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Lediglich optische Beeinträchtigungen der Mietsache oder Teilen von ihr (hier: Badfliesen) beeinträchtigen die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache grundsätzlich nicht. Der Mieter hat daher in diesen Fällen keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erneuerung. Der Kläger bewohnt eine 1-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad/WC in der Lothstraße in München. Die Beklagte ist seine Vermieterin. Der Kläger behauptete, im Laufe des 25 Jahre andauernden Mietverhältnisses hätten sich die Badfliesen unansehnlich grau verfärbt. Er forderte daher die Beklagte auf, die Fliesen zu erneuern. Die Beklagte lehnte dies mit dem Hinweis ab, bei der "Verfärbung" handele es sich um leicht zu beseitigenden Schmutz, für den der Kläger selbst ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Bei unpünktlicher oder unvollständiger Mietzahlung droht Mietern eine Kündigung. Dies gilt insbesondere immer für den Fall, dass der Gesamtrückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt. Bei Nichtzahlung von Mieterhöhungen wird dieser Betrag in der Regel erst nach ein paar Monaten erreicht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Miete ansonsten vollständig gezahlt wird. Nichtzahlung einer Mieterhöhung kann Kündigung nach sich ziehen: Wenn der Vermieter die Miete erhöht, streiten sich beide Parteien häufig über die Berechtigung der Mieterhöhung. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Eine (fristlose) Kündigung wegen Verweigerung des Zutritts zur Mietsache ist nur dann nach vorheriger erfolgloser Abmahnung möglich, wenn der Mieter aufgrund einer Rechtspflicht verpflichtet ist, dem Vermieter Zutritt zur Wohnung zu ermöglichen. Eine Pflicht hierzu kann sich aus dem Mietvertrag ergeben, wenn dies dort ausdrücklich geregelt ist. Der Mieter kann aber auch aufgrund eines Gerichtsurteils hierzu verpflichtet sein – etwa wenn der Mieter zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt wurde (so etwa das Amtsgericht Frankfurt/Main in einem Urteil vom ... weiter lesen
Neuer Vermieter muß über Kaution auch ohne Informationen zum Verbleib der Kaution abrechnen (AG Dresden, (Teil-)Urteil vom 19.03.2010 , Az. 141 C 7090/09) Der in ein bestehendes Mitverhältnis eingetretene Vermieter einer Wohnung, welcher die Wohnung auf Grundlage eines notariellen Kaufvertrages erworben hat, ist auch dann zur Abrechnung und Auszahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, wenn er keine Informationen zum Verbleib der Kaution vom Voreigentümer erhalten hat. In dem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall (Az. 141 C 7909/09) verweigerte der Vermieter die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution mit der Begründung, dass er vom Voreigentümer ... weiter lesen
Zur Frage, wann der Mieter eines Pkws dem Vermieter trotz vertraglicher Haftungsfreistellung einen Wild-Unfallschaden ersetzen muss Kurzfassung Wer einen Pkw anmietet und dabei eine „Haftungsfreistellung“ vereinbart, fühlt sich erst einmal auf der sicheren Seite – entspricht eine solche Vereinbarung doch weitgehend einer Vollkaskoversicherung. Wenn er allerdings einen Unfall „grob fahrlässig“ verursacht, hilft ihm seine Freistellung nichts: er muss den Schaden selber tragen. Grund zum Aufatmen für den kraftfahrzeugführenden Tierfreund daher ein jetzt ergangenes Urteil des Landgerichts Coburg: keine grobe Fahrlässigkeit liege vor, wenn nachts urplötzlich ein Wildtier vor dem Fahrzeug auftaucht, der Fahrer das Lenkrad ... weiter lesen
Bei Vorliegen von Mängeln der Mietsache wird Vermieter regelmäßig an Baumaßnahmen denken. Zumindest soweit diese in der Wohnung des Mieters stattfinden müssen, ist zu beachten, dass der Vermieter hierzu Zutritt zur Wohnung benötigt. Zur Begutachtung des Zustandes der Wohnung kann der Vermieter nach rechtzeitiger vorheriger Ankündigung eine Besichtigung verlangen. Baumaßnahmen in der Wohnung können aber nicht ohne weiteres gegen den Willen des Mieters durchgeführt werden. Die Rechte des Vermieters unterscheiden sich maßgeblich danach, ob es sich um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen handelt oder um vom Vermieter gewünschte Modernisierungen. ... weiter lesen
