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Zum Urteil des Landgerichts Limburg vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90 – ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Ist die Eigenbedarfskündigung nicht vertraglich ausgeschlossen und greift keine Sperrfrist aufgrund von Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum, hat es der Vermieter bei bestehendem Eigenbedarf mit der Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung relativ leicht. Wenn Vermieter allerdings allzu offensichtlich ihren Mieter loswerden wollen, kann es Probleme geben. Es liegt nahe zu anderen Mitteln zu greifen, wenn man als Vermieter zunächst eine Mieterhöhung oder ein Modernisierungsverlangen nicht ... weiter lesen
Eigenbedarf: Der Vermieter macht sich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig (BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 356/11 –, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Ausgangslage: Rasant steigende Mieten in den Innenstadtlagen lassen manchen Vermieter verzweifeln. Im bestehenden Mietverhältnis kann die Miete nur äußerst begrenzt erhöht werden. Der Mietspiegel ist hier oft eine Bremse, die im bestehenden Mietverhältnis nicht umgangen werden kann. Manche Vermieter kommen auf die Idee, die an sich zulässige Eigenbedarfskündigung dazu zu benutzen, ... weiter lesen
Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, im Interview mit Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Maximilian Renger: Die Frage, ob der Vermieter ein Recht auf einen Zweitschlüssel hat, ist bei uns auch immer wieder schon eingegangen. Wie sieht es denn nun aus? Fachanwalt Bredereck: Das ist eigentlich relativ klar zu beantworten: nein, der Vermieter hat kein Recht auf einen Zweitschlüssel (auch nicht für Notfälle), es sei denn der Mieter hat sich damit einverstanden erklärt. Ich würde aber sowohl Mietern als auch Vermietern von einer solchen Vereinbarung abraten. Maximilian Renger: Wieso das? Fachanwalt Bredereck: ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen. Beschäftigt der Arbeitgeber regelmäßig mehr als zehn Mitarbeiter hat der Arbeitnehmer Kündigungsschutz nach dem Kündigungsschutzgesetz. Selbst wenn der Arbeitnehmer längerfristig seine geschuldete Arbeitsleistung nicht mehr erbringen kann, darf der Arbeitgeber nur unter Beachtung der vom Bundesarbeitsgericht aufgestellten Voraussetzungen für eine sogenannte krankheitsbedingte Kündigung das Arbeitsverhältnis kündigen. Werden diese Voraussetzungen nicht eingehalten, droht im Falle einer Kündigungsschutzklage des Arbeitnehmers die Niederlage, bzw. eine empfindlich hohe Abfindung vor dem ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Zunehmende Eigenbedarfskündigungen: Wie schon bereits mehrfach an verschiedener Stelle angemahnt, nimmt die Zahl an Eigenbedarfskündigungen von Vermietern immer weiter zu. Das gilt besonders in Ballungszentren, in denen der Wohnraum knapp ist. Vermieter nutzen hier die bisher ohnehin schon günstigen Möglichkeiten zur Eigenbedarfskündigung und können so Mieter loswerden, die aufgrund einer langen Vertragslaufzeit zu besonders günstiger Miete wohnen. Anschließend kann dann zu einer höheren Miete neu vermietet werden. ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Mit dieser Frage hat sich bereits der Bundesgerichtshof befasst (BGH, Urteil v. 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06): Die Klausel ist unwirksam. Der Vermieter darf das Halten von Kleintieren nicht verbieten, weil dies zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Zu den Kleintieren rechnet man zum Beispiel Ziervögel, Fische, Meerschweinchen, Schildkröten und Hamster. Hunde und Katzen zählt der Bundesgerichtshof nicht mehr zu Kleintieren in diesem Sinne. Will der Mieter Hunde oder Katzen halten, kann die Frage der Zulässigkeit nur unter Berücksichtigung des jeweiligen Einzelfalls entschieden ... weiter lesen
