Rechtsanwalt in Neu - Mietrecht

Ein Interview von Anne-Kristin Wolff mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen . Anne-Kristin Wolff: Herr Bredereck, erst kürzlich hat der BGH wieder eine Entscheidung zum Zutrittsrecht des Vermieters in die Wohnung des Mieters getroffen. Die Entscheidung betrifft jedoch speziell das Zutrittsrecht bezüglich Instandsetzungsmaßnahmen durch den Vermieter. Gibt es allgemeine Regeln? Alexander Bredereck: Grundsätzlich bewegen wir uns hier ja im Spannungsfeld zwischen Art. 13 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung für den Mieter) und Art. 14 GG (Eigentumsgarantie bezüglich des Vermieters). Der Mieter kann also nach vollständiger Übergabe der ... weiter lesen

Derzeit steigen in Berlin die Mieten. Presseberichten zufolge erhalten Mieter insbesondere in den zentraleren Stadtbezirken Schöneberg, Friedrichshain, Wilmersdorf, Kreuzberg, Charlottenburg, Mitte, Lichtenberg und Neukölln vermehrt zum Teil nicht unerhebliche Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter. Die Mieterhöhungen stützen sich dabei häufig auf den aktuellen Berliner Mietspiegel von 2011. Dieser erlaubt Mieterhöhungen nach einer vorgegebenen Mietspiegeltabelle. In der Praxis sind manche Mieterhöhungen nicht zu verhindern. Strittig sind oft diejenigen Fälle, in denen Uneinigkeit über die Wohnwertmerkmale besteht, deren Vorliegen oder Nichtvorliegen über das Ausmaß der ... weiter lesen

Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. b. Reichweite der Anbietpflicht mit Blick auf die Vergleichbarkeit der Wohnung mit der bisherigen Wohnung (Größe, Beschaffenheit, Mietzins) Der Vermieter muss grundsätzlich auch Wohnungen anbieten, die hinsichtlich ihrer Größe, Beschaffenheit usw. von der bisher vom Mieter genutzten Wohnung, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, abweichen. Ein Standardfall: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf, weil ihm die bisher genutzte und in seinem ... weiter lesen

Kann die Miete auch gemindert sein, wenn der Schimmel nicht toxisch ist? Ob eine Mietkürzung wegen Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung auch im Fall von nicht giftigem Schimmel in Frage kommt, wird von der Rechtsprechung nicht einheitlich bewertet. Die Rechtsprechung hat auch keine allgemeingültigen Vorgaben darüber entwickelt, wann eine bestimmte Schimmelpilzkonzentration als toxisch einzustufen ist. Beispielsweise urteilte das Landgericht Lübeck am 15.1.2002 (Aktenzeichen: 6 S 161/00), dass sogar ein Recht auf fristlose Kündigung bestand, weil konkrete Verdachtsmomente vorlagen, die eine Gefährdung der Mieter vermuten ließen. Nicht relevant war für die Lübecker Richter, dass es ... weiter lesen

§ 577 BGB wird hier analog angewandt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 04. April 2011– 1 BvR 1803/08 –, juris). Die Ausgangslage: Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Dem Wortlaut nach umfasst die Vorschrift nur Fälle der Begründung von Wohnungseigentum. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob Bewohner eines Ein- oder ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Das Thema Untervermietung ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Wer als Mieter z. B. für eine gewisse Zeit ins Ausland geht oder vorübergehend beruflich den Standort wechselt, aber zu günstigen Bedingungen wohnt, wird über eine Untervermietung nachdenken. Hier kursieren zahlreiche Halbwahrheiten unter Mietern hinsichtlich der Frage, ob es einen Anspruch darauf gibt, unterzuvermieten und wenn ja in welchem Umfang. Mietvertrag überprüfen: Als erstes sollten Mieter in diesem Zusammenhang einen Blick in ihren Mietvertrag werfen. Findet sich dort eine Regelung dazu, dass etwa die gesamte Wohnung ... weiter lesen

