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In dem vom BGH entschiedenen Fall (BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR145//07) hatte der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete nicht vollständig gezahlt. Es entstand ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos bzw. fristgerecht das Mietverhältnis und erhob eine Räumungsklage. Der Mieter zahlte die rückständigen Mieten nach. Er berief sich dann darauf, dass die Nachzahlung der rückständigen Mieten die Kündigung unwirksam gemacht habe und ihn zudem der Vermieter auch niemals abgemahnt habe. Der Bundesgerichtshof hielt letztendlich beide Argumente für nicht durchgreifend. Mit einer vollständigen Nachzahlung der ... weiter lesen
Aufgrund des sozialen Mietrechts kann eine Wohnung vom Vermieter nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Einer davon ist der sog. Eigenbedarf, womit der Fall bezeichnet wird, dass Vermieter oder ein Angehöriger die Räume selbst als Wohnung nutzen möchte. Diese Kündigungsmöglichkeit ist in § 572 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausdrücklich genannt. Aber darf ein Vermieter eine Wohnung auch kündigen, wenn er oder ein Verwandter diese beruflich nutzen möchte? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 26.09.2011, VIII ZR 330/11, bejaht. Eine solche Kündigung ist zwar nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB möglich, da dort ausdrücklich nur die Nutzung ... weiter lesen
Der Vermieter will einen Mieter, der keinen Ärger macht. Immer ausgefeilter, immer bohrender werden deshalb die Fragen, die er einem potentiellen Mieter stellt. Einige Mieter reichen edle Bewerbungsmappen ein, ganz wie Universitätsabsolventen im Gerangel um einen gut dotierten Posten. Der ideale Mieter muss nicht nur Akademiker und am Besten Single mit Niveau sein. Er muss vor allem ein gutes geregeltes Einkommen haben und insgesamt den Eindruck machen, dass er die Miete immer pünktlich zahlen wird. Um da sicher zu gehen, verlangen Vermieter Auskunft und zunehmend auch Nachweise. Darf der Mieter hier lügen und etwa die 2 unterhaltspflichtigen Kinder verschweigen, denen er regelmäßig Unterhalt zahlt? ... weiter lesen
Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen. 5. Ausnahmen von einer grundsätzlich bestehenden Anbietpflicht Es gibt Fälle, in denen die Gerichte eine Ausnahme von der grundsätzlich bestehenden Anbietpflicht des Vermieters bei einer Eigenbedarfskündigung annehmen. Da sich die Anbietpflicht auf das aus § 241 Abs. 2 BGB resultierenden Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme Vertragsverhältnis stützt, kann dies entfallen, wenn die andere Vertragspartei (der Mieter) seinerseits gegen dieses ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck , Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ende des Jahres gehen den meisten Mietern Betriebskostenabrechnungen ihres Vermieters zu. Auf den ersten Blick sind solche Abrechnungen für Laien kaum verständlich. Wenn auch bei längerem Hinsehen der konzentrierte Versuch, die Abrechnung nachzuvollziehen, erfolglos bleibt, spricht einiges dafür dass die Abrechnung möglicherweise nicht nachvollziehbar ist. Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit von Betriebskostenabrechnungen Für die Beurteilung der – rechnerischen – Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Sicht eines durchschnittlich gebildeten, ... weiter lesen