Kurzfassung Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter verlangt und stimmt er zusätzlich einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zu, so verliert er den Anspruch auf die Abrechnung – und damit auch das Recht auf eventuelle Rückerstattung von überzahlten Vorauszahlungen. Mit dieser Begründung wies das Landgericht Coburg die Klage eines Mieters ab, der 1999 erstmals von seinem Vermieter Abrechnung über die Nebenkosten für die Jahre 1986 bis 1992 verlangte. Obwohl im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahre 1986 die Pflicht des Vermieters festgeschrieben war, am Jahresende schriftlich über die Vorauszahlungen abzurechnen, hat der Mieter damit keine Möglichkeit mehr, für ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Es ist leider trauriger Alltag in Mietshäusern landauf und landab. Die ersehnte Abend- oder Wochenendruhe wird durch permanent lärmende Mitmieter gestört. Sei es, dass der Hund des Nachbarn keine Ruhe gibt, oder dass der junge, gerade aus dem Elternhaus ausgezogene Student seine neugewonnene Freiheit mit regelmäßigen Partys genießt. Ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung belastet jeden, der in den angrenzenden Wohnungen wohnt. Nicht selten kann der Mieter nicht einschlafen oder wird durch den Lärm nachts geweckt. Das ist nicht nur unangenehm und belastend, sondern führt ... weiter lesen
Grundsätzlich gilt: Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er dem Mieter eine seiner zur Vermietung freien Wohnungen zu vergleichbaren Konditionen anbieten. Manch eine Eigenbedarfskündigung kann so von einem Mieter noch abgewendet werden. In einem im Mai 2011 veröffentlichten Urteil erweitert ein Gericht die Verpflichtung des Vermieters zum Anbieten freier Alternativwohnungen. Der Vermieter muss - so das Gericht - einem Mieter, dem er wegen Eigenbedarfs kündigen will, bereits vor Ausspruch der Kündigung eine freie Alternativwohnung anbieten. In dem konkreten Fall hatte der Vormieter vor der Eigenbedarfskündigung eine andere Wohnung in derselben Wohnanlage an einen anderen Mieter vermietet. ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Klage des Vermieters gegen den Mieter auf zukünftige Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen Bislang galt, dass eine Klage auf zukünftige Mietzahlungen des Mieters nicht möglich ist. Eine Regel des allgemeinen Zivilrechts, nach der unter bestimmten Voraussetzungen auf künftige Leistung geklagt werden konnte, wurde im Mietrecht von den Gerichten entweder schlicht gar nicht oder nur in sehr selten Ausnahmefällen angewandt. Der Mieter musste seine Verpflichtung zur zukünftigen Mietzahlung ernsthaft bestreiten und es musste seine dauernde Zahlungsunfähigkeit drohen. Dies war laut ... weiter lesen
Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. Wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen will, muss er dem Mieter freie Wohnungen aus seinem Bestand anbieten. Die Anbietpflicht des Vermieters (gelegentlich auch Anbietungspflicht genannt) resultiert aus seiner Treuepflicht gemäß §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB, die aus dem Verlust der Wohnung für den Mieter resultierenden negativen Folgen, soweit es ihm möglich ist, zu mildern. Verletzt der Vermieter eine tatsächlich bestehende Anbietpflicht, ... weiter lesen
Und wie kann ich meine Ansprüche im Immobilienkaufvertrag sichern? Bei einem Immobilienerwerb besteht in der Praxis häufig die Gefahr, dass entweder die Immobilie sachlich mangelhaft ist. Dies ist etwa der Fall, wenn die Bausubstanz des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes Mängel aufweist (z.B. Hausschwamm, Ungezieferbefall, Feuchtigkeit, Mängel der Statik, etc.). Ein weiteres Problem stellen regelmäßig fehlender Baugenehmigungen, behördliche Bauverbote oder Baulasten dar, die eine bestimmte Pflicht zur Benutzung eines Gebäudes vorschreiben. Vor Erwerb eines Grundstücks ist es deshalb regelmäßig sinnvoll, ein Sachverständigengutachten über die ... weiter lesen