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Wass muss ich beachten, wenn ich ein vermietetes Objekt erwerbe, mit der Absicht es selber zu nutzen? Folgende Konstellationen sind denkbar: - Eigentumserwerb in der Zwangsvollstreckung - Eigentumserwerb außerhalb der Zwangsvollstreckung Eigentumserwerb in der Zwangsvollstreckung Wenn der neue Eigentümer die Immobilie durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwirbt, kann er die von dem Schuldner selbst bewohnte Immobilie sofort kraft des vollstreckbaren Zuschlagbeschlusses für die eigene Nutzung räumen lassen. Gegenüber dem Mieter der Immobilie hat der Ersteher einer Immobilie in der Zwangsvollstreckung ein Sonderkündigungsrecht. Beim Sonderkündigungsrecht des Erstehers ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Smmove - Onlineportal für die Versteigerung von Mietwohnungen Mit Smmove ist ein Portal an den Start gegangen, das in den Medien bereits als eine Art „eBay für den Wohnungsmarkt“ bezeichnet wurde. Wohnungen sollen dort ersteigert werden können. Kann so etwas bei Wohnungen funktionieren? Umfragen zufolge sind Vermieter mehr noch als an der Miethöhe an langfristigen und zuverlässigen Mietern interessiert. Kein Wunder: Mietverhältnisse dauern im Schnitt heutzutage genauso lange wie Ehen. Seine Frau würde man vermutlich auch nicht bei eBay ersteigern. ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27. August 2014 – 41 C 14/14 –, juris. Ausgangslage: Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters müssen vom Mieter in der Regel geduldet werden. Auch der Vermieter hat allerding in dieser Hinsicht einige Pflichten zu beachten. Der Mieter muss von entsprechenden Baumaßnahmen rechtzeitig in Kenntnis gesetzt werden, es sei denn es sind nur sehr geringfügige Maßnahmen vorzunehmen oder diese dulden keinen Aufschub, etwa um drohende Schäden vom Mietobjekt abzuwenden. Der Mieter kann den Ersatz von Aufwendungen, die sich aus solchen ... weiter lesen
Oft kommen Mieter zu mir, deren im Keller eingelagertes Hab und Gut wie z.B. Schuhe und Taschen verschimmelt ist. Sie fragen mich, ob sie vom Vermieter Schadenersatz verlangen und die Miete mindern können. Die unbefriedigende Antwort auf diese Frage lautet wie so oft: Es kommt darauf an. Ausschlaggebend ist hier die Frage, wie alt das Gebäude ist und welche Erwartungen der Mieter folglich an die Trockenheit haben durfte. Bei Altbauten muss damit gerechnet werden, dass die Kellerwände durchfeuchtet sind, da früher oft gegen die blanke Erde gemauert oder betoniert, also keine Schutzschicht wie z.B. Bitumen aufgebracht wurde. In solchen Fällen darf der Mieter nicht erwarten, dass er im Keller ... weiter lesen
GRP Rainer Rechtsanwälte Steuerberater, Köln, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart, Hannover, Bremen, Nürnberg und Essen www.grprainer.com führen aus: Nach der gesetzlichen Regelung kann ein Vermieter im Falle der Wohnraummiete nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt unter anderem dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Hierbei handelt es sich dann um die sog. Eigenbedarfskündigung. Mit Urteil vom 26.09.2012 (Az. VIII ZR 330/11) äußerte sich der ... weiter lesen
