Rechtsanwalt in Rockenhausen - Mietrecht

Vorsicht bei Mietminderung wegen Schimmelbefall. Die Gerichte, so etwa das Kammergericht Berlin (Urteil Beschluss vom 3.6.2010, 12 U 164/09) verlangen hier eine dezidierte Darlegung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter von Gewerberäumen wegen Schimmelbefalls die Miete  gemindert. Der Vermieter hatte daraufhin wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und Räumungs- und Zahlungsklage erhoben. Der Mieter war letztlich unterlegen, weil er den Vorwurf des Schimmelbefalls zu pauschal begründet hat. Das Kammergericht war der Meinung, dass der Mieter zur Art des Schimmels und zur Sporenkonzentration in den einzelnen Räumen hätte vortragen müssen. Diese Rechtsprechung bürdet dem Mieter nahezu ... weiter lesen

Der u.a. für das gewerbliche Miet- und Pachtrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte die Wirksamkeit einer auf Gesundheitsgefährdung gestützten fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages durch den (gewerblichen) Zwischenvermieter zu beurteilen. Nach § 544 BGB a.F. (jetzt: §§ 569 Abs. 1, 578 Abs. 2 Satz 2 BGB) kann der Mieter einer Wohnung oder anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Räume das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume gesundheitsgefährdend ist (hier: wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung). Dem Vermieter steht dieses Recht nicht zu. Das Oberlandesgericht Köln hatte entschieden, daß dieses Kündigungsrecht nur dem Untermieter, nicht aber dem Zwischenmieter ... weiter lesen

Der Bundesgerichtshof hat in einer jüngeren Entscheidung (BGH, Urteil vom 17.12.2008, Az. VIII ZR 84/08) die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsarbeiten des Vermieters nur in der Höhe für zulässig erachtet, die den angemessenen, also ortsüblichen Handwerkerkosten entsprach. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Handwerker bevorzugt, der die Arbeiten zu überhöhten Preisen durchführte. Die Preise waren zwar nur geringfügig überhöht (13 Prozent über dem angemessenen Preis). Trotzdem durfte der Vermieter nur den angemessenen Preis umlegen. In Höhe des darüber hinaus gehenden Betrages war der Vermieter mit seiner Klage letztinstanzlich ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Mitte, AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20. November 2013 – 19 C 77/12 –, juris. Die Ausgangslage: Je größer die Diskrepanz zwischen Miethöhe im Altbestand und erzielbare Miete bei einer Neuvermietung, umso größer wird das Interesse des Vermieters, Mieter aus dem Mietverhältnis zu bekommen. Angesichts der vermieterfreundlichen Gesetzeslage und der ebenso vermieterfreundlichen Rechtsprechung, können Mieter Vermietern, die jedenfalls nicht widerlegbar Eigenbedarf anmelden und darauf gestützt eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, kaum ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin und Essen. Wenn bei Mietern eine Kündigung des Vermieters eingeht, ist das erst einmal noch kein Grund, panisch zu werden. Eine Kündigung bedeutet nicht, dass der Vermieter Sie direkt auf die Straße setzen kann. Mieter müssen allerdings wichtige Fristen beachten, innerhalb derer auf die Kündigung reagiert werden muss. Vermieter braucht Räumungstitel: Der Vermieter kann den Mieter nicht einfach die Straße setzen. Ob die Kündigung nun wirksam ist oder nicht, spielt dafür keine Rolle. Eine Räumung kann nur durch einen Gerichtsvollzieher mit entsprechendem ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 28. Mai 2009 – 12 C 234/05 –, juris. Die Ausgangslage: Im Zusammenhang mit der Bildung von Schimmelpilz wird auch vor Gericht immer wieder das erforderliche Lüftungsverhalten des Mieters diskutiert. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. Die Anforderungen, die von einzelnen Gerichten an das Lüftungsverhalten der ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. So mancher Mieter treibt den Vermieter in der Praxis zur Weißglut, wenn er z.B. seine Miete nicht zahlt oder dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt. Viele solcher Streitigkeiten landen bei Anwälten und ggf. auch vor Gericht. Teilweise greifen Vermieter aber auch zu anderen Mitteln, um den Mieter zum Einlenken zu bewegen. Dazu zählen z.B. sog. Versorgungssperren, mit denen der Vermieter dem Mieter verschiedene Versorgungsleistungen abstellt. Das Amtsgericht Koblenz hat sich in einem aktuellen Beschluss mit einem interessanten Fall ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. In den vergangenen Wochen gab es immer wieder teils schwere Unwetter, die zu dem einen oder anderen vollgelaufenen Keller und zum Teil auch Schlimmerem geführt haben. Dementsprechend angestiegen sind auch die Anfragen zum Thema Wassersachschaden in der Wohnung. Wie sollten Vermieter reagieren, wenn sie vom Mieter auf einen Wasserschaden in ihrer Wohnung hingewiesen worden sind? Unbedingt aktiv werden Nicht jeder Vermieter wird bei einer Mängelanzeige des Mieters aktiv. Wenn es sich um einen Wasserschaden handelt, kann man allerdings jedem Vermieter nur dringend empfehlen, sich der Sache aus eigenem Interesse ... weiter lesen

