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Flächenabweichung im Gewerberaummietrecht: Bei vereinbarter Quadratmetermiete wird nur die Mietzahlung für die tatsächliche Fläche geschuldet. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Oberlandesgerichts Dresden, OLG Dresden, Beschluss vom 01. Juli 2014 – 5 U 1890/13 –, juris. Die Ausgangslage: Weicht die tatsächliche Fläche des Mietobjekts von der vertraglich vereinbarten ab, kann der Mieter ab einer Abweichung von 10 % oder mehr die Miete anteilig mindern. Beispiel: im Mietvertrag ist die Größe des Objekts mit 100 m² vereinbart, die tatsächliche Größe beträgt 80 ... weiter lesen
Eigenbedarfskündigung – wichtige Hinweise zu Formalien für Vermieter (Serie – Teil 5) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Vorliegend lesen Sie Teil 5 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. 5. Was ist bei der Formulierung von Eigenbedarfskündigungen für Vermieter zu beachten? In der Folge soll auf die wichtigsten Bestandteile und erforderlichen Angaben im Rahmen der Eigenbedarfskündigung eingegangen werden. Absender und Empfänger: Hier ... weiter lesen
Rechtsentscheid zu den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen Das Oberlandesgericht Naumburg hat dem Bundesgerichtshof die Frage vorgelegt, ob ein Vermieter, der wegen durchgeführter Baumaßnahmen zur Einsparung von Heizenergie die Miete erhöhen will, mit der Mieterhöhungserklärung eine sogenannte Wärmebedarfsberechnung vorlegen muß. In dem vom OLG Naumburg zu entscheidenden Rechtsstreit wenden sich Mieter einer Wohnung in einem noch zu DDR-Zeit errichteten Mehrfamilienhaus gegen die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Die beklagte Vermieterin, eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, hat umfangreiche Dämmaßnahmen an den Fassadenwänden des Gebäudes und der Kellerdecke durchführen sowie ... weiter lesen
Ausgangslage: Mit der Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter die Möglichkeit das Mietverhältnis zu beenden, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Da die Eigenbedarfskündigung einen erheblichen Eingriff in die grundrechtlich geschützten Rechte des Mieters darstellt, kommt es hier regelmäßig zu einer Abwägung der im Einzelnen betroffenen Grundrechte und damit zu Problemen im Einzelfall. Weiß der Vermieter, dass er die Wohnung selbst benötigt und schließt er trotz dieser Kenntnis den Mietvertrag ab, kann er später auf diese Umstände jedenfalls keine Eigenbedarfskündigung stützen. Die Entscheidung des ... weiter lesen
Wenn die vermietete Fläche um mehr als 10 % unterschritten wird, kann der Mieter die Miete entsprechend mindern. Dies ist nach einer Entscheidung des BGH vom 10.03.2010, AZ VIII ZR 144/09 sogar dann der Fall, wenn die Wohnfläche mit einer „ca."-Angabe versehen ist. Nach dem BGH komme diesem Zusatz keine Bedeutung zu. Dies führt dazu, dass der Vermieter eine Mietminderung hinnehmen muss, wenn die Wohnfläche die als „ca." angegebene vermietete Fläche um mehr als 10 % unterschreitet. Hierbei ist auch kein Kulanzabzug wegen der „ca."-Angabe zu machen, wobei schon fraglich ist, wie man diesen berechnen sollte. Für Mieter als auch für Vermieter lohnt es sich jedenfalls, die ... weiter lesen
In einem Urteil vom 13. Oktober 2010 hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter bei Eigenbedarfskündigungen gestärkt. Falls der Vermieter gleichzeitig auch Vermieter anderer Wohnungen ist, muss er dem Mieter zuerst eine dort freie Wohnung zu vergleichbaren Konditionen anbieten, bevor er den Eigenbedarf geltend macht. Trotzdem bleibt die Eigenbedarfskündigung der – aus Mietersicht – „wunde Punkt“ des tendenziell mieterfreundlichen Mietrechts. Mit der Eigenbedarfskündigung kann selbst der vorbildlichste Mieter vor die Tür gesetzt werden. Der Vermieter muss nur nachvollziehbar darlegen, dass er die Wohnung für sich, für ein Familienmitglied oder für einen ... weiter lesen
Welche Tatsachen müssen im Kündigungsschreiben selbst aufgeführt sein und was kann später noch im Prozess ergänzt werden? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2013 – 67 S 100/13 –, juris). Vorliegend lesen Sie Teil 14 einer Artikelserie zum Thema „Eigenbedarfskündigung". Die vorherigen Teile wurden bereits veröffentlicht. 14. Umfang der Begründungspflicht bei der Eigenbedarfskündigung Der Fall: Die Vermieter hatten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Der Ausspruch einer solchen ... weiter lesen
Befristung des Mietvertrages – Möglichkeiten für den Vermieter. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen Eine Befristung von Mietverträgen ist im Wohnungsmietrecht grundsätzlich nur begrenzt zulässig. Befristung, die unwirksam bzw. unzulässig sind, haben zur Folge, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt. In der Folge soll auf die Möglichkeit einer Befristung des Mietvertrages bei zwei maßgeblichen Interessenslagen des Vermieters eingegangen werden: 1. Mietobjekt soll nach bestimmter Zeit wieder zur Verfügung stehen In diesem Fall ist ein Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB ... weiter lesen
GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Bremen, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, München, Nürnberg und Stuttgart www.grprainer.com führen aus: Mit Urteil vom 26.09.2012 (Az. XIII ZR 330/11) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass es für ein berechtigtes Interesse in Bezug auf die Beendigung des Mietverhältnisses ausreichen könne, wenn der Vermieter ein derzeit als Wohnraum vermietetes Objekt zukünftig allein für gewerbliche Zwecke nutzen möchte. Der BGH hatte in einem Fall zu entscheiden, in dem ein Mietverhältnis über Wohnraum mit der Begründung gekündigt worden sein soll, die Gattin des Klägers wolle ... weiter lesen
Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Entscheidung vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu ... weiter lesen
GRP Rainer Rechtsanwälte und Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Hannover, München, Stuttgart, Bremen und Nürnberg www.grprainer.com führen aus: Die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohn- oder Gewerbemietverhältnis soll sich vor allem danach richten, was die Parteien bei Vertragsschluss gewollt haben. Dies entschied das Kammergericht (KG) Berlin mit Urteil vom 17. Juni 2010 (Az. 12 U 51/09). Danach soll für die Einordnung eines Mietverhältnisses maßgeblich sein, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegt. Dies soll sich insbesondere nach den Umständen des Einzelfalles und dem vereinbarten Vertragszweck ... weiter lesen
Trotz Kenntnis von geplanten Baumaßnahmen bei Vertragsschluss hat der Mieter ein Minderungsrecht, wenn ihm die besondere Intensität der später durchgeführten Baumaßnahmen nicht bekannt war. In dem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall (Kammergericht, Urteil vom 12.11.2007, Az. 8 U 194/06) war dem Mieter bereits bei Anmietung der Mietsache bekannt, dass in der Straße, in der die Mieträume lagen, eine U-Bahn gebaut werden sollte. Später waren die Bauarbeiten aber so intensiv, dass die gesamte Straße gesperrt wurde, so dass ein ungehinderter Zugang zu den Mieträumen wegen dort aufgestellter Baucontainer nicht mehr möglich war. Der Mieter war auf Kundenverkehr angewiesen, ... weiter lesen