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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin ...wenn aufgrund fehlender Messgeräte eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist? Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugebilligt. Der Mieter kann grundsätzlich den Schaden geltend machen, der ihm durch die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entsteht (so der BGH zuletzt in einem Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Im entschiedenen Fall war vertraglich eine Abrechnung der Kosten von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche vereinbart. Da die Kosten nicht erfasst wurden, konnte der Vermieter nicht vertragsgemäß abrechnen. Der BGH ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts Hannover vom 4.3.2015, Aktenzeichen 19 S 88/14 . Ausgangslage: Mit Kindern in einer Mietwohnung ist das Potential für erhöhten Lärm im Haus in der Regel gesteigert. Wenn nun andere Mieter nicht unbedingt Kinderfreunde sind oder sich bei ihnen aus anderen Gründen ohnehin schon gewisser Ärger angestaut hat, kann es durchaus vorkommen, dass sie gegenüber dem Vermieter Ansprüche geltend machen auf Grundlage des Lärms als Mangel. Welche Optionen hat dann der Vermieter? In der Regel stellt Kinderlärm keinen Mietmangel bzw. Grund für ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 16. Juni 2015 – 9 C 447/13 – , juris. Ausgangslage: Tritt in einer Mietwohnung Schimmelpilz auf, hat der Mieter grundsätzlich alle Rechte wegen eines Mietmangels. Das bedeutet z.B., dass der Mieter die Miete mindern, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und Schadensersatz fordern kann. In der Praxis berufen sich Vermieter häufig darauf, dass die Ursachen für die Bildung von Schimmelpilz im Verantwortungsbereich des Mieters lägen. In Betracht kommen hier vor allem nicht ausreichendes Lüftungs- und/oder Heizverhalten des Mieters. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Mieter müssen mit ehrverletzenden Äußerungen über den Vermieter extrem vorsichtig sein. Andernfalls riskieren Sie den Bestand des Mietverhältnisses. Das gilt erst recht, wenn dem Vermieter Straftaten vorgeworfen werden. Fall: Eine Mieterin hatte gegenüber anderen Mietern behauptet, der Vermieter habe sie sexuell belästigt. Außerdem sei der Vermieter „geldgierig“ und würde andere Mieter „abzocken“. Das hatte sich der Vermieter nicht bieten lassen und fristlos gekündigt. Weil die Mieterin nicht auszog, erhob der Vermieter ... weiter lesen
Viele Klauseln in Mietverträgen, die von Mietern die Durchführung sog. Schönheitsreparaturen verlangen, sind unwirksam. Hintergrund sind etliche Urteile des Bundesgerichtshofs der letzten Jahre, die vorher gebräuchliche Klauseln für unwirksam erklärt haben. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass der Vermieter die Mietsache selbst erhalten muss, da er hierfür ja auch die Miete bekommt. Der Vermieter kann Instandhaltungsarbeiten, zu denen auch die Schönheitsreparaturen gehören, nur durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Diese muss bestimmten Vorgaben entsprechen. Meist handelt es sich bei diesen Klauseln um Allgemeine Geschäftsbedingungen, da ... weiter lesen
Wann hat der Vermieter deshalb ein außerordentliches Kündigungsrecht? Aktuell berichtet die Berliner Presse vermehrt über „vermüllte Wohnungen“ und „Dreck-Wohnungen“. Manch ein Vermieter will einen Mieter, der eine Belastung für das Umfeld darstellt oder mit seiner Verwahrlosung die Mietsache beschädigt, möglichst schnell loswerden. In der Rechtsprechung sind folgende Tendenzen hierzu erkennbar. Grundsätzlich kann der Mieter sein Wohnumfeld so gestalten, wie ihm das passt. Ein Mieter ist sicherlich nicht dazu verpflichtet, seine Wohnung aufzuräumen. Sollte die Vernachlässigung der Wohnung allerdings dazu führen, dass strenge Gerüche aus der Wohnung ... weiter lesen
