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Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht , Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Höhe der Mietminderung meist unklar Weist die Mietsache, also z. B. die Wohnung, einen Mangel auf, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zentrale Frage für Mieter ist hierbei, in welcher Höhe sie denn eigentlich mindern dürfen. Im Gesetz finden sich dazu nur sehr vage Anhaltspunkte. Demnach ist für die Höhe der Mietminderung das Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich. Es finden sich aber keine Vorschriften dazu, bei welcher Art von Mangel der Mieter in welcher ... weiter lesen
Eine aktuelle Mietrechtsreform soll die Berliner Räumung als gesetzlich vorgesehene Art der Zwangsvollstreckung im Gesetz verankern. Die geplante, auch als „Lex Mietnomade“ bekannte Gesetzesänderung steht derzeit vor allem bei Mieterverbänden wegen – vermeintlich – erleichterter Räumungsmöglichkeiten in der Kritik. Die Berliner Räumung hat sich in der Berliner Räumungspraxis entwickelt. Normalerweise durchläuft die Räumung folgende Stadien: Der Vermieter klagt auf Räumung, gewinnt und lässt den rechtskräftigen Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken. Als ob dem Vermieter nicht bereits genug Kosten entstanden sind, verlangt der ... weiter lesen
Nachdem der Bundesgerichtshof jüngst bahnbrechend in seinem Urteil vom 11. Juni 2014 – Az.: VIII ZR 349/13 entschieden hat, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung seiner Wohnung habe wegen der von der Gesellschaft geforderten Flexibilität im Arbeitsbereich, aber auch bei Verkleinerung seiner Familie oder Verschlechterung seiner finanziellen Lage, ist das Thema Untervermietung topaktuell. Viele Mieter wundern sich jedoch im Laufe des Untermietverhältnisses über die zutage tretenden Eigenarten ihres Untermieters, den sie dann doch ganz gern wieder loswerden würden und spüren plötzlich die gesetzlichen Hürden für einen (Unter-)Vermieter. Ein Beitrag von ... weiter lesen
Ein zeitlich befristeter Gewerbemietvertrag muss aufgrund § 550 BGB der gesetzlichen Schriftform entsprechen. Falls die Schriftform nicht eingehalten ist, führt dies zur Unwirksamkeit der zeitlichen Befristung. Dies wiederum hat zur Folge, dass dann statt eines befristeten ein unbefristetes Gewerbemietverhältnis vorliegt. Ein solches – unbefristetes – Gewerbemietverhältnis kann entsprechend den gesetzlichen Vorschriften ordentlich mit einer Frist von wenigen Monaten gekündigt werden. Folgende Gründe können regelmäßig eine Verletzung der Schriftform zur Folge haben: • Keine vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien • Keine Angabe des ... weiter lesen
In einer neueren Entscheidung sah es das Landgericht Berlin (Beschluss vom 28.1.2011, Aktenzeichen: 65 S 296/10) als erwiesen an, dass die Miete einer Wohnung wegen strengen Geruchs, der aus dem Treppenhaus in die Wohnung zog, um 10 % gemindert war. Im Treppenhaus war eine Geruchsquelle starken Urin- und Müllgeruchs. Ein Geruchsgutachten hatte nachgewiesen, dass es sich um als besonders unangenehm empfundene Gerüche gehandelt habe und nicht um Gerüche, die auch beim Kochen oder beim Ausdünsten von Lacken oder Farben entstehen. Fachanwaltstipp Mieter: Sollte es im Hausflur übel riechen, lohnt es sich, nachzuprüfen, ob der Geruch nicht in die Wohnung zieht. In dem Fall ist eine Minderung Ihrer Miete ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor besprechen die wichtigsten Fragen im Zusammenhang von Schimmel in der Wohnung: 1. Was ... weiter lesen