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat in einer jüngeren Entscheidung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.5.2009, Az. 10 O 2/09) bestätigt, dass im Gewerberaummietrecht die Höhe der Kaution grundsätzlich nicht beschränkt ist. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Vereinbarung als sittenwidrig anzusehen ist. Das ist aber nicht automatisch dann der Fall, wenn die im Wohnungsmietrecht zulässige Obergrenze deutlich überschritten wird. Im Wohnungsmietrecht darf die Höhe der Mietsicherheit gemäß § 551 Absatz 1 BGB maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Pauschale bzw. Vorauszahlungen auf Betriebskosten) betragen. Bei der Geschäftsraummiete kann ... weiter lesen

Begriff der Wohnraummiete – Abgrenzung zur Gewerberaummiete und Mischmietverhältnisse. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen Bei der Abgrenzung zwischen Wohnraummiete und Gewerberaummiete ist das entscheidende Kriterium, welchen Zweck der Mieter mit der Anmietung des Mietobjektes vertraglich verfolgt. Vom Begriff des Wohnraums werden alle Räume, die zum Schlafen, Essen oder zur dauerhaften privaten Nutzung bestimmt sind, umfasst. Auf die Bezeichnung im Vertrag kommt es in erster Linie nicht an! Gewerberaummiete: Gewerberäume sind alle Gebäude oder Räume, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung oder nach der ... weiter lesen

Vermietet ein Vermieter ein Objekt zur Nutzung als Büro und stellt sich nach Anmietung heraus, dass er für eine solche Nutzung keine Genehmigung hat, kann der Mieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten (BGH, Urteil vom 6.8.2008, Az. XII ZR 67/06). Erstmalig stellt der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung klar, dass die Anfechtung auch noch nach Übergabe der Mietsache möglich ist. Der Mieter schuldet hier für die Zeit der Nutzung einen Wertersatz. Dieser berechnet sich nach der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte. Tipp Mieter: Stellen Sie nach Überlassung der Mietsache fest, dass Sie hinsichtlich einzelner Eigenschaften des Mietobjekts vom Vermieter ... weiter lesen

(Mietrechtsänderungsgesetz, Entwurf 2011): Fristlose Kündigung bei Verzug der Mietkaution. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin. Bei Mietvertragsbeginn muss der Mieter, falls vertraglich vereinbart, eine Kaution von maximal 3 kalten Monatsmieten als Mietsicherheit leisten. Die Mietsicherheit kann der Mieter in 3 Monatraten zahlen. Bislang gilt, dass eine fristlose Kündigung wegen eines Verzugs des Mieters mit diesen Kautionsraten im Wohnraummietrecht (anders als im Gewerberaummietrecht) nicht möglich war. Der Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes sieht vor, dass eine fristlose Kündigung wegen Verzugs von ... weiter lesen

Aufgrund der umfassenden Rechtsprechung zur Problematik der Schriftformklausel bei langfristigen Verträgen im Gewerbemietrecht entwickeln sich auch die Klauseln in den aktuellen Vertragswerken entsprechend weiter. Fraglich ist, ob eine tatsächlich konkludent abbedungene Schriftformklausel durch eine vertragliche Reparaturklausel wieder hergestellt werden kann? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin: Ausgangslage: In jüngeren Verträgen lassen sich folgende Formulierungen in den Gewerbemietverträgen finden: „ (…) Den Vertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen ... weiter lesen

Es dürfte inzwischen vielen bekannt sein: In Verträgen über Wohnungen sind oft unwirksame Klauseln über die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter enthalten. Das führt dazu, dass der Mieter keine Renovierungen durchzuführen braucht, der Vermieter muss diese auf eigenen Kosten erledigen. Um diese Zusatzkosten aufzufangen, möchten viele Vermieter dann mehr Miete verlangen. Wenn es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt, ist dies nach der Entscheidung des BGH vom 24.03.2010, AZ VIII ZR 177/09 auch möglich. Gemäß § 28 IV der. II. Berechnungsverordnung darf der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen mit bis zu EUR 8,50 je ... weiter lesen