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, dass der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses verjährte Mietforderungen entdeckt. Dann stellt sich die Frage, ob er mit der Kaution aufrechnen kann. Grundsätzlich ja! Normen des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlauben grundsätzlich die Aufrechnung mit einer bereits verjährten Forderung. Bislang war strittig, ob eine verjährte Mietzinsforderung auch gegen ein verpfändetes Sparbuch aufgerechnet werden kann. Eine Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 8.2.2010 (Az. 20 U 167/08) hatte dies noch bejaht. Der Vermieter konnte das Sparbuch in Höhe seiner verjährten Mietzinsforderung abschöpfen. Kammergericht aktuell: Das höchste ... weiter lesen

Vorliegend lesen Sie Teil 2 einer Artikelserie zum Thema „Darlegungs- und Beweislast am Beispiel der Geltendmachung von Ansprüchen im Zusammenhang mit Schimmelpilz durch den Mieter im Mietprozess". Die Fortsetzungen erscheinen in loser Folge in den nächsten Wochen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. 2. Vortrag zur Art des Schimmelpilzbefalls (Gesundheitsgefährdung?) Schimmelpilz ist unproblematisch ein Mangel, so dass sich dazu Ausführungen an sich erübrigen. Allerdings sind die Rechtsfolgen sehr unterschiedlich, je nachdem, ob der Schimmel gesundheitsgefährdend ist. Eine Gesundheitsgefährdung ist ... weiter lesen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen Viele Betriebskostenabrechnungen enthalten Positionen, die an sich überhaupt nicht auf den Mieter umlegbar sind. Doch wonach bestimmt sich eine Umlegbarkeit von Betriebskosten eigentlich? Zuerst den Mietvertrag prüfen: Der Vermieter kann wirksam nur die Betriebskosten umlegen, deren Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Zur Prüfung einer Betriebskostenabrechnung gehört daher unbedingt, dass sämtliche umgelegten Positionen anhand des Mietvertrages auf die Umlagefähigkeit überprüft werden. Es reicht allerdings, wenn im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung ... weiter lesen

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin In einem Urteil (BGH, Urteil vom 23.9.2009, Az. VIII ZR 300/08) hat der Bundesgerichtshof die Klage eines Mieters auf Feststellung zur Berechtigung einer Mietminderung und auf Unterlassung von Lärmbelästigung durch ein nach Einzug des Mieters im Erdgeschoss errichtetes Fischrestaurant und eine dort betriebene Abluftanlage abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entscheidend darauf abgestellt, dass die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Normen eingehalten wurden. Spätere Änderungen der Gesetzeslage seien unbeachtlich. Tipp Mieter: Insbesondere, wenn sich die Lärmsituation erst ... weiter lesen