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Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss dem gekündigten Mieter während der Kündigungsfrist frei werdende Alternativwohnungen anbieten. Das gilt auch, wenn der Vermieter die frei gewordene Wohnung sanieren will. Unterbleibt dies, wird die Kündigung nachträglich unwirksam (AG Köln, Urteil vom 08. Februar 2013 – 205 C 3/12 –, juris) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin Ausgangslage: Grundsätzlich sind Vermieter verpflichtet, dem wegen Eigenbedarf gekündigten Mieter solche Wohnungen anzubieten, die während der Kündigungsfrist, also nach Zugang der Kündigung bis zum Ende des Mietverhältnisses, frei ... weiter lesen
Manche Mieter mögen‘s bunt. Bei der Wohnungsabnahme stellt der Vermieter geschockt fest, dass der Mieter seinem Lebensgefühl freie Bahn gegeben und alle Wände in grellen oder ganz dunklen Farben gestrichen hat. Das Problem: So bekommt er die Wohnung nicht weitervermietet. Die Wohnung muss daher neu gestrichen werden. Doch von wem? Zunächst kommt es darauf an, ob die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht. Ist die Schönheitsreparaturklausel, wie bei vielen Mietverträgen jüngeren Datums, wirksam, gibt es keine Frage. Der kreative Mieter muss nolens volens die Wände am Besten in Weiß nachstreichen – und zwar so lange, bis die darunter liegende Farbe ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin. Ausgangslage: Die so genannte Mietpreisbremse (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs) wurde vom Bundeskabinett beschlossen. Doch wie gehen Mieter damit um? Im Wesentlichen beinhalten die Regelungen - eine Begrenzung der Miethöhe auch bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten. - eine Verankerung des Bestellerprinzips im Bereich der Wohnungsmakler (wer bestellt der zahlt). Umgang mit der Begrenzung der Miethöhe auch bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten Die Mietpreisbremse sieht insoweit vor, dass bei einer Neuvermietung die Miete nur in begrenzter ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Mit Beginn des Herbstes tritt auch der Schimmelpilz wieder verlässlich in entsprechend anfälligen Wohnungen auf. Wer als Vermieter nicht vorgesorgt hat, sieht sich dann unter Umstände einer Reihe von Ansprüchen betroffener Mieter ausgesetzt. Wenn die Mieter dann gut beraten werden, können folgende Prozesse für Vermieter durchaus teuer werden. Häufig kommt es zur Einholung von Sachverständigengutachten, die unterlegene Partei muss letztlich sämtliche Kosten tragen. Ideal für Vermieter ist daher die Beseitigung sämtlicher Baumängel der Wohnung, die die ... weiter lesen
In der Praxis ist in vielen Fällen der Eigenbedarf des Vermieters nur vorgetäuscht. Der Vermieter sollte hier berücksichtigen, dass er sich in einem solchen Fall schadensersatzpflichtig machen kann. Das kann teuer werden, da ein Schaden in der Differenz zwischen dem ursprünglichen Mietzins und der vom Mieter für die vergleichbare neue Wohnung zu zahlenden Miete bestehen kann und theoretisch über einen sehr langen Zeitraum vom Vermieter zu zahlen ist. Nichtsdestotrotz lässt sich ein vorgetäuschter Eigenbedarf oft nur schwer nachweisen. Wird die Wohnung z.B. als Studentenbude für den Nachwuchs des Vermieters benötigt, macht sich der Vermieter nicht schadensersatzpflichtig, wenn der ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Das Berliner Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht, Urteil vom 25.9.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05) entschied, dass wiederholte Schimmelbildung an den Einbaumöbeln im Gewerberaum nicht zu einem Mietmangel führt, solange keine erhöhte Schimmelkonzentration in der Luft oder keine erhöhte Raumluftfeuchtigkeit nachgewiesen werden kann. Selbst ein laborgutachterlich geführter Nachweis, dass die Schimmelpilzsporen toxischer Natur waren, konnte keinen Mietmangel begründen. Denn, so die Richter, die Einbaumöbel seien nicht mitvermietet und eine Schadstoffbelastung der ... weiter lesen
Erhält der Vermieter die Wohnung oder Gewerberäume in mangelhaftem Zustand zurück, ist Eile geboten. Bei Rückgabe des Mietobjekts beginnt eine sechsmonatige Verjährungsfrist für alle Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache. Der BGH hat in einem relativ aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 23.6.2010, AZ: II ZR 52/08) noch einmal klargestellt, dass diese Verjährung umfassend wirkt. Alle Ansprüche, die einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt aufweisen, werden erfasst. Beschädigt der Mieter zum Beispiel den mitvermieteten Kühlschrank, verjähren auch diese Schadensersatzansprüche innerhalb eines halben Jahres nach Rückgabe. In ... weiter lesen
Das Berliner Kammergericht (Berlins höchstes Zivilgericht, Urteil vom 25.9.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05) entschied, dass wiederholte Schimmelbildung an den Einbaumöbeln im Gewerberaum nicht zu einem Mietmangel führt, solange keine erhöhte Schimmelkonzentration in der Luft oder keine erhöhte Raumluftfeuchtigkeit nachgewiesen werden kann. Selbst ein laborgutachterlich geführter Nachweis, dass die Schimmelpilzsporen toxischer Natur waren, konnte keinen Mietmangel begründen. Denn, so die Richter, die Einbaumöbel seien nicht mitvermietet und eine Schadstoffbelastung der Mieträume konnte nicht nachgewiesen werden. In einem anderen Fall sah das Oberlandesgericht Hamm in einem Urteil vom ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Aus aktuellen Urteilen geht sehr deutlich hervor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümern eine Überlassung der Wohnung an Asylbewerber in der Regel nicht untersagen kann. Das gilt selbst für den Fall, dass es zu einer zeitweisen Überbelegung kommen könnte. Bei der Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber handelt es sich um eine zulässige Wohnungsnutzung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher eine solche Überlassung auch nicht verhindern kann. Um die Vermietung und Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber zu untersagen, fehlt der ... weiter lesen
Vorliegend lesen Sie Teil 5 einer Artikelserie zum Thema „Darlegungs- und Beweislast am Beispiel der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Schimmelpilz durch den Mieter im Mietprozess". Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. 5. Möglichkeiten im Falle unrichtiger Entscheidungen des Gerichts bzw. überspannter Anforderungen des Gerichts an die Darlegungs- und Beweislast. (Spätestens) im Rahmen der Berufungsbegründung sollte nochmals umfassend auf die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Darlegungs- und Beweislast eingegangen ... weiter lesen
Der Bundesgerichtshof hat in einer jüngeren Entscheidung (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgericht Lübecks, LG Lübeck, Urteil vom 21. November 2014 – 1 S 43/14. Die Ausgangslage: Soweit der Vermieter die Formalitäten der Kündigung einhält, der Mietvertrag die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung nicht einschränkt, der Eigenbedarf tatsächlich besteht und keine Sperrfrist greift, kann der Mieter sich nur sehr eingeschränkt gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen. Der so genannte Härteeinwand des Mieters geht in der Praxis allzu häufig ins Leere. Der rechtliche Hintergrund: Nach § 574 ... weiter lesen