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Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen Der Herbst ist da. Wir sammeln vor Begeisterung Pilze im Wald. Weniger freut uns der Pilzbefall in der eigenen Wohnung. Unabhängig davon, ob man Hausbauer, Käufer oder Verkäufer einer Wohnung, Mieter einer Wohnung oder deren Vermieter ist: In Zeiten des gedämmten Bauens (manche sprechen von „staatlich gefördertem Dämmwahn“) ist die Entstehung von Schimmelpilz an der Tagesordnung. Egal in welcher Position und Verantwortung man sich befindet: Letztlich geht es immer um die dieselben Fragen: Welcher Art ist der Schimmelpilzbefall? Welche Ursachen der Entstehung kommen in Betracht? Wer trägt ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Aus aktuellen Urteilen geht sehr deutlich hervor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümern eine Überlassung der Wohnung an Asylbewerber in der Regel nicht untersagen kann. Das gilt selbst für den Fall, dass es zu einer zeitweisen Überbelegung kommen könnte. Bei der Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber handelt es sich um eine zulässige Wohnungsnutzung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher eine solche Überlassung auch nicht verhindern kann. Um die Vermietung und Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber zu untersagen, fehlt der ... weiter lesen
• Eigentümer und Vermieter müssen nicht identisch sein. Maßgeblich ist der Mietvertrag. • Ob bei Eheleuten beide Mieter geworden sind, bestimmt sich nach dem Kopf (Rubrum) des Mietvertrages. Sind dort beide aufgeführt, unterzeichnet aber nur einer, werden beide Ehegatten Mietvertragspartei. • Bei Mietverträgen, die vor dem 3.10.1990 in den neuen Bundesländern abgeschlossen wurden, waren automatisch beide Eheleute Mieter, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag abgeschlossen hat. • Auch der ausgezogene Mieter bleibt Mieter im Rechtsinne. Er schuldet dem Vermieter weiterhin die Miete und haftet für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 18. Januar 2011 – VIII ZR 89/10 –, juris. Die Ausgangslage: Mindestens einmal im Jahr erhalten Mieter ihre Betriebskostenabrechnung. Kaum ein Mieter versteht diese. Dabei soll nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblich für die Nachvollziehbarkeit die Sicht eines „durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters“ sein. Das Problem: Mit der Beschreibung einer solchen Person hat sich der Bundesgerichtshof eine Kunstfigur geschaffen, die es in der Realität nicht gibt. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen, zum Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden vom 25. August 2015 – 5 U 1057/15. Viele Gewerberaummietverträge in der Praxis vorzeitig kündbar: Viele befristete Gewerberaummietverträge bieten den Vertragsparteien nur eine begrenzte Sicherheit, was die Dauer anbelangt. Dies ist besonders schmerzlich, wenn von der einen oder anderen Seite in das Objekt erhebliche Investitionen im Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses bis zu einem gewissen Datum getätigt werden. Umso unverständlicher ist es, wie sorglos von Mietern und Vermietern mit der Schriftform in der Praxis ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. In vorangegangenen Artikeln hatte ich bereits zu der Frage der formalen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung und zu der Nachvollziehbarkeit Stellung genommen. Letzte Stufe der Prüfung ist die inhaltliche Richtigkeit. Um diese vornehmen zu können, muss der Mieter in der Regel Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Rechnungen, Verträge und sonstigen Belege vornehmen. Die Einsichtnahme muss ebenfalls dann beim Vermieter erfolgen, wenn dieser sich weigert, die Kopien zu übersenden. Einen Anspruch auf Übersendung der Kopien hat der Mieter nur in Ausnahmefällen, ... weiter lesen
Der BGH hat einen solchen Anspruch abgelehnt (BGH, Urteil vom 30.9.3009, AZ: VIII ZR 238/08), während einige Berliner Amtsgerichte ihn als gegeben annehmen. Darin liegt kein Widerspruch. Auch der BGH hatte bereits darauf hingewiesen, dass der Anspruch dann gegeben sein könnte, wenn eine solche Bescheinigung ortsüblich sei. In Berlin ist das wohl so, da nahezu alle großen Vermieter eine entsprechende Bescheinigung verlangen. Doch wer hat schon Zeit und Lust, sich mit seinem Vermieter über diese Frage vor Gericht zu streiten. In der Regel wird die Bescheinigung sofort gebraucht. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann nicht im Eilverfahren durchgesetzt werden (so ... weiter lesen
• Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei erheblichem Zahlungsverzug, bei erheblichen Vertragsverletzungen oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens fristlos kündigen. • Ein erheblicher Zahlungsverzug liegt schon dann vor, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Miete im Rückstand ist. • Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand ausgleicht oder eine öffentliche Stelle den Rückstand übernimmt. • Eine fristlose Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen und einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens ... weiter lesen
Muss man für die Vermietung von Gewerberäumen Umsatzsteuer entrichten? • Die gewerbliche Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. • Bei der Neuerrichtung von Gebäuden oder der Instandsetzung ist diese Befreiung für den Vermieter oft nachteilig, da er in diesem Fall die auf die Baukosten zu zahlende Umsatzsteuer nicht abziehen kann. • Erfolgt die Vermietung/Verpachtung des Grundstücks oder des Gebäudes gewerblich, kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Er unterwirft sich damit freiwillig der Umsatzsteuerpflicht für die Mieteinnahmen. Im Gegenzug kann er die Umsatzsteuer aus den an ihn gestellten ... weiter lesen
Zum Urteil des Landgerichts Potsdam (LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014 – 4 S 163/11) ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Der Vermieter hat, wenn ihm die Wohnung oder das Haus gehört, welches er vermietet hat, ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 BGB, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Abs. 2 Nr. 3 BGB bestimmt dann, dass der Vermieter u.a. ein berechtigtes Interesse hat, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Fall: ... weiter lesen
Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel unter Mitarbeit von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Sie wollen Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus vermieten? Hier einige Tipps, was Sie bei der Schlüsselübergabe beachten sollten: Bevor Sie den Schlüssel an die neuen Mieter übergeben, lassen Sie sich auf jeden Fall die erste Rate der Kaution auf das von Ihnen eingerichtete Mietkautionskonto überweisen. Zuvor müssen Sie den Schlüssel nicht herausgegeben. Das ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtlich zulässig und unbedingt anzuraten. Die gesamte Kaution sollte mindestens die ... weiter lesen
Aufgrund des sozialen Mietrechts kann eine Wohnung vom Vermieter nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Einer davon ist der sog. Eigenbedarf, womit der Fall bezeichnet wird, dass Vermieter oder ein Angehöriger die Räume selbst als Wohnung nutzen möchte. Diese Kündigungsmöglichkeit ist in § 572 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich genannt. Aber darf ein Vermieter eine Wohnung auch kündigen, wenn er oder ein Verwandter diese beruflich nutzen möchte? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2011, VIII ZR 330/11, bejaht. Eine solche Kündigung ist zwar nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, da dort ausdrücklich nur die Nutzung ... weiter lesen