Rechtsanwalt in Heiligenhaus - Mietrecht

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Heizungsausfall ist Mietmangel: Entscheidend für die Frage, was Mieter tun können, wenn bei ihnen in der Wohnung die Heizung ausfällt, ist zunächst, ob damit ein Mangel an der Mietsache vorliegt. Fällt die Heizung vollständig aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung als Mietsache wesentlich beeinträchtigt und es besteht ein Mietmangel. Im Einzelfall etwas schwieriger zu beurteilen sind die Fälle, in denen die Heizung zwar noch funktioniert, aber nur eine gewisse, verhältnismäßig geringe Temperatur in den Räumen herzustellen vermag. Hier finden sich ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Mietminderung bei Abweichung von 10 Prozent und mehr Ist die Wohnungsgröße im Mietvertrag aufgeführt, ist hierin regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen. Das gilt auch dann, wenn diese mit einem Zusatz wie „ungefähr“, „ca.“ oder „etwa“ versehen ist. Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei ... weiter lesen

Wann ist die Schriftform gewahrt? Ist eine vorzeitige Kündigung des befristeten Gewerbemietvertrages möglich? Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen. Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Nutzungsentschädigung wegen verspäteten Auszugs Die Frage der Nutzungsentschädigung wird dann relevant, wenn ein Vermieter kündigt, der Mieter aber die Wirksamkeit der Kündigung anzweifelt und daraufhin in der Wohnung bleibt. Der Vermieter muss dann eine Räumungsklage anstrengen, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Dabei überprüft das Gericht dann, ob die Kündigung rechtmäßig war. In diesem Zusammenhang machen Vermieter, wenn sie gut beraten sind, auch direkt noch den Anspruch auf Nutzungsentschädigung ... weiter lesen

Muss der Vermieter auf die Notwendigkeit eines geänderten Heiz- und Lüftungsverhaltens extra hinweisen? Wenn der Vermieter Holzfenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster austauscht, besteht häufig die Gefahr, dass sich Schimmelpilze in der Wohnung bilden. Dem kann nur durch ausreichende Belüftung begegnet werden. Der Vermieter muss nach einer Entscheidung des Landgerichts München 1 (Urteil vom 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06) den Mieter über ein zu änderndes Heiz- und Lüftungsverhalten konkret aufklären. Hierbei darf er kein unzumutbares Verhalten verlangen. Das Verlangen nach einen zwei- bis dreimaligen Stoßlüften (fünf Minuten bei weit geöffnetem Fenster) ... weiter lesen

Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen. Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den ... weiter lesen

1. Vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeit: Staffelmiete Unter bestimmten Voraussetzungen kann bereits im Mietvertrag eine automatische Erhöhung der Miete vereinbart werden. § 557a Staffelmiete (1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). (2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. (3) … (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Eine ... weiter lesen

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin In der Praxis kommt es vor, dass der Vermieter Eigenbedarf an der Wohnung geltend macht, aber nach Auszug des Mieters doch nicht in die Wohnung einzieht. In einem solchen Fall kann ein vorgetäuschter Eigenbedarf vorliegen, der den Vermieter grundsätzlich zum Schadensersatz gegenüber seinem alten Mieter verpflichtet. Das kann teuer werden: Der zwischenzeitlich ausgezogene Mieter hat wegen der Eigenbedarfskündigung üblicher Weise finanzielle Nachteile. Zu Umzugskosten und Lagerkosten kommt oft ein immer wiederkehrender Schaden einer höheren Miete hinzu – besonders hoch ... weiter lesen

Es ist leider trauriger Alltag in Mietshäusern landauf und landab. Die ersehnte Abend- oder Wochenendruhe wird durch permanent lärmende Mitmieter gestört. Sei es, dass der Hund des Nachbarn keine Ruhe gibt, oder dass der junge, gerade aus dem Elternhaus ausgezogene Student seine neugewonnene Freiheit mit regelmäßigen Partys genießt. Ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung belastet jeden, der in den angrenzenden Wohnungen wohnt. Nicht selten kann der Mieter nicht einschlafen oder wird durch den Lärm nachts geweckt. Das ist nicht nur unangenehm und belastend, sondern führt nicht selten auch zu ärztlich anerkannten Krankheiten, wie Schlafstörungen oder psychischen Leiden. Die ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich ... weiter lesen

Eigenbedarfskündigung: Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht (BGH, Beschluss vom 03. März 2009 – VIII ZR 247/08 –, juris) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs unter anderem dann kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für seine Familienangehörigen benötigt. Hier stellt sich die Frage, wer Familienangehörige im Sinne des Gesetzes ist? Der Bundesgerichtshof geht in ständiger ... weiter lesen

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einer jüngeren Entscheidung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.5.2009, Az. 10 O 2/09) bestätigt, dass im Gewerberaummietrecht die Höhe der Kaution grundsätzlich nicht beschränkt ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vereinbarung als sittenwidrig anzusehen ist. Das ist aber nicht automatisch dann der Fall, wenn die im Wohnungsmietrecht zulässige Obergrenze deutlich überschritten wird. Im Wohnungsmietrecht darf die Höhe der Mietsicherheit gemäß § 551 Absatz 1 BGB maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen auf Betriebskosten) betragen. Bei der Geschäftsraummiete kann ... weiter lesen