Rechtsanwalt in Espelkamp - Mietrecht

Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Vermieter haben neue Kündigungsmöglichkeit Der Bundesgerichtshof hat Vermietern eine weitere Möglichkeit eröffnete, Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Vermieter, die den im Mieter zur Gewährung von Zutritt auffordern, können bei unberechtigter Verweigerung des Zutritts durch den Mieter fristlos, bzw. ordentlich das Mietverhältnis kündigen (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 – für den Fall eines verweigerten Zutritts zur Beseitigung eines Schwammbefalls der Wohnung). Keine Duldungsklage vorab erforderlich Der ... weiter lesen

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls nicht, ist die Befristung unwirksam. Das Mietverhältnis wird dann wie ein unbefristetes Mietverhältnis behandelt. Dies hat zur Konsequenz, dass der Gewerbemietvertrag nun mit den gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden kann. Mit einem Angriff auf die Schriftform eines Gewerbemietvertrages kann ein auf lange Jahre fest abgeschlossenes Gewerbemietverhältnis vorzeitig gekündigt werden. Die Rechtsprechung setzt Mindeststandards, die für die Wahrung der Schriftform ... weiter lesen

Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Hierbei sind die Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abzuwägen. Es kommt dann auf ... weiter lesen

Häufig werden in Mietverträgen Klauseln aufgenommen, bei denen das Kündigungsrecht des Vermieters oder beider Parteien eingeschränkt werden. Wenn diese Klauseln nicht einseitig zu Lasten des Mieters vorformuliert sind, werden sie grundsätzlich als zulässig angesehen. Im aktuell entschiedenen Fall wurde im Jahre 1998 ein Mietvertrag über eine Wohnung im Mehrfamilienhaus formuliert, bei dem der Vermieter erklärt hatte, das Mietverhältnis nicht aufzulösen, es sei denn es liegen berechtigte Interessen des Vermieters vor. Das gesamte Wohnhaus wurde sodann weiterveräußert, in einem solchen Fall tritt der Erwerber als neuer Vermieter in den Mietvertrag ein. Die neuen ... weiter lesen

Rechtsentscheid zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen Das Oberlandesgericht Naumburg hat dem Bundesgerichtshof die Frage vorgelegt, ob ein Vermieter, der wegen durchgeführter Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete erhöhen will, mit der Mieterhöhungserklärung eine sogenannte Wärmebedarfsberechnung vorlegen muß. In dem vom OLG Naumburg zu entscheidenden Rechtsstreit wenden sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeit errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, hat umfangreiche Dämmaßnahmen an den Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen sowie ... weiter lesen

Unter Mietern und auch Vermietern ist bekannt, dass viele Klauseln aus älteren Standardmietverträgen, wonach die Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen müssen, unwirksam sind. Manchmal fällt es den Mietern aber auch erst nach durchgeführter Renovierung oder dem Bezahlen einer Abstandssumme auf, dass sie eine Leistung erbracht haben, zu der sie nicht verpflichtet waren. In diesen Fällen empfiehlt es sich, schnell zu handeln. Denn die Rechtsprechung wendet die kurze Frist des § 548 Abs. 2 BGB auf solche Ansprüche an, so dass etwaige Aufwendungsersatz- oder Rückzahlungsansprüche bereits in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, so der ... weiter lesen

  Wegen der äußerst restriktiven Möglichkeiten, im bestehenden Mietverhältnis die Miete zu erhöhen, haben Vermieter von Immobilien in Zeiten stark steigender Mieten häufig ein Interesse daran, ein Mietverhältnis zu beenden. Der Vorteil: Bei der Neuvermietung kann ein deutlich höherer Mietzins vereinbart werden. Beendigungsmöglichkeiten bei vertragstreuem Mieter: Die einseitige Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt durch den Ausspruch einer Kündigung. Während sich der Mieter, von den oben geschilderten Ausnahmen abgesehen, jederzeit durch Kündigungserklärung mit einer Frist von drei Monaten einseitig ohne Angabe von Gründen vom Mietvertrag ... weiter lesen