• Eigentümer und Vermieter müssen nicht identisch sein. Maßgeblich ist der Mietvertrag. • Ob bei Eheleuten beide Mieter geworden sind, bestimmt sich nach dem Kopf (Rubrum) des Mietvertrages. Sind dort beide aufgeführt, unterzeichnet aber nur einer, werden beide Ehegatten Mietvertragspartei. • Bei Mietverträgen, die vor dem 3.10.1990 in den neuen Bundesländern abgeschlossen wurden, waren automatisch beide Eheleute Mieter, auch wenn nur einer von beiden den Mietvertrag abgeschlossen hat. • Auch der ausgezogene Mieter bleibt Mieter im Rechtsinne. Er schuldet dem Vermieter weiterhin die Miete und haftet für alle Ansprüche aus dem Mietvertrag. ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen. Beim Immobilienkauf im Wohnraummietrecht ist es häufig von maßgeblicher Bedeutung, ob das Objekt vermietet ist oder freisteht. Auch wenn das Objekt vom Erwerber nicht selbst genutzt werden soll, kann ein möglicherweise seit längerer Zeit bestehender Vertrag mit einem Altmieter die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie erheblich einschränken. Hier ist also eine genaue Beachtung der Unterschiede notwendig. 1. Erwerb von vermieteten Objekten „Kauf bricht nicht Miete“ ist der Grundsatz, der im gesamten Mietrecht gilt. § 566 Kauf bricht nicht Miete (1) Wird der ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter. Vermieter über Mängel informieren: Treten Mängel in der Wohnung auf, sollte der Mieter den Vermieter in jedem Fall direkt darüber informieren. Ob man vom Vermieter überhaupt die Beseitigung verlangen oder die Miete mindern will, spielt an der Stelle noch keine Rolle. Hintergrund ist folgender: Zeigt der Mieter die Mängel nicht an und vergrößern diese sich später, kann der Vermieter wiederum unter Umständen Schadensersatz verlangen. Im Gegensatz zum Mieter hat der ja keinen Zugriff auf die Wohnung und daher keine ... weiter lesen
Es ist bekannt, dass insbesondere ein Zahlungsrückstand den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses bezüglich einer Wohnung berechtigt. Für eine fristlose Kündigung ordnet § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genau an, wann eine Kündigung bei Verzug möglich ist: Dies ist zunächst der Fall, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ebenso ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Verzug mindestens zwei Mieten erreicht und sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Anerkannt ist auch, dass ein solcher Verzug auch zu einer fristgemäßen Kündigung, also ... weiter lesen
Kurz vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes hat das Verwaltungsgericht Berlin in diesem Jahr eine Entscheidung zugunsten einer Behörde und zu Lasten einer Eigentümerin getroffen (Beschluss des VG Berlin vom 21.02.2014, Az: 13 L 274/13 – b.) und dies obwohl in 2012 bei fast identischem Sachverhalt eine absolut entgegengesetzte Entscheidung durch das Gericht getroffen wurde (Beschluss des VG Berlin vom 23.01.2012, Az: 19 L 294/11 – a.) – nämlich zu Lasten der Behörde und zu Gunsten der Eigentümer. Wie kann das sein? Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin: ... weiter lesen
Kürzlich bestätigte das Brandenburger Oberlandesgericht, dass ein Vermieterwechsel bei einem zeitlich befristeten Gewerbemietvertrag zwar schriftlich erfolgen müsse. Die hierfür notwendige Zustimmung des Mieters sei aber nicht formgebunden (Urteil vom 15.9.2010, Az. 3 U 117/09). Sie könne mündlich oder auch konkludent durch Mietzahlung an den neuen Vermieter erfolgen. Bei Vermieterwechseln muss wie bei allen Vertragsnachträgen unbedingt auf die Schriftform des Nachtrags geachtet werden. Der Vertragsnachtrag muss alle Aspekte des Mietverhältnisses sorgfältig in einer Urkunde aufnehmen. Hierzu gehört regelmäßig, dass Angaben zum Stand der Miete, zu den ... weiter lesen
Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen. Ausgangslage: Auch wenn dem Mieter die Haltung eines Haustiers vom Vermieter nicht erlaubt wurde, kann er unter Umständen einen Anspruch darauf haben. Dieses Problem soll aber nicht Gegenstand des folgenden Beitrags sein. Angenommen dem Mieter wurde die Tierhaltung nicht gestattet und es ergibt sich auch kein Anspruch darauf, geht er, wenn er dennoch Tiere in der Wohnung hält, das Risiko ein, eine Unterlassungsklage, eine Abmahnung oder eine Kündigung zu erhalten. Darüber hinaus kann es außerdem dazu kommen, dass der Vermieter zusätzlich Schadensersatz wegen Beschädigungen der ... weiter lesen