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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Eine (fristlose) Kündigung wegen Verweigerung des Zutritts zur Mietsache ist nur dann nach vorheriger erfolgloser Abmahnung möglich, wenn der Mieter aufgrund einer Rechtspflicht verpflichtet ist, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen. Eine Pflicht hierzu kann sich aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dies dort ausdrücklich geregelt ist. Der Mieter kann aber auch aufgrund eines Gerichtsurteils hierzu verpflichtet sein – etwa wenn der Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt wurde (so etwa das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 02. April 2014 – VIII ZR 231/13 –, juris. Ausgangslage: Grundsätzlich kann der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 558 BGB ff. eine Erhöhung der Miete verlangen. Vermieter handeln in der Praxis jedoch oft nicht selbst, sondern bedienen sich einer Hausverwaltung. Die Hausverwaltung ist nicht Vermieter und kann daher in eigenem Namen eine Erhöhung der Miete nicht verlangen. Sie muss ausdrücklich im Namen des Vermieters handeln. In der Praxis wird das bei den Formulierungen des Mieterhöhungsverlangens gelegentlich ... weiter lesen
Eine aktuelle Mietrechtsreform soll die Berliner Räumung als gesetzlich vorgesehene Art der Zwangsvollstreckung im Gesetz verankern. Die geplante, auch als „Lex Mietnomade“ bekannte Gesetzesänderung steht derzeit vor allem bei Mieterverbänden wegen – vermeintlich – erleichterter Räumungsmöglichkeiten in der Kritik. Die Berliner Räumung hat sich in der Berliner Räumungspraxis entwickelt. Normalerweise durchläuft die Räumung folgende Stadien: Der Vermieter klagt auf Räumung, gewinnt und lässt den rechtskräftigen Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken. Als ob dem Vermieter nicht bereits genug Kosten entstanden sind, verlangt der ... weiter lesen
Kündigung des Vermieters nach schweren Beleidigungen wie „Fette Kaugummi-Drecksau“ und „Dreckige Schweine-Drecksau“ wirksam: Ein Artikel von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts München I vom 13.1.2015, AZ. 24161/14 . Ausgangslage: Die Frage der Wirksamkeit einer fristlosen oder ordentlichen Kündigung wegen der Beleidigung des Vermieters beschäftigt die Gerichte immer wieder. Maßgebliches Beurteilungskriterium ist meist die Schwere der entsprechenden Beleidigung. Vergleichsweise harmlose Beleidigungen können eine Kündigung vor Gericht in der Regel nicht rechtfertigen. Anders ... weiter lesen
Schimmel in der Wohnung - Was tun? Ein Dauerbrenner im Mietrecht Alle Jahre wieder im Herbst-Die trockene Zeit ist vorbei, der Schimmel wächst und der Streit mit dem Vermieter beginnt- Wer ist schuld - Das Wohnverhalten oder die Bausubstanz? Es beginnt mit der Mängelanzeige beim Vermieter. Der reagiert regelmäßig mit dem Hinweis auf das Wohnverhalten. Schuld sei der Mieter selbst, weil er falsch lüfte, jeden Tag dusche und außerdem zuviel Feuchtigkeit selbst ausdünste oder seine Tiere oder Pflanzen. Die großen Wohnungsbaugesellschaften fügen der Antwort sogar ein Hinweisblatt mit Tipps zum richtigen Lüften bei. Dabei zeigt die Erfahrung in den letzten Jahren, dass ... weiter lesen
Viele Vermieter mit säumigen Mietern stecken in einem Dilemma: Da die Mieter nicht zahlen und vielleicht auch trotz erhaltener Kündigung nicht ausziehen, entstehen jeden Monat weitere Ansprüche auf Miete oder – bei gekündigtem Mietverhältnis – Nutzungsentschädigung, die der Vermieter jeden Monat erneut einklagen müsste. Abhilfe schafft hier § 259 ZPO, wonach eine Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden kann, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Die Voraussetzungen hierfür hat der BGH in seinem Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 146/10, weiter konkretisiert: Die Besorgnis, dass der ... weiter lesen
Artikelserie zum mietrechtlichen Dauerproblem Schimmel in der Wohnung. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor über die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz wegen Schimmel in der Wohnung. Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die ... weiter lesen
Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung. Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen. Kammergericht aktuell: Das höchste ... weiter lesen
In manch einer Dachwohnung staut sich im Sommer die Hitze und macht den Aufenthalt zur Qual. Gerade in ungedämmten Altbauten kann es unerträglich werden, hier herrschen teilweise tropische Temperaturen. Mieter solcher Räume müssen diese Zustände nicht einfach hinnehmen, sie können aufgrund unerträglicher Hitze kündigen oder die Miete mindern. Das geht aus verschiedenen Gerichtsurteilen hervor, der Verfassungsgerichtshof Berlin hob eine Entscheidung des Landgerichts auf, das eine fristlose Kündigung einer Mieterin ablehnte, deren Dachgeschosswohnung sich im Sommer auf bis zu 46 Grad erhitzte. Die Betroffene klagte über geschmolzene Kerzen eingegangene ... weiter lesen
Wann darf der Vermieter auch nach Ablauf der Frist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB über die Betriebskosten abrechnen? Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Bislang galt im Wohnungsmietrecht der eigentlich unerschütterliche Grundsatz, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht mehr über die Betriebskosten abrechnen durfte. Eine Nachforderung, die aufgrund einer nach Ende des dem Abrechnungszeitraum folgenden Jahres den Mieter erreichte (also eine Betriebskostenabrechnung für 2010 nach dem 31.12.2011), war immer unwirksam. Daher die Panik der Hausverwaltungen, die ... weiter lesen
Bei gesundheitsschädigendem Schimmel und anderen toxischen Stoffen in der Raumluft stehen dem Mieter umfassende Rechte zu. Das Amtsgericht Charlottenburg wies eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung von rückständigen – wegen Mietminderung nicht gezahlten – Mietzinsen in einem Urteil vom 9.7.2007, Aktenzeichen: 203 C 607/06, ab. Folgender Fall lag dem zugrunde: Über Jahre litt eine Familie unter Schimmelsporen in der Wohnung. Die Kinder mussten wegen Gesundheitsschäden an der Lunge notärztlich behandelt werden. Mehrere Familienmitglieder mussten wegen des Schimmels wiederholt in ärztliche Behandlung. Die Mieter waren der Auffassung, die Miete sei durch die Gesundheitsgefährdung der ... weiter lesen
Das Landgericht Düsseldorf, Aktenzeichen 21 S 214/13, bestätigt das Räumungsurteil gegen den starken Raucher (Friedhelm A.). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Das Rauchen in der Wohnung und auch auf dem Balkon ist grundsätzlich zulässig, solange davon keine Beeinträchtigungen Dritter ausgehen. In letzter Zeit häufen sich Streitigkeiten, in denen sich Nachbarn durch Zigarettenrauch belästigt fühlen. Hier kommt es dann in Extremfällen zu Kündigungen durch den Vermieter. Der Fall: Mir liegen bislang lediglich die Pressemeldung des Landgerichts Düsseldorf und ... weiter lesen