In Deutschland gibt es immer mehr autofreie Wohnprojekte. Aber dürfen Vermieter die Bewohner zu einer autofreien Lebensweise zwingen? Hierzu gibt es jetzt eine interessante Gerichtsentscheidung. Vorliegend mussten die Mieter einer autofreien Gartensiedlung zusätzlich eine Vereinbarung unterzeichnen, die es in sich hatte. Laut der vorformulierten AGB´s durften sie weder ein Auto nutzen, geschweige denn der Halter eines Kraftfahrzeugs sein. Lediglich in einigen krassen Fällen - wie einer Behinderung - durften die Mieter den Vermieter um eine Ausnahmegenehmigung ersuchen. Aber auch dort konnten die Bewohner Pech haben. Denn in einer Klausel stand ausdrücklich drin, dass es auch hier keinen Rechtsanspruch ... weiter lesen
Zur Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag Der unter anderem für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage zu entscheiden, ob in einem Wohnungsmietvertrag der Mieter durch individual-vertragliche Vereinbarung (befristet) auf sein gesetzliches Kündigungsrecht wirksam verzichten kann. In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten durch Vertrag vom 17. Oktober 2001 eine Wohnung gemietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen ... weiter lesen
Zum Urteil des Landgerichts Limburg vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90 – ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Ist die Eigenbedarfskündigung nicht vertraglich ausgeschlossen und greift keine Sperrfrist aufgrund von Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum, hat es der Vermieter bei bestehendem Eigenbedarf mit der Durchsetzung einer Eigenbedarfskündigung relativ leicht. Wenn Vermieter allerdings allzu offensichtlich ihren Mieter loswerden wollen, kann es Probleme geben. Es liegt nahe zu anderen Mitteln zu greifen, wenn man als Vermieter zunächst eine Mieterhöhung oder ein Modernisierungsverlangen nicht ... weiter lesen
Des Mieters bester Freund ist nicht selten sein Haustier. Hunde und Katzen, Vögel und Meerschweinchen bevölkern zu hunderttausenden die Wohnungen deutscher Wohnanlagen. Doch was für den einen eine Bereicherung seines Alltags ist, ist für den anderen eine Belastung. Hundegebell und Taubenkot stellen hierzulande ein alltägliches Ärgernis dar. Für den Tierfreund bedeutet es einen tiefen Einschnitt in seine Persönlichkeitssphäre, wenn der Vermieter ihn auffordert, seine Hunde unter Androhung einer Kündigung aus der Wohnung zu entfernen. Was ist also zu tun, wenn der Mietvertrag die Tierhaltung zwar erlaubt, der Mieter aber eine Vielzahl seiner geliebten Tiere halten will? Wie ist die ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 29. September 2015 – 425 C 7665/14 . Kommt es in einer Mietwohnung zu Bildung von Schimmelpilz, wird von Vermieter und Mieter häufig über die Verantwortung gestritten. Kommt der Fall vor Gericht, stellt sich dann die Frage wer was darlegen und beweisen kann. Dazu das Amtsgericht Dortmund: Bei der Beurteilung, ob ein Schimmelpilzbefall der Wohnung bauseits verursacht wurde oder auf ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten zurückzuführen ist, ist nach den beteiligten Sphären zu entscheiden. Zunächst hat der Vermieter zu beweisen, dass kein Baumangel ... weiter lesen
Die vielen Berlintouristen, die in privat angemieteten Ferienwohnungen übernachten, bewirken nicht immer eine Minderung der Miete in der Nachbarschaft. Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin Übertriebener Lärm aus den beliebten Berliner Ferienwohnungen ist nicht nur für die Nachbarn ein Ärgernis. Auch die Vermieter sind von den zum Teil ausufernden Partys beeinträchtigt. Manch ein Mieter mindert die Miete wegen der Lärmbelästigungen. Gerichtlich anerkannte Minderungsquoten von 10-20 % sind für anhaltende Ruhestörung nämlich nicht selten. Die Chance zur Durchsetzung einer Mietminderung gilt jedoch grundsätzlich nur für ... weiter lesen