In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 27.1.2010 - XII ZR 22/07) entschieden, dass im Gewerberaummietrecht die Frist des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter mit Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ausgeschlossen ist, wenn die Abrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode erfolgt, nicht gilt. Daraus folgt, dass der Vermieter grundsätzlich auch für länger zurückliegende Zeiträume noch Betriebskostenabrechnungen stellen kann und der Mieter daraus resultierende Nachforderungsbeträge ausgleichen muss. Im Zuge dieser Entscheidung stellt sich die Frage, welche Fristen für die Abrechnung von Nebenkosten im ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. In der letzten Zeit erhalte ich vermehrt Anfragen von Vermietern, die bestehende Mietverhältnisse kündigen wollen, um Flüchtlinge unterzubringen. Die Beantwortung der Frage ist davon abhängig, ob es sich um ein Wohnungsmietverhältnis handelt oder um einen Gewerberaummietvertrag. Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen häufig möglich Die Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses ist häufig ohne Grund möglich. Ist dies nicht der Fall, können zum Beispiel Fehler bei der Schriftform zu einer vorzeitigen Beendigungsmöglichkeit für ... weiter lesen
Schlechte Nachrichten für Mieter: Der Bundesgerichtshof erweitert die Möglichkeiten für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, drastisch. Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 – VIII ZR 166/14 –, juris, ein Kommentar von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Der gesetzliche Schutz von Mietern gegen Eigenbedarfskündigungen des Vermieters ist unzureichend. Es ist ein offenes Geheimnis, dass ein Großteil der Eigenbedarfskündigungen vorgeschoben ist. Es gibt kein besseres Mittel, eine günstig vermietete Wohnung zu entmieten. Umgekehrt sparen Käufer von vermietetem ... weiter lesen
Liegen Mängel der Mietsache vor, treffen den Vermieter umfassende Pflichten. Außerdem ist möglicherweise der Mietzins gemindert. Das kann im Ergebnis dazu führen, dass der Vermieter hohe Kosten aufwenden muss, um die Mietsache instandzusetzen und während der Zeit, insbesondere während der Beeinträchtigungen im Mietgebrauch durch die Bauarbeiten, überhaupt keine oder eine verminderte Miete erhält. a. mietrechtlicher Mangelbegriff Der mietrechtliche Mangelbegriff ist nicht ohne weiteres mit dem baurechtlichen Mangel identisch. Ein Mangel liegt regelmäßig (nur) dann vor, wenn • der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten ... weiter lesen
Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter einen Schadensersatzanspruch zugebilligt. Der Mieter kann grundsätzlich den Schaden geltend machen, der ihm durch die nicht verbrauchsabhängige Abrechnung entsteht (BGH, Urteil v. 31.10.07, Az. VIII ZR 261/06). Im entschiedenen Fall war vertraglich eine Abrechnung der Kosten von 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Wohnfläche vereinbart. Da die Kosten nicht erfasst wurden, konnte der Vermieter nicht vertragsgemäß abrechnen. Der BGH hat entschieden, dass der Mieter grundsätzlich so zu stellen ist, wie er stünde, wenn vertragsgemäß abgerechnet werden würde. Allerdings konnte der Mieter in dem vom BGH entschiedenen Fall (wie in der Praxis ... weiter lesen
Bei Schimmel oder chemischen Gerüchen in der Wohnung macht sich jeder Mieter Sorgen. Jedes Unwohlsein und jede Kopfschmerzattacke oder Migräne wird mit dem chemischen Geruch oder mit Schimmelsporen in Verbindung gebracht. Sollte ein Neugeborenes im Haushalt wohnen, reagiert manch ein Mieter - berechtigt - mit großer Sorge. Welche Möglichkeiten gibt es? Wie kann der Mieter seine Rechte am besten durchsetzen? Zur Beweissicherung kann der Mieter ein selbständiges Beweisverfahren führen. Dies hat den Vorteil, dass der Mieter bei zukünftigen Schäden die jetzt vorliegenden Tatsachen gerichtsfest nachweisen kann. Sollte der Mieter oder das Kind Folgeschäden davontragen, kann man die ... weiter lesen