Derzeit steigen in Berlin die Mieten. Presseberichten zufolge erhalten Mieter insbesondere in den zentraleren Stadtbezirken Schöneberg, Friedrichshain, Wilmersdorf, Kreuzberg, Charlottenburg, Mitte, Lichtenberg und Neukölln vermehrt zum Teil nicht unerhebliche Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter. Die Mieterhöhungen stützen sich dabei häufig auf den aktuellen Berliner Mietspiegel von 2011. Dieser erlaubt Mieterhöhungen nach einer vorgegebenen Mietspiegeltabelle. In der Praxis sind manche Mieterhöhungen nicht zu verhindern. Strittig sind oft diejenigen Fälle, in denen Uneinigkeit über die Wohnwertmerkmale besteht, deren Vorliegen oder Nichtvorliegen über das Ausmaß der ... weiter lesen

Karlsruhe (jur). Das Fensterputzen in einer Mietwohnung ist grundsätzlich Sache des Mieters. Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt dies auch für Fenster, die nur von außen erreichbar und daher sehr schwer zu reinigen sind, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem inzwischen schriftlich veröffentlichten Beschluss vom 21. August 2018 entschied (Az.: VIII ZR 188/16). Im konkreten Fall geht es um eine Loft-Wohnung im ersten Stock eines ehemaligen Fabrikgebäudes im Raum Mainz. Es hat mehrere große Fenster mit einer Fläche von 1,30 mal 2,75 Metern. Davon lässt sich nur in der Mitte eine Teilfläche von 0,60 mal 1,25 Metern öffnen. Bislang hatte die Vermieterin ... weiter lesen

Viele Klauseln in Mietverträgen, die von Mietern die Durchführung sog.  Schönheitsreparaturen verlangen, sind unwirksam. Hintergrund sind etliche Urteile des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre, die vorher gebräuchliche Klauseln für unwirksam erklärt haben. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Mietsache selbst erhalten muss, da er hierfür ja auch die Miete bekommt. Der Vermieter kann Instandhaltungsarbeiten, zu denen auch die Schönheitsreparaturen gehören, nur durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Diese muss bestimmten Vorgaben entsprechen. Meist handelt es sich bei diesen Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da ... weiter lesen

Bei Bautätigkeit mindert sich regelmäßig die Miete der Wohnungen, in denen Mieter von den Bauarbeiten betroffen sind. Die Minderungsquote hängt vom Grad der Beeinträchtigung ab, etwa durch Lärm, Staub, Erschütterung, unansehnliches Baugerüst, Sichtbeschränkung durch Bauplanen etc. Minderungsquoten von 50 % und mehr sind nicht unrealistisch. Im Internet kursieren Lärmtabellen, die einen guten ersten Überblick geben. Recht haben und Recht bekommen sind zwei unterschiedliche Paar Schuhe. Der Mieter mag die Bauarbeiten als sehr störend empfinden. Ein Gericht kann das aber immer auch anders sehen und die erhoffte Minderungsquote von 55 % schmilzt auf 35 %, weil der Richter ... weiter lesen

Im Rahmen der Urteilsbesprechung des Fachanwalts Alexander Bredereck vom 15.07.2014 zum aktuellen BGH-Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/13 steht nun höchstrichterlich fest, dass eine Kündigung des Mieters wegen Rauswurf des Vermieters unter Umständen unwirksam ist. Hier war ein Hausfriedensbruch der Vermieterin Entscheidungsgrundlage, die von ihrem Mieter gewaltsam vor die Tür gesetzt wurde. Aber wie sieht es für den Mieter aus, dem vom Vermieter gekündigt wurde und gegen den vielleicht sogar schon eine Räumungsklage anhängig ist. Begeht der Mieter Hausfriedensbruch, wenn er sich weiter in der Mietwohnung aufhält? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und ... weiter lesen