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Viele Vermieter mit säumigen Mietern stecken in einem Dilemma: Da die Mieter nicht zahlen und vielleicht auch trotz erhaltener Kündigung nicht ausziehen, entstehen jeden Monat weitere Ansprüche auf Miete oder – bei gekündigtem Mietverhältnis – Nutzungsentschädigung, die der Vermieter jeden Monat erneut einklagen müsste. Abhilfe schafft hier § 259 ZPO, wonach eine Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden kann, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Die Voraussetzungen hierfür hat der BGH in seinem Urteil vom 04.05.2011, VIII ZR 146/10, weiter konkretisiert: Die Besorgnis, dass der ... weiter lesen
Betriebskostenabrechnung im Gewerberaummietrecht: Verwaltungskosten können bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umgelegt werden. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. September 2014 – XII ZR 56/11 –, juris. Die Ausgangslage: Anders als im Wohnraummietrecht ist es im Gewerberaummietrecht durchaus zulässig, Verwaltungskosten auf den Mieter umzulegen. Dazu bedarf es aber einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag. Bei der Formulierung in Formularmietverträgen ist regelmäßig Vorsicht geboten, da hier eine gesetzliche Kontrolle der Allgemeinen ... weiter lesen
Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden. Wie selbstverständlich lesen wir im Mietvertrag etwa: 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad, EBK, sanierter Altbau, Parkett neu, ca. 96,45 m². Alle Informationen können sofort überprüft werden. Nur die für den Mietzins üblicherweise entscheidende Information, die Wohnfläche, kann der Interessent bei Mietvertragsabschluss praktisch nicht überprüfen. Bei Mietvertragsbeginn kommt kaum ein Mieter auf die Idee, die Wohnungsgröße nachzumessen. Nach einigen Jahren Mietzeit stellt manch einer nun fest: Die 95 m² Wohnung ... weiter lesen
Karlsruhe (jur). Käufer einer Eigentumswohnung sollten sich immer auch nach noch offenen Beschlüssen der Eigentümerversammlung erkundigen. Denn für eine noch fällige Sonderumlage haften sie mit, auch wenn diese von vor dem Eigentümerwechsel beschlossen wurde, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem kürzlich veröffentlichten Urteil vom 15. Dezember 2017 entschied (Az.: V ZR 257/16). Im Streitfall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Raum Stuttgart im August 2014 einstimmig eine Sonderumlage von 60.000 beschlossen, um dringende gemeinsame Baumaßnahmen zu finanzieren. Im Oktober 2014 wechselte eine der Wohnungen ihren Besitzer. Als im Dezember 2014 der ... weiter lesen
Erhält der Vermieter die Wohnung oder Gewerberäume in mangelhaftem Zustand zurück, ist Eile geboten. Bei Rückgabe des Mietobjekts beginnt eine sechsmonatige Verjährungsfrist für alle Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache. Der BGH hat in einem relativ aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 23.6.2010, AZ: II ZR 52/08) noch einmal klargestellt, dass diese Verjährung umfassend wirkt. Alle Ansprüche, die einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt aufweisen, werden erfasst. Beschädigt der Mieter zum Beispiel den mitvermieteten Kühlschrank, verjähren auch diese Schadensersatzansprüche innerhalb eines halben Jahres nach Rückgabe. In ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Die Mietpreisbremse im Hinblick auf die Maklergebühren gilt ab heute (1.6.2015). Nachdem bisher regelmäßig der Vermieter den Makler bestellt hatte und bei erfolgreicher Vermittlung der Mieter dann den Lohn zu zahlen hatte, wird nun das sog. Bestellerprinzip eingeführt: wer bestellt, der zahlt. Demnach muss künftig in der Regel der Vermieter den Makler bezahlen. Davon kann es aber unter gewissen Umständen auch Ausnahmen geben: Wird der Makler vom Mieter beauftragt und daraufhin dann tatsächlich tätig, indem er etwa Anzeigen schaltet, um eine Wohnung für den Mieter ... weiter lesen
Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht einen von ihm selbst einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerunternehmens zur verbindlichen Grundlage für die vom Mieter zu übernehmenden Kosten erklären. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin aus Anlass eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 12.7.2013 (VIII ZR 285/129) Ausgangslage: Grundsätzlich trifft nicht den Mieter, sondern den Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung kann im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen werden, mit der Folge dass der Vermieter seinerseits vom Mieter die Durchführung verlangen kann. Bei der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 26.10.2017 - 9 C 476/15. Das Amtsgericht Bremen hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 9 C 476/15) entschieden, dass der Vermieter im Fall eines Mangels an der Mietsache nur den eigentlichen Mangel, nicht aber die Mangelursachen beseitigen muss. Worum ging es und wie ist die Entscheidung zu beurteilen? Feuchtigkeit im Keller: Im konkreten Fall war der zur vermieteten Wohnung gehörige Keller mit Wasser vollgelaufen und hatte Feuchtigkeit verursacht. Nachdem die Vermieterin Modernisierungsarbeiten durchführen und die Außenwände hatte dämmen lassen, verlangte die ... weiter lesen
Es dürfte inzwischen vielen bekannt sein: In Verträgen über Wohnungen sind oft unwirksame Klauseln über die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter enthalten. Das führt dazu, dass der Mieter keine Renovierungen durchzuführen braucht, der Vermieter muss diese auf eigenen Kosten erledigen. Um diese Zusatzkosten aufzufangen, möchten viele Vermieter dann mehr Miete verlangen. Wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt, ist dies nach der Entscheidung des BGH vom 24.03.2010, AZ VIII ZR 177/09 auch möglich. Gemäß § 28 IV der. II. Berechnungsverordnung darf der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen mit bis zu EUR 8,50 je ... weiter lesen
Derzeit steigen in Berlin die Mieten. Presseberichten zufolge erhalten Mieter insbesondere in den zentraleren Stadtbezirken Schöneberg, Friedrichshain, Wilmersdorf, Kreuzberg, Charlottenburg, Mitte, Lichtenberg und Neukölln vermehrt zum Teil nicht unerhebliche Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter. Die Mieterhöhungen stützen sich dabei häufig auf den aktuellen Berliner Mietspiegel von 2011. Dieser erlaubt Mieterhöhungen nach einer vorgegebenen Mietspiegeltabelle. In der Praxis sind manche Mieterhöhungen nicht zu verhindern. Strittig sind oft diejenigen Fälle, in denen Uneinigkeit über die Wohnwertmerkmale besteht, deren Vorliegen oder Nichtvorliegen über das Ausmaß der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Bei einer Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen bricht bei Mietern schnell Panik aus, auch wenn dafür zunächst kein Anlass besteht. Hier die wichtigsten Hinweise für Mieter, die eine Kündigung wegen Mietschulden erhalten haben: Räumung nur nach Räumungsprozess vor dem Amtsgericht: Keine Sorge, Sie können nicht einfach so von heute auf morgen vom Vermieter auf die Straße gesetzt werden. Auch nach erhaltener Kündigung können Sie also erstmal weiter in der Wohnung bleiben. Der Vermieter muss in diesem Fall dann nämlich zunächst ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 – VIII ZR 166/14 –, juris. Ausgangslage: Stützt der Vermieter seine Kündigung auf Eigenbedarf, kann der Mieter jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung weder durch den Mietvertrag noch durch eine Sperrfrist ausgeschlossen ist, regelmäßig wenig ausrichten. Einer der Einwände, die nahezu nie erfolgreich sind, ist „der Vermieter brauche so viel Wohnraum nicht“. Hintergrund: das Bundesverfassungsgericht hat in verschiedenen Entscheidungen festgestellt, dass es grundsätzlich Sache des Vermieters ... weiter lesen