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Serie – Teil 3: Schimmelpilz im Gebäude – Beweissicherung vor der Sanierung I. Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Beweissicherung. Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen Teil 3 – Beweissicherung unter Kostenaspekten. Vorliegend lesen Sie Teil 3 einer Artikelserie zum Thema Beweissicherung vor der Schimmelpilzsanierung. Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. Heute: 3. Sicherung der Beweislage Häufig geht der eigentliche Streit zwischen den Parteien, um die Frage, ob ein Mangel überhaupt vorhanden ist. ... weiter lesen
Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls nicht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt. Dies hat zur Konsequenz, dass der Gewerbemietvertrag nun mit den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Mit einem Angriff auf die Schriftform eines Gewerbemietvertrages kann ein auf lange Jahre fest abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis vorzeitig gekündigt werden. Die Rechtsprechung setzt Mindeststandards, die für die Wahrung der Schriftform eingehalten werden müssen. Auf der Vertragsurkunde müssen zumindest die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand ... weiter lesen
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen. Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Mieter, die von ihrem Vermieter eine Kündigung wegen Ruhestörung erhalten haben, sollten einige Hinweise beachten: Vor jeder Räumung ist Räumungsklage erforderlich: Geht es um Ruhestörung, sprechen Vermieter meist eine fristlose Kündigung aus. In diesem Fall müssen Mieter aber nicht einfach sofort nach Ablauf des gesetzten Datums aus der Wohnung raus. Bleibt der Mieter in der Wohnung, ist nämlich zunächst eine Räumungsklage des Vermieters erforderlich. Das Gericht überprüft dann in diesem Verfahren, ob die Kündigung des Vermieters wirksam ist. ... weiter lesen
Aufgrund der umfassenden Rechtsprechung zur Problematik der Schriftformklausel bei langfristigen Verträgen im Gewerbemietrecht entwickeln sich auch die Klauseln in den aktuellen Vertragswerken entsprechend weiter. Fraglich ist, ob eine tatsächlich konkludent abbedungene Schriftformklausel durch eine vertragliche Reparaturklausel wieder hergestellt werden kann? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin: Ausgangslage: In jüngeren Verträgen lassen sich folgende Formulierungen in den Gewerbemietverträgen finden: „ (…) Den Vertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen ... weiter lesen
Mietvertrag, Schönheitsreparatur u. Renovierungsklausel – neue Entscheidungen des BGH zu unrenovierten Wohnungen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 08.07.2020: Am 8. Juli 2020 hat der Bundesgerichtshof in zwei Urteilen Fragen zu Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen geklärt und dabei die Rechte bzw. Ansprüche und Pflichten von Mietern und Vermietern genauer geregelt (BGH, Urteil v. 08.07.2020, Az.: VIII ZR 163/18 und Az.: VIII ZR 270/18). Regelung im Gesetz zu Schönheitsreparaturen u. Zulässigkeit abweichender Klauseln im Mietvertrag: Nach dem Gesetz (§ 535 BGB) hat der Vermieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und daher bei ... weiter lesen
München (jur). Üben Mieter ihre sexuellen Praktiken lautstark nachts an einer aufgehängten Kettenschaukel aus, können die Lärmbelästigungen eine Mietkündigung begründen. Nächtliche Lärmstörungen durch „sexuelle, sportliche und quietschende Geräusche“ entsprechen weder dem normalen Mietgebrauch noch sind sie sozialadäquat, entschied das Amtsgericht München in einem am Freitag, 22. August 2014, veröffentlichten Urteil (Az.: 417 C 17705/13). Damit muss ein Mieter sein Appartement in München-Moosach räumen. Eine Nachbarin hatte sich über den Mann bei der Vermieterin beschwert. Seit Dezember 2012 lärme der Mann drei bis viermal ... weiter lesen
Ein Immobilienerwerb wird oft durch einen Makler vermittelt. Theoretisch möglich ist es aber auch, einen Grundstückserwerb ohne Hinzuziehung eines Maklers durchzuführen. Der Immobilienerwerb hat im Wesentlichen 3 Bestandteile: •Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (Auflassung) •Notarielle Beurkundung •Eintragung in das Grundbuch Einigkeit über den Eigentumsübergang (Auflassung): Käufer und Eigentümer müssen sich über die wesentlichen Inhalte des Grundstückserwerbs einig sein. Es gelten die allgemeinen Regeln über die Voraussetzungen eines Vertragsabschlusses ... weiter lesen
Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat klargestellt, daß der Mieter einer Wohnung der – im Regelfall zu erteilenden – Erlaubnis des Vermieters bedarf, wenn er seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen will. Diese Frage war bisher in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Gegenstand des Rechtsstreits war die Feststellungsklage einer Frau, die ihren Lebensgefährten in die von der Beklagten gemietete Wohnung aufgenommen hatte. Die beklagte Vermieterin war ohne Mitteilung der persönlichen Daten des Lebensgefährten der Klägerin nicht bereit, der Mitbenutzung der Mietwohnung durch den Mann zuzustimmen. Die Mieterin hatte deshalb auf Feststellung geklagt, daß sie berechtigt ... weiter lesen
Eine Mietsicherheit darf im laufenden Mietverhältnis nicht verwertet werden - Urteil des BGH vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 Die meisten Mieter bekommen ihre Kaution beim Ende des Mietverhältnisses zurück oder müssen sich mit dem Vermieter wegen ausstehender Nebenkostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen oder Schäden am Objekt um die Auszahlung streiten. Die Kaution darf aber selbst wenn dies so vereinbart ist nicht dazu verwendet werden, streitige Forderungen des Vermieters während der Mietzeit zu bedienen. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 ausdrücklich klargestellt. Der Fall mit der Mietsicherheit Im Mietvertrag verpflichtete sich die Mieterin dazu, ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen Bislang galt, dass eine Klage auf zukünftige Mietzahlungen des Mieters nicht möglich ist. Eine Regel des allgemeinen Zivilrechts, nach der unter bestimmten Voraussetzungen auf künftige Leistung geklagt werden konnte, wurde im Mietrecht von den Gerichten entweder schlicht gar nicht oder nur in sehr selten Ausnahmefällen angewandt. Der Mieter musste seine Verpflichtung zur zukünftigen Mietzahlung ernsthaft bestreiten und es musste seine dauernde Zahlungsunfähigkeit drohen. Dies war laut ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Aachen vom 02. Juli 2015 – 2 S 327/14 – . Ausgangslage: Tritt der Wohnung Schimmelpilz auf, kommt es schnell zum Streit zwischen Mieter und Vermieter. Ob der Mieter Minderungsrechte und Zurückbehaltungsrechte an Mietzins hat und darüber hinaus noch Schadensersatz verlangen kann, hängt letztendlich auch davon ab, ob er seinen Pflichten zur ordnungsgemäßen Belüftung der Wohnung nachgekommen ist. Die Gerichte gehen hier von sehr unterschiedlichen Anforderungen an das Lüftungsverhalten des Vermieters aus. Teilweise werden die Anforderungen ... weiter lesen