In manch einer Dachwohnung staut sich im Sommer die Hitze und macht den Aufenthalt zur Qual. Gerade in ungedämmten Altbauten kann es unerträglich werden, hier herrschen teilweise tropische Temperaturen. Mieter solcher Räume müssen diese Zustände nicht einfach hinnehmen, sie können aufgrund unerträglicher Hitze kündigen oder die Miete mindern. Das geht aus verschiedenen Gerichtsurteilen hervor, der Verfassungsgerichtshof Berlin hob eine Entscheidung des Landgerichts auf, das eine fristlose Kündigung einer Mieterin ablehnte, deren Dachgeschosswohnung sich im Sommer auf bis zu 46 Grad erhitzte. Die Betroffene klagte über geschmolzene Kerzen eingegangene ... weiter lesen
Wird eine vermietete Wohnung veräußert, kann der Käufer ermächtigt werden, bereits vor Eigentumsübergang Erklärungen wie ein Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen abzugeben - BGH vom 19.03.2014, VIII ZR 203/13 Vielen ist der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" bekannt, der in § 566 BGB geregelt ist. Danach tritt der Käufer beim Kauf eines Gebäudes in die Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein. Maßgeblich ist hierbei der Eigentumsübergang, der erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch vollendet ist. Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags beim Notar und der Eintragung liegen schon im Normalfall Wochen und Monate, ... weiter lesen
Grundsätzlich mindern Bauarbeiten und Baulärm die Miete. Nicht so jedoch, wenn eine Baulücke im innerstädtischen Bereich geschlossen werden soll. Dann, so der Tenor in der Rechtsprechung, hätte der Mieter bei Vertragsabschluss damit rechnen müssen, dass in Zukunft solche Bauarbeiten auftreten werden. Eine Minderung scheidet dann grundsätzlich aus. Hiervon gibt es im Einzelfall Ausnahmen. Sollten die Bauarbeiten das üblicherweise zu erwartende Maß überschreiten, kommt eine Minderung in Betracht. Dieser – sozusagen überschüssige – Baulärm ist aber regelmäßig schwer nachweisbar. Realistisch ist jedoch, eine langfristige Minderung der Miete ... weiter lesen
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Wer in die Bausubstanz der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters eingreift, riskiert im Widerholungsfall die (fristlose) Kündigung. In Frage kommen etwa bauliche Veränderungen an der Elektroanlage oder der Einbau einer Katzenklappe ohne Zustimmung des Vermieters. Wegen dieser oder ähnlicher Eingriffe ist eine fristlose Kündigung grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung möglich. Sollte der Mieter auf die Aufforderung, eine durch den Mieter unerlaubter Weise durchgeführte Maßnahme zurückzubauen, nicht reagiert haben, kommt eine ordentliche Kündigung ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Aus aktuellen Urteilen geht sehr deutlich hervor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungseigentümern eine Überlassung der Wohnung an Asylbewerber in der Regel nicht untersagen kann. Das gilt selbst für den Fall, dass es zu einer zeitweisen Überbelegung kommen könnte. Bei der Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber handelt es sich um eine zulässige Wohnungsnutzung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher eine solche Überlassung auch nicht verhindern kann. Um die Vermietung und Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber zu untersagen, fehlt der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 26.10.2017 - 9 C 476/15. Das Amtsgericht Bremen hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 9 C 476/15) entschieden, dass der Vermieter im Fall eines Mangels an der Mietsache nur den eigentlichen Mangel, nicht aber die Mangelursachen beseitigen muss. Worum ging es und wie ist die Entscheidung zu beurteilen? Feuchtigkeit im Keller: Im konkreten Fall war der zur vermieteten Wohnung gehörige Keller mit Wasser vollgelaufen und hatte Feuchtigkeit verursacht. Nachdem die Vermieterin Modernisierungsarbeiten durchführen und die Außenwände hatte dämmen lassen, verlangte die ... weiter lesen