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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin und Essen. Häufig fragen Mieter, wie eine Mietminderung eigentlich berechnet wird. In Gerichtsentscheidungen wird als Berechnungsgrundlage gelegentlich die Nettomiete (Kaltmiete) verwendet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies unzutreffend. Bundesgerichtshof: Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9). Zu berücksichtigen ist aber, dass ein ... weiter lesen
Artikelserie zum mietrechtlichen Dauerproblem Schimmel in der Wohnung. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor über die wichtigsten Fragen rund um Mietminderung, Kündigung und Schadensersatz wegen Schimmel in der Wohnung. Viele Mieter kennen das Problem: Immer mehr Wohnungen und Häuser werden mit hoch isolierenden Fenstern ausgestattet. Durch neue technische Möglichkeiten wird der Luftzug durch Fensterrahmen und Fensterläden und Haus- und Wohnungstüren auf ein Mindestmaß eingeschränkt. Energiesparen ist derzeit das höchste Gebot. Ohne ausreichende Belüftung der Wohnung entsteht aber häufig Schimmel. Die Autoren ... weiter lesen
Aufgrund des sozialen Mietrechts kann eine Wohnung vom Vermieter nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Einer davon ist der sog. Eigenbedarf, womit der Fall bezeichnet wird, dass Vermieter oder ein Angehöriger die Räume selbst als Wohnung nutzen möchte. Diese Kündigungsmöglichkeit ist in § 572 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich genannt. Aber darf ein Vermieter eine Wohnung auch kündigen, wenn er oder ein Verwandter diese beruflich nutzen möchte? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2011, VIII ZR 330/11, bejaht. Eine solche Kündigung ist zwar nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, da dort ausdrücklich nur die Nutzung ... weiter lesen
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin Ein alter Grundsatz gilt nicht mehr: Beim Auszug muss der Mieter die Wohnung renovieren. Diese Zeiten sind vorbei. Nach Schätzung des Deutschen Mieterbundes sind ca. 70 Prozent aller Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen unwirksam. Die Folge: Der Vermieter muss renovieren und das sogar schon im bestehenden Mietverhältnis. Nachfolgend werden die wichtigsten Fragen im Zusammenhang mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen beantwortet. 1. Was sind Schönheitsreparaturen? Schönheitsreparaturen sind nur die Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der ... weiter lesen
Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 – 65 S 64/14 –, juris. Ausgangslage: Die Kürzel i.A. und i.V., die im Rechtverkehr häufig ohne große Überlegungen verwendet werden, unterscheiden sich dahingehend, dass i.A. lediglich den Auftrag (als Bote) meint, während i.V. die Vertretungsmacht – also Befugnis, jemanden mit rechtlicher Bindungswirkung zu vertreten – kennzeichnet. Sofern im Rechtverkehr die Schriftform erforderlich ist, kann eine unzureichende Unterscheidung zwischen den beiden Kürzeln problematisch sein, wie der vorliegende Fall zeigt. ... weiter lesen
Beim Erwerb eines Grundstücks oder einer sonstigen Immobilie muss der Käufer besonders darauf achten, dass der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Es gilt nämlich der öffentliche Glaube des Grundbuchs. Wenn der Käufer sich mit dem als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Veräußerer über den Immobilienerwerb einigt, kann er nach notarieller Beurkundung und Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirksam Eigentum erwerben. Der gutgläubige Erwerb von Eigentum ist demnach nur dann möglich, wenn das Grundbuch den Veräußerer als Eigentümer ausweist. Selbst wenn der Veräußerer - aus welchen ... weiter lesen
Grundsätzlich kann der Mieter vom Vermieter vorab die Kosten für die Beseitigung der Mängel verlangen. Dies gilt allerdings nur für solche Maßnahmen, die zur Mängelbeseitigung auch geeignet sind. BGH, Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09 –, juris, Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin Ausgangslage: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB bei Mängeln der Mietsache, den Mangel der Mietsache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Zur ... weiter lesen
Das Ende der Quotenabgeltungsklausel bei der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Wohnraummietvertrag? Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 352/12 –, juris). Die Ausgangslage: Bei Ende des Mietverhältnisses verlangt der Vermieter regelmäßig Schönheitsreparaturen vom Mieter. Häufig vergessen wird dabei, dass die Verpflichtung zu Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich originäre Verpflichtung des Vermieters ist. Nur wenn die Übertragung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter ... weiter lesen
Quotenabgeltungsklauseln und Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen möglicherweise unwirksam – Beschluss des BGH vom 22.01.2014, VIII ZR 143/06 Es ist schon oft vorgekommen – der BGH fällt eine Entscheidung, mit der er seine bisherige Rechtsprechung ändert, und etliche Klauseln in Mietverträgen sind nicht mehr das Papier wert, auf dem sie gedruckt wurden. Dies könnte in Bezug auf Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter sowie sog. Quotenabgeltungsklauseln bald wieder geschehen, wie einem aktuellen Hinweisbeschluss des BGH zu entnehmen ist. Gesetz regelt keine ... weiter lesen
Haben Sie gemeinsam mit anderen eine Wohnung angemietet, etwa mit Ihrem Ehepartner, Lebensgefährten oder auch Freunden im Fall einer Wohngemeinschaft? Auch Geschäftsräume werden oft von mehreren Personen angemietet. Haben Sie sich auch schon einmal gefragt, wer die Kaution zurückverlangen kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist? Diese Frage hat das Kammergericht Berlin in seinem Beschluss vom 02.02.2012, 8 U 193/11 beantwortet. In dem Fall wurden drei Mitmieter von der ehemaligen Vermieterin auf rückständige Miete verklagt. Es ging um die Berechtigung einer Mietminderung wegen Schimmels. Nur einer der Beklagten verlangte im Wege der sog. Widerklage die Kaution zurück, jedoch vergeblich. Nach ... weiter lesen
Ein Artikel von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 30. Januar 2015 – I-20 U 106/14. Ausgangslage: Auch bei einer Erlaubnis zur Tierhaltung durch den Vermieter kann der Mieter unter Umständen auf Schadensersatz haften, wenn die Tiere entsprechende Schäden in der Mietwohnung verursachen. Wenn etwa die Beschädigungen über das übliche Maß, das durch einen normalen Gebrauch entsteht, hinausgehen – etwa in Form einer verstärkten Abnutzung des Parkettfußbodens oder nachhaltiger Verunreinigungen durch Katzenurin – muss der Vermieter so etwas nicht hinnehmen. Wer Tiere ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Die Ausgangslage: Immer mehr Mieter verlieren ihre Wohnung, weil der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigt. Manchmal ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben. Vermieter nutzen die großzügigen Kündigungsmöglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders günstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. In solchen Fällen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht außerdem unter Umständen einen Prozessbetrug. Der Mieter hat allerdings das Problem, dass er sämtliche Umstände des ... weiter lesen