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Kündigungen von Wohnungen in Berlin durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gemäß § 573 Abs.1 Satz 1 BGB. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin Ausgangslage Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben kündigt in Berlin Mietwohnungen unter Berufung auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs.1 Satz 1 BGB. Dies geschieht im Zusammenhang mit den geplanten Umbaumaßnahmen, die letztendlich in der Nutzung durch das Auswärtige Amt (Gesamtkomplex zwischen Werderscher Markt und kleine Kurstraße) münden soll. Das betroffene Gebäude ist ein ganz normales Wohnhaus mit vielen verschiedenen ... weiter lesen
Muss man für die Vermietung von Gewerberäumen Umsatzsteuer entrichten? • Die gewerbliche Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. • Bei der Neuerrichtung von Gebäuden oder der Instandsetzung ist diese Befreiung für den Vermieter oft nachteilig, da er in diesem Fall die auf die Baukosten zu zahlende Umsatzsteuer nicht abziehen kann. • Erfolgt die Vermietung/Verpachtung des Grundstücks oder des Gebäudes gewerblich, kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Er unterwirft sich damit freiwillig der Umsatzsteuerpflicht für die Mieteinnahmen. Im Gegenzug kann er die Umsatzsteuer aus den an ihn gestellten ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Aus aktuellen Urteilen geht sehr deutlich hervor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümern eine Überlassung der Wohnung an Asylbewerber in der Regel nicht untersagen kann. Das gilt selbst für den Fall, dass es zu einer zeitweisen Überbelegung kommen könnte. Bei der Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber handelt es sich um eine zulässige Wohnungsnutzung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher eine solche Überlassung auch nicht verhindern kann. Um die Vermietung und Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber zu untersagen, fehlt der ... weiter lesen
• Eine Mietsicherheit (Kaution) wird nur geschuldet, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. • Im Wohnraummietrecht darf die Kaution nicht höher sein als drei Monatskaltmieten ohne Nebenkostenvorauszahlungen. • Der Vermieter ist im Wohnraummietrecht kraft Gesetztes verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. • Der Vermieter muss die Kaution spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache und Beendigung des Mietverhältnisses abrechnen, darf aber einen angemessenen Teil für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bis zum Ende des Folgejahres zurückhalten. • Wird das Grundstück verkauft, muss der neue ... weiter lesen
Mietpreisbremse als Gegenstand der Verhandlungen der Arbeitsgruppe "Bau, Verkehr, Infrastruktur" von Union und SPD. Was ist von solcher Mietpreisbremse zu erwarten? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen. Was ist geplant? Mieter und Vermieter haben kaum die Mietrechtsreform 2013 verdaut, da drohen neue Änderungen. Diese scheinen zunächst einmal mieterfreundlich zu sein. Allein der Begriff „Mietpreisbremse“ deutet darauf hin, dass beabsichtigt ist, dem Anstieg der Mietpreise entgegenzuwirken. Nach bisherigen Erkenntnissen scheint geplant zu sein, 1. den Berechnungszeitraum der maximalen Mieterhöhung von 20 ... weiter lesen
Wann kann der Mieter verlangen, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden? Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren? Kann die Miete nach Auszug gemindert sein? In einem Urteil hat das Landgericht Mannheim (Urteil vom 3.6.2009, Az. 4 S 5/09) entschieden, dass ein Mieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis nur verlangen kann, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat, dass das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende überwiegt. Außerdem muss der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten kann regelmäßig gar nicht verkürzt werden. Also wenn ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts Berlin vom 01. Dezember 2014 – 67 S 397/14 . Ausgangslage : Wer als Mieter die Mieterhöhung des Vermieters nicht zahlt, geht das Risiko ein, eine fristlose Kündigung des Vermieters zu erhalten. Das gilt ganz besonders für den Fall, dass die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung in einem Prozess bereits festgestellt worden ist. Hat der Vermieter hier gewonnen, ist dem Mieter nämlich klar, dass er zahlen muss. Im Fall der Nichtzahlung wiegt sein Verschulden dann erheblich schwerer. Doch wie ein Fall vor dem Landgericht Berlin gezeigt hat, sind ... weiter lesen
Bei der Kalkulation möglicher Renditen, bei ihren Überlegungen zum Erwerb von vermieteten Immobilien oder solchen, die für eine Vermietung vorgesehen sind ebenso wie bei Überlegungen zur sicheren Geldanlage wird gern folgender Umstand außer Acht gelassen: Das deutsche Mietrecht insbesondere im Bereich der Wohnraummiete ist Mieterschutzrecht. Der Vermieter ist hinsichtlich der Ausübung seiner Rechte erheblichen Restriktionen unterworfen. Der Eintritt in die Vermieterstellung ist zudem mit erheblichen Verpflichtungen verbunden. Diese können zwar größtenteils auf eine Hausverwaltung delegiert werden; die wirtschaftlichen Folgen einer Auseinandersetzung mit dem Mieter sind allerdings immer ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 28. Mai 2009 – 12 C 234/05 –, juris. Die Ausgangslage: Im Zusammenhang mit der Bildung von Schimmelpilz wird auch vor Gericht immer wieder das erforderliche Lüftungsverhalten des Mieters diskutiert. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. Die Anforderungen, die von einzelnen Gerichten an das Lüftungsverhalten der ... weiter lesen
• Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein Mangel der Mietsache vorliegt. • Ein Mangel liegt vor, wenn der Standard nicht erreicht wird, den der Mieter nach dem Mietvertrag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erwarten kann. • Wegen bei Mietvertragsbeginn bekannter Mängel ist ein Mietminderungsrecht ausgeschlossen, es sei denn, dass der Mieter sich das Mietminderungsrecht vorbehalten hat. • Das Mietminderungsrecht kann verwirkt werden, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum die ungeminderte Miete ohne Vorbehalt zahlt. • Der Mieter darf nicht mindern, wenn er den Mangel nicht angezeigt hat und der Vermieter deshalb den Mangel nicht beseitigen ... weiter lesen
Winterdienstkosten können auf die Mieter einer Wohnung nur dann umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Verpflichtet der Mietvertrag hingegen die Mieter, den Schnee selbst zu räumen, kann ein Hausmeister o.ä. nur dann beauftragt und die Winterdienstkosten umgelegt werden, wenn die Mieter ihrer Räumpflicht nicht nachkommen oder aber dem Vermieter eine Rückholmöglichkeit eingeräumt wurde (Urteil des AG Steinfurt vom 13.02.2014, 21 C 1668/12). Der Fall mit den Winterdienstkosten Im streitgegenständlichen Mietvertrag über eine Wohnung wurden die Mieter ausdrücklich selbst verpflichtet, im Winter bei Bedarf den Schnee zu beseitigen. ... weiter lesen
Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Entscheidung vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu ... weiter lesen