Seit dem 1.1.2009 müssen mindestens 70 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Durch die Änderung der Heizkostenverordnung sind Vermieter verpflichtet, mindestens 70 % der angefallenen Heizkosten ab dem 1.1.2009 verbrauchsabhängig abzurechnen. Macht der Vermieter dies nicht, hat der Mieter ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Heizkosten. Die Warmwasserkosten müssen durch Wärmezähler erfasst werden. Hier gilt eine Übergangsfrist bis zum 1.1.2013. Achtung: Diese Regelung gilt auch, wenn im Mietvertrag eine andere Abrechnung vereinbart ist. Hierauf können sich weder Vermieter noch Mieter berufen. weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin. Mit Beginn der kühleren und nasseren Witterungsperiode tritt auch die Problematik von Schimmelpilz in der Wohnung wieder verstärkt in Erscheinung. Nicht selten wird dieser begünstigt durch Wasserschäden, die zuvor bereits z. B. infolge heftiger Regenfälle aufgetreten sind und nicht rechtzeitig fachgerecht behoben wurden. Was können Mieter tun, damit sie möglichst nicht von Schimmel betroffen sind? Ordentliches Lüftungsverhalten Zunächst sollten Mieter ordentlich lüften. Dazu gehört es, sämtliche Fenster in der Wohnung für mindestens fünf Minuten ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Beim Thema Tierhaltung während des Mietverhältnisses gelten folgende 7 Grundsätze: 1. Der Vermieter darf dem Mieter nicht das Halten aller Tiere verbieten. Eine Klausel „Haltung von Tieren ist untersagt“ ist unwirksam. Die Folge: Ein Verbot der Tierhaltung gilt nicht. Der Mieter darf – in angemessenem Umfang – die Tiere seiner Wahl halten. Der Vermieter darf die Tierhaltung dann nur nach konkreter Störung durch das Tier verbieten. 2. Eine Klausel, die dem Mieter die Tierhaltung generell – unter Erlaubnisvorbehalt – untersagt, ... weiter lesen
Arbeiten in der Wohnung – unter welchen Voraussetzungen darf der Mieter in der Wohnung gewerblichen Tätigkeiten nachgehen? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin und Essen In Zeiten von Homearbeit gewinnt die Frage zunehmend an Bedeutung, in welchem Umfang ein Mieter seine Wohnung auch zu beruflichen Zwecken nutzen darf. Die Frage gewinnt besondere Brisanz unter der Prämisse, dass eine unzulässige Tätigkeit des Mieters nach vorheriger Abmahnung auch eine (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter zur Folge haben kann. Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Juni 2015 – VIII ZR 99/14 – bei juris. Ausgangslage: Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf des Vermieters im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB, wenn er in der Folge aus der Wohnung auszieht. Ersatz verlangt werden können dann etwa Umzugskosten, Renovierungskosten, Anwaltskosten und Maklerkosten. Zieht der Mieter daraufhin in eine teurere Wohnung, kann er zudem sogar die Differenzmiete zur früheren Miete verlangen, was für den Vermieter natürlich besonders ... weiter lesen
Die Kündigung muss grundsätzlich im Namen aller Vertragspartner auf der Vermieterseite ausgesprochen und gegenüber allen Mietern erklärt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen: Mail, Fax oder SMS reichen nicht aus. Wird die Kündigung durch einen Vertreter ausgesprochen, muss sich dies hinreichend deutlich aus der Kündigungserklärung ergeben. Die Vollmacht sollte nachgewiesen werden. Die Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben genau dargelegt werden. Es empfiehlt sich bei Zahlungsverzug nicht nur den Gesamtsaldo anzugeben, sondern die Rückstände aufgeschlüsselt nach den jeweiligen Monaten. Die Rechtsprechung lässt zwar in einfach ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Arbeitsrecht , Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14, juris). Ausgangslage: Bei Schimmelpilzbildung in der Wohnung kann der Mieter seine Rechte, wie zum Beispiel Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatz, nur dann risikofrei geltend machen, wenn er ausreichend gelüftet und geheizt hat. Doch wie oft, wie lange und auf welche Art und Weise muss gelüftet werden? Das ist in der Rechtsprechung immer wieder umstritten. Die Urteile der Gerichte schwanken von zweimal täglich bis zu fünfmal täglich. Das Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 16. Januar 2015: In ... weiter lesen