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Es ist bekannt, dass insbesondere ein Zahlungsrückstand den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses bezüglich einer Wohnung berechtigt. Für eine fristlose Kündigung ordnet § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genau an, wann eine Kündigung bei Verzug möglich ist: Dies ist zunächst der Fall, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ebenso ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Verzug mindestens zwei Mieten erreicht und sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Anerkannt ist auch, dass ein solcher Verzug auch zu einer fristgemäßen Kündigung, also ... weiter lesen
Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick. 1. Was ist eine Mietsicherheit? Mietsicherheiten werden vom Vermieter verlangt, um abzusichern, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen (z.B. Mietzahlungen, Schönheitsreparaturen, Schadensersatz) erfüllt. 2. Auf welche Weise kann man eine Mietsicherheit leisten? Entscheidend ist hierzu die Vereinbarung im Mietvertrag. Soweit dort zugelassen, kann eine Mietsicherheit z.B. als • Geldbetrag (Kaution), • als Sparbuch das verpfändet wird oder als • Bürgschaft (z.B. von einer ... weiter lesen
Welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung gibt es? Beim Erwerb einer Immobilie zum Zweck der späteren Vermietung muss sich der Käufer umfassend über die Mieter des Objekts und das Umfeld informieren. Der Käufer muss sich über Umstände im Klaren sein, die zu einer späteren Mietminderung führen könnten. Der Käufer sollte nachforschen, ob es im Umfeld der Mietparteien zu gerichtlichen Auseinandersetzungen oder zu Anzeigen bei der Polizei oder beim Ordnungsamt gekommen ist. Sinnvoll ist es auch, zu recherchieren, ob es in dem Objekt in der Vergangenheit zu häufigen Mieterwechseln gekommen ist, oder ob die Mieterstruktur stabil ist. Je nach Marktlage sollte der ... weiter lesen
Der BGH hat einen solchen Anspruch abgelehnt (BGH, Urteil vom 30.9.3009, AZ: VIII ZR 238/08), während einige Berliner Amtsgerichte ihn als gegeben annehmen. Darin liegt kein Widerspruch. Auch der BGH hatte bereits darauf hingewiesen, dass der Anspruch dann gegeben sein könnte, wenn eine solche Bescheinigung ortsüblich sei. In Berlin ist das wohl so, da nahezu alle großen Vermieter eine entsprechende Bescheinigung verlangen. Doch wer hat schon Zeit und Lust, sich mit seinem Vermieter über diese Frage vor Gericht zu streiten. In der Regel wird die Bescheinigung sofort gebraucht. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann nicht im Eilverfahren durchgesetzt werden (so ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ende des Jahres bekommen die meisten Wohnungsmieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Da die Kosten generell meistens steigen, sind regelmäßig erhebliche Nachzahlungen für die Vergangenheit zu entrichten. Die Nachzahlungen schuldet der Mieter allerdings nur dann, wenn die Betriebskostenabrechnung auch wirksam ist. Ist die Betriebskostenabrechnung zum Beispiel schon formell unwirksam, weil sie die wesentlichen Dinge, die eine Betriebskostenabrechnung enthalten muss, nicht enthält, ist ein Nachforderungsbetrag nicht geschuldet. Doch welche Anforderungen werden an die formelle ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin ...wenn aufgrund fehlender Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist? Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugebilligt. Der Mieter kann grundsätzlich den Schaden geltend machen, der ihm durch die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entsteht (so der BGH zuletzt in einem Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Im entschiedenen Fall war vertraglich eine Abrechnung der Kosten von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche vereinbart. Da die Kosten nicht erfasst wurden, konnte der Vermieter nicht vertragsgemäß abrechnen. Der BGH ... weiter lesen
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Mieter eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim nicht hinnehmen! Der Mieter muss sich nicht auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim verweisen lassen, wenn wegen seiner Erkrankungen und der Pflegebedürftigkeit besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum vorliegen und die dringende Vermutung besteht, dass bei einem Auszug die Notwendigkeit der Unterbringung in einer solchen Einrichtung kaum vermeidbar ist (LG Hanau v. 22.07.2021 - 2 S 138/20). Der Vermieter verlangt die Räumung der Mietwohnung wegen Eigenbedarfs. Die betagten und gesundheitlich stark eingeschränkten Mieter erheben den ... weiter lesen
Der Vermieter will einen Mieter, der keinen Ärger macht. Immer ausgefeilter, immer bohrender werden deshalb die Fragen, die er einem potentiellen Mieter stellt. Einige Mieter reichen edle Bewerbungsmappen ein, ganz wie Universitätsabsolventen im Gerangel um einen gut dotierten Posten. Der ideale Mieter muss nicht nur Akademiker und am Besten Single mit Niveau sein. Er muss vor allem ein gutes geregeltes Einkommen haben und insgesamt den Eindruck machen, dass er die Miete immer pünktlich zahlen wird. Um da sicher zu gehen, verlangen Vermieter Auskunft und zunehmend auch Nachweise. Darf der Mieter hier lügen und etwa die 2 unterhaltspflichtigen Kinder verschweigen, denen er regelmäßig Unterhalt zahlt? ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen Bislang galt, dass eine Klage auf zukünftige Mietzahlungen des Mieters nicht möglich ist. Eine Regel des allgemeinen Zivilrechts, nach der unter bestimmten Voraussetzungen auf künftige Leistung geklagt werden konnte, wurde im Mietrecht von den Gerichten entweder schlicht gar nicht oder nur in sehr selten Ausnahmefällen angewandt. Der Mieter musste seine Verpflichtung zur zukünftigen Mietzahlung ernsthaft bestreiten und es musste seine dauernde Zahlungsunfähigkeit drohen. Dies war laut ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Ein alter Grundsatz gilt nicht mehr: Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung renovieren. Diese Zeiten sind vorbei. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes sind ca. 70 Prozent aller Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unwirksam. Die Folge: Der Vermieter muss renovieren und das sogar schon im bestehenden Mietverhältnis. Nachfolgend werden die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet. 1. Was sind Schönheitsreparaturen? Schönheitsreparaturen sind nur die Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der ... weiter lesen
Gewerberaummietrecht: Einstellung der Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zur Durchsetzung von Forderungen des Vermieters unzulässig. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Kammergerichts Berlin, KG Berlin, Urteil vom 23. Oktober 2014 – 8 U 178/14 –, juris. Die Ausgangslage: Wenn der Vermieter gegen den Mieter Forderungen hat, ist er sehr schnell in der Versuchung Druck damit aufzubauen, dass für den Mieter lebenswichtige Versorgungsleistungen wie Heizung, Wasser und Strom gekappt werden. Obwohl regelmäßig auch im Mietvertragsrecht Zurückbehaltungsrechte an eigenen Leistungen zur ... weiter lesen
Der Mieter vermutet Schimmel in der Wohnung. Er will Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Raumluftgutachter beauftragen. Wer trägt die Kosten? Der Vermieter muss dem Mieter nur dann die Kosten des vereidigten Sachverständigen oder einer (preiswerteren) Feuchtigkeitsmessung bezahlen, wenn er zuvor Gelegenheit hatte, mit eigenen Mitteln den Schimmelpilzbefall zu untersuchen. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Der Vermieter muss den Vorrang bei der Beseitigung Schimmelpilze haben. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert und den Schimmelbefall nicht untersucht, darf der Mieter grundsätzlich für Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Sachverständigen für ... weiter lesen