411, 56566 Neuwied. Immobiliar-Darlehensvermittler nach § 34i GewO, Registernummer D-IR9N-6D2DR-51, IHK Koblenz. www.finanzplusimmo.de
Die passende Bank für einen Immobilienkredit ergibt sich aus dem eigenen Fall, nicht aus der Bankengruppe. Enis Recica, Immobiliar-Darlehensvermittler bei FinanzPlusImmo in Neuwied, erklärt, nach welchen Fragen Käufer zwischen Hausbank, regionaler Bank und überregionalem Anbieter wählen.
Gilt für alle Banken dasselbe Gesetz?
Ja, die gesetzliche Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung ist für alle gleich. Nach § 505a BGB und auf der Aufsichtsseite nach § 18a KWG muss jede Bank vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen prüfen, ob der Kunde das Darlehen tragen kann. Verschieden sind die internen Kreditrichtlinien, mit denen jedes Institut diese Pflicht umsetzt.
Was spricht für die Hausbank?
Die Hausbank kennt die ...