Rechtsanwalt in Filderstadt - Mietrecht

Ein feuchter Keller ist auch in einem Altbau ein Mietmangel, den der Vermieter beseitigen muss. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12. Ausgangslage: Treten bei einem Altbau Gebrauchsbeeinträchtigungen auf, kann der Mieter grundsätzlich Instandsetzung verlangen. Voraussetzung ist aber, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt. Hier ist zunächst zu fragen, welchen baulichen Zustand der Vermieter schuldet. Ausgangspunkt sind immer die zum Zeitpunkt der Errichtung, bzw. wesentlichen Änderung der Mietsache geltenden Bestimmungen. Allein die Tatsache, dass diese eingehalten wurden, ... weiter lesen

Mietkaution: Macht sich ein Vermieter strafbar, wenn er diese Mietkaution nicht getrennt von seinem Vermögen anlegt? Im Wohnungsmietrecht hat der Bundesgerichtshof dies nur für den Fall bejaht, dass der Vermieter nicht jederzeit in der Lage ist, die Kaution zurückzuzahlen. Wenn wegen drohender Überschuldung ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, liegt eine schadensgleiche Vermögensgefährdung und damit eine Straftat vor (BGH, Beschluss vom 2.4.2008, AZ: 5 Str 344/07). Tipp Vermieter: Trotz dieses Urteils sollte man hier sehr vorsichtig sein. Die Frage, wann eine drohende Überschuldung vorliegt und damit ein Zugriff der Gläubiger zu erwarten ist, kann im Einzelfall nicht so einfach ... weiter lesen

Zum Urteil des Landgerichts Potsdam (LG Potsdam, Urteil vom 10. September 2014 – 4 S 163/11) ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Der Vermieter hat, wenn ihm die Wohnung oder das Haus gehört, welches er vermietet hat, ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 BGB, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Abs. 2 Nr. 3 BGB bestimmt dann, dass der Vermieter u.a. ein berechtigtes Interesse hat, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Fall: ... weiter lesen

Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Die meisten Mietverträge geben die Wohnfläche präzise an oder setzten ein ca. vor eine exakt berechnete m²-Zahl. In der Praxis kommt es nicht selten vor, dass eine Nachmessung ergibt, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % geringer ist, als die Wohnflächenangabe im Mietvertrag. Dass dies fatale Konsequenzen für den Vermieter hat, entschied jüngst wieder der Bundesgerichtshof (BGH) – übrigens in ständiger Rechtsprechung. Selbst wenn die Wohnflächenangabe mit einem ca. relativiert wird, muss der ... weiter lesen

Bislang war offen, ob der Samstag bei der Berechnung des Zeitraums, innerhalb dessen die Miete gezahlt werden muss, mitberechnet werden muss. Da die Miete nach dem Gesetz spätestens am 3. Werktag zu zahlen ist, kommt es mitunter entscheidend darauf an, ob der Samstag mitzuzählen ist. Dies entscheidet häufig darüber, ob ein Zahlungsverzug mit der Miete vorliegt. Unter Umständen kann diese Frage die Wirksamkeit einer Kündigung und über den Erfolg einer Räumungsklage entscheiden. In einer älteren Entscheidung vom 27.4.2005 (Az. VIII ZR 206/04) entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Samstag bei der Berechnung der Werktage am Beginn eines Monats mitgerechnet werden muss. Der Samstag, so der ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.3.2015, Aktenzeichen VIII ZR 242/13. Ausgangslage: Der Bundesgerichtshof hat am 18.3.2015 seine bisherige Rechtsprechung zu den Möglichkeiten einer Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter umfassend revidiert. Dabei kam auch die Quotenabgeltungsklausel zum wiederholten Male auf den Prüfstand. Quotenabgeltungsklausel „im Eimer“, egal ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wird Wenn ich die Entscheidungen des Gerichtshofs richtig verstehe, bisher ... weiter lesen

Ein Zeitmietvertrag über eine Wohnung kann gemäß § 575 BGB nur geschlossen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf geltend machen will oder die Räume so umbauen oder auch beseitigen möchte, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Dies muss der Vermieter dem Mieter zudem bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, anderenfalls liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, der mit der Frist des § 573 c BGB, also spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats, gekündigt werden kann. Eine solche unwirksame Zeitmietvereinbarung kann jedoch unter bestimmten Umständen als beidseitiger ... weiter lesen

Wann hat der Vermieter deshalb ein außerordentliches Kündigungsrecht? Grundsätzlich kann der Mieter sein Wohnumfeld so gestalten, wie ihm das passt. Ein Mieter ist sicherlich nicht dazu verpflichtet, seine Wohnung aufzuräumen. Sollte die Vernachlässigung der Wohnung allerdings dazu führen, dass strenge Gerüche aus der Wohnung dringen und die Nachbarschaft belasten, kann ein fristloser Kündigungsgrund wegen Störung des Hausfriedens nach vorheriger erfolgloser Abmahnung gegeben sein (siehe hierzu etwa ein altes Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 29.10.1993, Aktenzeichen: 37 C 267/93) Landgericht Siegen,). Im Einzelfall kann dies auch anders gesehen werden. Wenn es aus der Wohnung ... weiter lesen

  Im Falle des Vorliegens von Mietmängeln kommen umfassende Rechte des Mieters in Betracht:  Instandsetzung Der Mieter kann vom Vermieter die Instandsetzung der Mietsache, also die Beseitigung der Mängel, verlangen und im Falle der Weigerung einklagen. Im Rahmen der Instandsetzungsklage bereitet oft das Formulierungen der Anträge Schwierigkeiten. Der Mieter darf dem Vermieter nämlich nicht vorschreiben, auf welche Art und Weise dieser die Mängel behebt. Lediglich wenn nur eine Art der Behebung in Betracht kommt, darf diese im Antrag formuliert werden.  Ersatzvornahme Beseitigt der Vermieter Mängel trotz vorheriger Anzeige und Instandsetzungsaufforderung unter Fristsetzung ... weiter lesen

Dortmund/Berlin (DAV). Welche Unterlagen und Belege bei streitigen Betriebskostenabrechnungen von dem Vermieter vorgelegt werden müssen, ist oftmals zwischen den Mietparteien unklar. Muss der Vermieter auch die Anteile der einzelnen Positionen angeben, die nicht auf den Mieter umgelegt werden? Das Amtsgericht (AG) Dortmund hat in seiner Entscheidung vom 18. März 2014 (AZ: 423 C 10635/13) die Rechte des Mieters auf vollständige Information gestärkt, wie die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) mitteilt. Der Vermieter wollte im zu entscheidenden Fall nicht sämtliche Karten offenlegen, vielmehr war er der Auffassung, er schulde nur Auskunft hinsichtlich der Kosten, ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich ... weiter lesen

Zu den formellen Voraussetzungen des Kündigungsschreibens Für die wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs muss nicht nur die Schriftform gewahrt sein. Das Kündigungsschreiben selbst muss einen bestimmten Inhalt haben. Schreibt der Vermieter an den Mieter ein kurzes Schreiben, dass dieser den Wohnraum zu einem bestimmten Termin wegen Eigenbedarfs verlassen soll, reicht dies für die Wirksamkeit der Kündigung nicht aus. Im Gesetz steht nämlich, dass die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen. Der Mieter soll nämlich bei Kündigung einschätzen können, ob der Eigenbedarf tatsächlich besteht. Er soll die Chancen ... weiter lesen